法律主觀：

如果宅基地使用權(quán)人隨意轉(zhuǎn)讓宅基地的，那么很大可能該轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，因?yàn)檎剞D(zhuǎn)讓必須符合法定條件，條件不符合，那么無(wú)效。一、農(nóng)村宅基地怎么轉(zhuǎn)讓合法宅基地的轉(zhuǎn)讓要合法，必須滿足幾個(gè)基本條件：第一、每戶只能擁有一處宅基地；第二、如果你自己自愿轉(zhuǎn)出唯一宅基地，將不能再行申請(qǐng)審批宅基地；第三、轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)過(guò)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意；第四、轉(zhuǎn)讓后要到相關(guān)部門進(jìn)行備案；第五、必須有宅基地的土地文書，以防是耕地私自建房轉(zhuǎn)讓。應(yīng)該滿足宅基地轉(zhuǎn)讓的基本條件：轉(zhuǎn)讓方和受讓方都是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。最后要知道的就是，雙方合意簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但是這個(gè)協(xié)議可能存在隱患，該協(xié)議屬于對(duì)內(nèi)有效對(duì)外無(wú)效，對(duì)達(dá)成協(xié)議的雙方有效但是由于未變更宅基地使用權(quán)證，轉(zhuǎn)讓方仍能以該宅基地抵押或進(jìn)行其它操作，給受讓方造成損失。所以為保證轉(zhuǎn)讓人的權(quán)益簽署協(xié)議后，應(yīng)告知村集體征得同意后由村集體向上級(jí)政府通報(bào)、批準(zhǔn)、下發(fā)轉(zhuǎn)讓后的宅基地使用權(quán)證。宅基地使用權(quán)證到手后才算完成農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。二、遇到宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛該如何處理1、協(xié)議要看具體的簽約對(duì)象宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力要看具體的簽約對(duì)象，如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地的，那么該協(xié)議是有效的；如果是向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人且未獲得集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，那么就是無(wú)效的。因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，為了滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住和生活需要，不能像本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2、協(xié)議無(wú)效的法律后果是恢復(fù)原狀根據(jù)合同法的規(guī)定，協(xié)議無(wú)效的法律后果是恢復(fù)原狀，但是由于關(guān)系的人的基本居住權(quán)和生存權(quán)，因此一味的恢復(fù)原狀也不利于問題的解決，因此上海采取了變通的做法，如果房屋尚未交付使用的恢復(fù)原狀；如果該房屋已經(jīng)交付買方居住使用，那么本著尊重和維持現(xiàn)狀的原則處理，駁回產(chǎn)權(quán)人要求購(gòu)買人遷出的訴訟請(qǐng)求。3、如果遇到拆遷怎么辦宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂履行后遇到拆遷的，那么法院可以直接以判決動(dòng)遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛，如果購(gòu)買人是被集體經(jīng)濟(jì)組織的，那么動(dòng)遷款均歸購(gòu)買人所有，如果購(gòu)買人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者甚至是城鎮(zhèn)戶口的，那么在動(dòng)遷款分配過(guò)程中按照三七開的原則處理。三、宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓的適用法律是什么（一）關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得和行使宅基地使用權(quán)的取得和行使主要涉及國(guó)家土地管理制度。土地管理法以及有關(guān)法規(guī)中已經(jīng)對(duì)宅基地使用權(quán)的取得以及行使權(quán)利時(shí)的必要限制作出『明確規(guī)定。實(shí)際中遇到的問題應(yīng)當(dāng)依照這些規(guī)定處理。有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施中出現(xiàn)的問題，可以通過(guò)國(guó)家土地管理制度的進(jìn)一步發(fā)展完善，逐步解決。民法典作為凋整平等豐體間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事法律，對(duì)國(guó)家土地管理制度的具體內(nèi)容可以不作重復(fù)規(guī)定，只作出必要的銜接性規(guī)定即可。（二）關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押我國(guó)地少人多，必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之本。從全國(guó)范圍看，放開宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點(diǎn)與城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地政策，也為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，民法典的規(guī)定應(yīng)當(dāng)與土地管理法等法律的規(guī)定保持一致。根據(jù)法律規(guī)定可以得知，宅基地的轉(zhuǎn)讓要合法，必須滿足轉(zhuǎn)讓方和受讓方都是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非組織成員不能轉(zhuǎn)讓。

法律客觀：

《土地管理法》
第十一條
農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；
已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；
已經(jīng)屬于鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

《土地管理法》
第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；
其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來(lái)建造居住房屋的農(nóng)村土地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需滿足以下幾點(diǎn)：
1、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn)；
2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；
3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；
4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽毭鞔_表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬(wàn)無(wú)一失。
宅基地房產(chǎn)證過(guò)戶流程
1、買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持宅基地買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶登記，去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《宅基地銷售合同》等證件和資料。
2、買賣雙方接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù)，交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房產(chǎn)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。
3、辦理完買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。
申請(qǐng)宅基地需要什么條件
1、根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。
2、申請(qǐng)農(nóng)村宅基地需要滿足一定的條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，主要有：因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；外來(lái)人口，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
3、此外，我國(guó)法律又規(guī)定了除外規(guī)定，即農(nóng)村村民不準(zhǔn)使用或申請(qǐng)宅基地的情況，概括起來(lái)主要有以下幾種：年齡未滿十八周歲的；原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；出賣或者出租村內(nèi)住房的。

法律主觀：

宅基地轉(zhuǎn)讓與一般的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，宅基地轉(zhuǎn)讓有特別的法律規(guī)定，必須要符合法律規(guī)定，否則該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效的。
一、農(nóng)村宅基地能不能轉(zhuǎn)讓
依據(jù)《土地管理法》第62條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：
（一）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地；
（二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；
（三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；
（四）轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。
二、宅基地使用權(quán)管理規(guī)定
依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《中華人民共和國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)條例》的有關(guān)規(guī)定：
1、農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
2、農(nóng)村村民超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占土地的，多占的土地以非法占地論處，即按照未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地的違法行為處罰。
3、農(nóng)村村民買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。
4、農(nóng)村村民不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的，由農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)。
5、農(nóng)村村民擅自占用耕地建房，破壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期整改或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
6、農(nóng)村村民占用基本農(nóng)田建房，毀壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
三、宅基地使用權(quán)的權(quán)利義務(wù)
宅基地使用權(quán)的內(nèi)容即宅基地使用權(quán)人依法享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
宅基地使用權(quán)人的權(quán)利：
（1）為保有住宅而長(zhǎng)期使用宅基地的權(quán)利。宅基地與房屋連為一體，宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。
（2）在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施，從事種植而取得收益的權(quán)利。
宅基地使用權(quán)人的義務(wù)：
（1）必須按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地。宅基地使用權(quán)人必須在規(guī)劃的土地上建造房屋，不得擅自改變宅基地的用途，更不能買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地。
（2）必須按照批準(zhǔn)的面積建造房屋。不得多占土地作為宅基地。
（3）要服從國(guó)家、集體統(tǒng)一規(guī)劃。國(guó)家、集體處于公共利益考慮，有權(quán)將宅基地進(jìn)行變更，宅基地使用權(quán)人不得阻撓。但是，國(guó)家、集體要對(duì)因此受到財(cái)產(chǎn)損失的宅基地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。
根據(jù)法律規(guī)定可以得知，我國(guó)禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地，宅基地只能夠在農(nóng)村集體組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第十一條
農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；
已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；
已經(jīng)屬于鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

《中華人民共和國(guó)民法典》
第三百六十三條
宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。” 農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地,農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。

一、農(nóng)村宅基地買賣的法律規(guī)定有哪些?      1、我國(guó)《土地管理法》第二條      中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為公共利益的需要,可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。      2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定:依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的,因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng),由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。      農(nóng)村宅基地根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定是可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的,但是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的買賣必須進(jìn)行變更登記。      3、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。      4、我國(guó)《憲法》規(guī)定:“城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,也屬于集體所有”。      根據(jù)我國(guó)《憲法》的規(guī)定,農(nóng)村宅基地買賣的是宅基地的使用權(quán),而不是宅基地的所有權(quán),所有權(quán)屬于國(guó)家。二、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力:      1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,有下列轉(zhuǎn)讓情況,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效:      (1)、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;      (2)、法人或其他組織購(gòu)買;      (3)、轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);      (4)、向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;      (5)、受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。      2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件:      (1)、轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);      (2)、同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;      (3)、受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權(quán)分配條件;      (4)、轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;      (5)、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,地隨房一并轉(zhuǎn)讓;農(nóng)村宅基地買賣的法律規(guī)定了農(nóng)村宅基地只能是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行,不能買賣給城鎮(zhèn)人口,農(nóng)村宅基地買賣后,不能再申請(qǐng)新的宅基地,實(shí)行一戶一宅基地的政策。這就是小編為大家整理的有關(guān)農(nóng)村宅基地買賣的知識(shí),如果大家還想了解其他知識(shí)可以致電。