土地增值稅的計稅依據是如何規定的
《土地增值稅暫行條例》
第六條計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收。 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定扣除項目金額后的余額，為增值額。 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅，包括未超過扣除項目金額20%的部分。
（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
（3）因城市市政規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。
（4）為促進我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報核準，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值
什么是土地增值稅？計稅依據是什么
1、含義：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。
2、計稅依據：土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
擴展資料
土地增值稅的特點：
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。
（3）實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次征收。
參考資料來源：百度百科—土地增值稅
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅。
根據《土地增值稅暫行條例
》的規定，凡是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得收入的單位和個人，均應按規定繳納土地增值稅。包括兩層含義：一是只對轉讓國有土地使用權征稅，轉讓集體土地使用權不征稅；二是只對有償轉讓國有土地使 用權及地上建筑物和其他附著物產權，即有償轉讓房地產征稅，對以繼承、贈與方式無償轉讓的房地產不征稅。納稅人是有償轉讓房地產的一切單位和個人，包括機關、團體、部隊、企事業單位、個體工商戶、外商投資企業及其他單位和個人。納稅人轉讓房地產所取得的收 入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地 產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。
土地增值稅實行四級超額累進稅率，即：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
土地增值稅核定征收率5%,計稅依據應為合同價款還是應為轉讓收入減去購置原值后的余額為計稅依據？
合同價款為1153800元，購置原值1093554.3元，土地增值稅的計稅依據應為1153800元*5%，還是（1153800-1093554.3）*5%？土地增值稅的計稅依據應為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。在e68a8462616964757a686964616f31333366306562本題中計稅依據應為轉讓收入減去購置原值后的余額，即（1153800-1093554.3）*5%。
計算增值額的扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金。
擴展資料：
土地增值稅預征方法
對于專門從事房產開發的企業，因其開發周期長，預售的產品多，一般對其應繳納的土地增值稅采取平時預征、竣工結算后匯算清繳的方法。土地增值稅實行四級超額累進稅率，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
預征率由地方稅務局根據當地情況核定，預征是按預售收入乘以預征率計算，假定A房產開發企業計劃開發住宅樓5棟，2015年年底竣工交付使用，預計收入總額50000萬元，2014年一季度取得預售收入10000萬元，當地核定的土地增值稅預征率為2%，則應預繳的土地增值稅為10000×2%=200萬元。
購房者納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
參考資料來源：百度百科-土地增值稅
核定征收率5%，這個標準是按總價款計算的，這是稅務部門根據統計資料估算內的簡易征收比例。容
因為土地增值稅的稅率只有30%、40%、50%、60%四檔，計稅依據是收入扣除取得土地使用權所支付、開發的成本費用、相關交易稅金等項目后得到的金額，然后據此金額增值的比率，按超率累進稅率確定適用那個比例的稅率。
所以這個征收率是按照整體收入來算的，類似與企業所得稅的簡易征收。不過土地增稅最后清盤時肯定要匯算。
土地增值稅的計算方法
土地增值稅的計算：
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。
2.新建房地產的扣除項目金額
(1)取得土地使用權所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。
②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。
(2)房地產開發成本
房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
(3)房地產開發費用
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用并不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：
①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的5%以內計算扣除。計算公式為：
允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內
②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：
允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內
(4)與轉讓房地產有關的稅金
與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
【解釋】房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》的規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產開發的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和，加計20%的扣除。
【解釋1】該優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。
【解釋2】從事房地產開發的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20%加計扣除的規定。
3.土地增值稅的稅率
(1)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(4)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
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計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。
解：（1）確定轉讓房地產的收入。
轉讓收入=5000（萬元）
（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：
①取得土地使用權所支付的金額=500（萬元）
②房地產開發成本=1500（萬元）
③房地產開發費用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（萬元）
④與轉讓房地產有關的稅金=5000×5%+25=250+25=275（萬元）
⑤從事房地產開發的加計扣除=（500+1500）×20%=400（萬元）
⑥轉讓房地產的扣除項目金額為=500+1500+210+275+400=2885（萬元）
（3）計算轉讓房地產的增值額=5000-2885=2115（萬元）
（4）計算增值額與扣除項目金額的比率=2115÷2885≈73.3%
（5）計算應納土地增值稅稅額：
定義法：2885×50%×30%+2885×（73.3%-50%）×40%=701.63（萬元）
公式法：2115×40%-2885×5%=701.75（萬元） 。
分析：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過300%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%；為簡化計算方法，可以采用速算扣除率的方法，其計算公式為：
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率
（2）稅額的計算
①增值額＝總收入－扣除項目金額
②增值率＝（增值額／扣除項目金額）×100%
③反查表：找到適用的稅率，以及速算扣除率
④具體確定應納稅：
定義法：分段計算其和
公式法：應納稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率
應納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
一、扣除項目計算
1，取得土地使用權所支付的金額：800萬元
2，房地產開發成本：1500萬元
3，房地產開發費用=利息支出+其他房地產開發費用=80萬元+2萬元=82萬元
利息支出=2000萬元X4%=80萬元
印花稅（產權轉移書據）=4000萬元X0.05%=2萬元（管理費用）
4，與轉讓房地產有關的稅費=營業稅+城市維護建設稅+教育費附加=200萬元+14萬元+6萬元=220萬元
營業稅（銷售不動產）=4000萬元X5%=200萬元
城市維護建設稅（營業稅附征）=200萬元X7%=14萬元
教育費附加（營業稅附征）=200萬元X3%=6萬元
5，財政部規定的加計20%扣除數=（支付取得土地使用權金額+房地產開發成本）X20%=（800萬元+1500萬元）X20%=460萬元
扣除項目金額合計=支付取得土地使用權金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅費+財政部規定的加計20%扣除數=800萬元+1500萬元+82萬元+220萬元+460萬元=3062萬元
二、增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額合計=4000萬元-3062萬元=938萬元
增值額與扣除項目金額之比=增值額/扣除項目金額合計=938萬元/3062萬元=30.63%
（增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。）
三、應繳土地增值稅稅款=增值額X稅率=938萬元X30%=281.40萬元
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