土地增值稅的計稅依據(jù)是如何規(guī)定的
《土地增值稅暫行條例》
第六條計算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收?！ 〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅，包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分。
（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
?。?）因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。
?。?）為促進(jìn)我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值
什么是土地增值稅？計稅依據(jù)是什么
1、含義：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
2、計稅依據(jù)：土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實(shí)行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
擴(kuò)展資料
土地增值稅的特點(diǎn)：
（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。
（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅的稅率按照累進(jìn)原則設(shè)計，實(shí)行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實(shí)行按次征收。
參考資料來源：百度百科—土地增值稅
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例
》的規(guī)定，凡是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人，均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。包括兩層含義：一是只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅；二是只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使 用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，即有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個體工商戶、外商投資企業(yè)及其他單位和個人。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收 入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，即：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
土地增值稅核定征收率5%,計稅依據(jù)應(yīng)為合同價款還是應(yīng)為轉(zhuǎn)讓收入減去購置原值后的余額為計稅依據(jù)？
合同價款為1153800元，購置原值1093554.3元，土地增值稅的計稅依據(jù)應(yīng)為1153800元*5%，還是（1153800-1093554.3）*5%？土地增值稅的計稅依據(jù)應(yīng)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。在e68a8462616964757a686964616f31333366306562本題中計稅依據(jù)應(yīng)為轉(zhuǎn)讓收入減去購置原值后的余額，即（1153800-1093554.3）*5%。
計算增值額的扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
擴(kuò)展資料：
土地增值稅預(yù)征方法
對于專門從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
預(yù)征率由地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定，預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計算，假定A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)住宅樓5棟，2015年年底竣工交付使用，預(yù)計收入總額50000萬元，2014年一季度取得預(yù)售收入10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%=200萬元。
購房者納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
參考資料來源：百度百科-土地增值稅
核定征收率5%，這個標(biāo)準(zhǔn)是按總價款計算的，這是稅務(wù)部門根據(jù)統(tǒng)計資料估算內(nèi)的簡易征收比例。容
因?yàn)橥恋卦鲋刀惖亩惵手挥?0%、40%、50%、60%四檔，計稅依據(jù)是收入扣除取得土地使用權(quán)所支付、開發(fā)的成本費(fèi)用、相關(guān)交易稅金等項(xiàng)目后得到的金額，然后據(jù)此金額增值的比率，按超率累進(jìn)稅率確定適用那個比例的稅率。
所以這個征收率是按照整體收入來算的，類似與企業(yè)所得稅的簡易征收。不過土地增稅最后清盤時肯定要匯算。
土地增值稅的計算方法
土地增值稅的計算：
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：
①財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財政部確定的其他扣除項(xiàng)目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。
【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。
【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20%加計扣除的規(guī)定。
3.土地增值稅的稅率
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
注會學(xué)習(xí)
計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項(xiàng)目：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
解：（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
轉(zhuǎn)讓收入=5000（萬元）
?。?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=500（萬元）
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本=1500（萬元）
?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（萬元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=5000×5%+25=250+25=275（萬元）
?、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計扣除=（500+1500）×20%=400（萬元）
?、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為=500+1500+210+275+400=2885（萬元）
（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=5000-2885=2115（萬元）
?。?）計算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=2115÷2885≈73.3%
?。?）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：
定義法：2885×50%×30%+2885×（73.3%-50%）×40%=701.63（萬元）
公式法：2115×40%-2885×5%=701.75（萬元） 。
分析：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，未超過300%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%；為簡化計算方法，可以采用速算扣除率的方法，其計算公式為：
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率
?。?）稅額的計算
①增值額＝總收入－扣除項(xiàng)目金額
②增值率＝（增值額／扣除項(xiàng)目金額）×100%
③反查表：找到適用的稅率，以及速算扣除率
?、芫唧w確定應(yīng)納稅：
定義法：分段計算其和
公式法：應(yīng)納稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率
應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
一、扣除項(xiàng)目計算
1，取得土地使用權(quán)所支付的金額：800萬元
2，房地產(chǎn)開發(fā)成本：1500萬元
3，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息支出+其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80萬元+2萬元=82萬元
利息支出=2000萬元X4%=80萬元
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=4000萬元X0.05%=2萬元（管理費(fèi)用）
4，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加=200萬元+14萬元+6萬元=220萬元
營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）=4000萬元X5%=200萬元
城市維護(hù)建設(shè)稅（營業(yè)稅附征）=200萬元X7%=14萬元
教育費(fèi)附加（營業(yè)稅附征）=200萬元X3%=6萬元
5，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)=（支付取得土地使用權(quán)金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X20%=（800萬元+1500萬元）X20%=460萬元
扣除項(xiàng)目金額合計=支付取得土地使用權(quán)金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)+財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)=800萬元+1500萬元+82萬元+220萬元+460萬元=3062萬元
二、增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額合計=4000萬元-3062萬元=938萬元
增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=增值額/扣除項(xiàng)目金額合計=938萬元/3062萬元=30.63%
（增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。）
三、應(yīng)繳土地增值稅稅款=增值額X稅率=938萬元X30%=281.40萬元
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