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土地增值稅概述

1.概念：土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

2.特點(diǎn)：

①以增值額為征稅對(duì)象

②征稅面比較廣

③采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額

④實(shí)行超率累進(jìn)稅率

⑤實(shí)行按次征收

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收

轉(zhuǎn)讓方：增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、所得稅

承受方：契稅、印花稅

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土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)土地課稅是一種古老的稅收形式，也是當(dāng)代各國(guó)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。一、土地增值稅是什么土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。二、土地增值稅特點(diǎn)與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。三、土地增值稅作用土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：（1）有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；（2）有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅 法規(guī) 定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 (二)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目; 2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算; 3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。 (三)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。