土地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中是需要依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅的，而土地增值稅清算是指按照稅法等相關(guān)土地增值稅征收政策的規(guī)定下，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。一、土地增值稅清算的方法（一）土地增值稅的計(jì)征方式分核實(shí)征收、核定征收兩種。1、有合同、發(fā)票的“核實(shí)征稅”2、無(wú)合同發(fā)票的“核定征稅”（二）包括預(yù)征制和清算制。1、核定就是固定一個(gè)率，除非特殊情況不做清算。2、預(yù)征就是預(yù)先核定警戒增值率，最后還需清算，預(yù)征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值稅稅率。二、公司清算的程序（一）破產(chǎn)宣告破產(chǎn)宣告由自人民法院裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人和管理人，自裁定作出之日起十日內(nèi)通知已知債權(quán)人，并予以公告。（二）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案由管理人擬訂并提交債權(quán)人會(huì)議討論通過(guò)。（三）變價(jià)管理人按照債權(quán)人會(huì)議通過(guò)的或者人民法院裁定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案，通過(guò)拍賣(mài)變價(jià)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。債權(quán)人會(huì)議另有決議的除外。（四）清償破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)依照下列順序清償，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序清償要求的，按照比例分配。1、破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù);2、破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶(hù)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金。破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算;3、破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款;4、普通破產(chǎn)債權(quán)。（五）終結(jié)公司無(wú)財(cái)產(chǎn)可供分配或最后分配完結(jié)后，管理人提請(qǐng)人民法院裁定終結(jié)破產(chǎn)程序。人民法院裁定終結(jié)破產(chǎn)程序的，應(yīng)當(dāng)予以公告。管理人自破產(chǎn)程序終結(jié)之日起十日內(nèi)，持人民法院終結(jié)破產(chǎn)程序的裁定，向破產(chǎn)人的原登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)登記。三、土地增值稅清算管理規(guī)程第一章總則第一條為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》）。第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。第三條《規(guī)程》所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。第四條納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。第二章前期管理第六條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。第七條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。第八條對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理措施。第三章清算受理第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

土地增值稅清算稅率是多少？土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。土地增值稅清算征收方法：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％部分，稅率為30％；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；速算扣除系數(shù)為5％；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；速算扣除系數(shù)為15％；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％；速算扣除系數(shù)為35％；（5）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20％的，免征土地增值稅。財(cái)法字［1995］第6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

法律分析：為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作而制定該條例。

法律依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》 第一條 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題。土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。