一、不動產適用善意取得嗎
不動產可以善意取得，但需要滿足以下幾個條件：
（一）讓與人對讓與的財產無處分權。所謂無權處分，是指讓與人無處分權而從事了法律上的處分行為。對財產的處分權是屬于財產所有人，讓與人是無權處分他人財產的，如果讓與人有權處分則不適用善意取得制度。常見的無權處分有以下幾種情形：一是無所有權的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人對承租或保管、借用的財產而將該財產出讓給他人;二是所有權受到限制的情形，如某一共有人未經其他共有人的同意，而將共有財產處分給他人;三是代理人擅自處分被代理人的財產的情形，如代理權終止、超越代理權、無權處分的情形下，也有可能發生無權處分的情況。
（二）受讓人受讓該財產時是善意的。善意取得以受讓人受讓動產時主觀上為“善意”且無重大過失為其必備要件。所謂善意，是指第三人于受讓時，不知出讓人為非所有人，也不知出讓人無權處分。財產的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。當然，我們不能要求受讓人自始不知道該物為善意取得，因此，善意的適用時間應為物權變動行為發生之前，在此之后即受讓人取得所有權，原權利人不得以受讓人惡意要求返還原物。
在善意取得制度中，這種善意應為“推定善意”，這一原則已為德國民法、我國臺灣地區民法明文確認。第三人和占有人（無權處分人）進行交易行為時，根據占有的權利推定效力，以及占有的公信力，我們應推定第三人為善意，如果原權利人主張權利，則負責舉證第三人為非善意，如不能舉證，第三人則為善意而取得財產所有權。
（三）受讓人取得財產是基于合理的價格有償轉讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件，受讓人在取得財產時，必須向出讓人支付相應對價。因此受讓人取得的財產必須是通過有償的法律行為來實現，如果通過繼承、贈與等無償行為取得財產，則不能產生善意取得的效力。
（四）已作出了物權變動行為。根據《民法典》第208條規定，動產的物權變動必須作出了交付行為，交付可以為現實交付、簡易交付、指示交付及占有改定。登記是不動產物權的生產要件，如果受讓人沒有為權利的變更登記，也就沒有實現物權的變動，即使受讓人占有財物，財產的物權仍屬于原權利人。因此，只要符合以上四個條件即可適用善意取得制度，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。
二、什么情況不動產不能善意取得
為了適應社會經濟發展的需要，充分體現所有人權益與社會商品流轉秩序兩種權益權衡后的取舍。我國的立法也應該把善意取得制度適用范圍擴大到不動產，不能再囿于動產的范圍。其實在《中華人民共和國民法典》的第三百一十一條已經對不動產可以適用善意取得制度作了明確規定：”無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。“
綜上所述，基于經濟發展和交易安全的需要，不動產可以適用善意取得制度。無論是法理上，還是各國的立法都是主流觀點，都是與國際接軌的立法趨勢。
三、不動產糾紛的管轄法院
由本條規定的人民法院專屬管轄：
（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄;
（二）因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;
（三）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。
不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。《中華人民共和國民法典》第三百一十一條符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

一、　物權法 善意取得 的規則
1、標的物包括動產與不動產
善意取得的標的物包括動產與不動產在內，二者的區別僅在于受讓人有理由信賴物權處分人有處分權的緣由不同—前者源于動產占有的公信力，后者源于不動產登記的公信力。
2、轉讓人無處分權
轉讓人如果具有處分權，則對于受讓人而言構成繼受取得，不屬于善意取得。轉讓人無處分權包括沒有所有權和所有權受到的限制兩種情形。
3、基于有償法律行為而受讓
首先，必須依據法律行為如 買賣合同 才可以發生善意取得，非依據法律行為受讓的不發生善意取得，如 法定繼承 、公司合并等。其次，此處的法律行為應該具有“財產交易”的性質，即受讓人必須付出了對價，具有有償性。有償是指受讓人以合理的價格有償手讓，具體包括互易、買賣，擔排除了贈與、遺增等無償方式。
4、受讓人手讓財產時為善意
民法上的“善意”，指不知情。即在受讓人與無權處分人進行民事行為的當時，第三人不知對方對標的物無處分權。善意取得為即時取得，因此善意的準據時點原則上應以法律行為發生時即“受讓財產時”為準。至于事后知情與否，并不影響善意取得的構成。
5、轉讓的財產已經完成交付或者登記
二、善意取得制度的適用范圍




1 、動產


傳統民法上，善意取得通常指動產善意取得。動產指 “ 土地及其定著物以外的一切之物，如圖書、畫、珠寶和無記名證券（如車票）等 ” 。對于票據，根據《票據法》第 12 條，除 “ 以欺詐、偷盜或者脅迫等手段取得票據的，或者明知有前列情形 ” 者，善意付出對價而取得票據的人可善意取得，其他有價證券類推適用該規則；關于船舶、航空器和機動車等采用登記對抗主義的動產，《德國民法典》第 932 條款認可未登記船舶的善意取得 。我國學者對能否適用善意取得存在分歧。王軼教授認為，已經登記的此類動產具有公信力，不存在善意取得問題。若未登記不存在“對抗善意第三人效力”，善意的受讓人基于所有權人所享有的所有權自身效力不足即可取得動產所有權。


2 、不動產


善意取得制度適用不動產，但不包括國家所有權、集體所有權。有學者主張，我國采取嚴格的不動產登記生效要件主義，基于登記的公示效力即可調整不動產相關問題，原則上不存在不動產善意取得的適用空間；有學者則提出異議，稱在出現登記記載與當事人意思表示不一致以及物權變動沒有實時反映在登記簿上等錯誤時，登記權利被無權處分，善意取得有適用的可能性空間。
三、　善意取得制度的價值
善意取得制度的本質是犧牲真正權利人的財產權利，以保證善意受讓人取得所有權和其他物權，旨在協調所有權的維護與交易便捷，力爭達致“動”的“靜”均衡。
對此，主要包括即時時效說、權利外像說、法律賦權說和占有保護說，皆主張善意取得制度旨在保護交易安全；我國臺灣學者謝在全教授宣稱，善意取得制度的理論依據首要者乃在交易之安全與便捷。但保護財產秩序也要對財產所有權采取靜的保護，即承認財產交易的善意取得，需要權衡兩個財產價值。德國、法國、日本、中國等國家兼顧財產所有權的“靜態安全”和“動態安全”，對善意取得采取積極的“中間法”立場。綜善意取得的標的物包括動產與不動產在內，二者的區別僅在于受讓人有理由信賴物權處分人有處分權的緣由不同—前者源于動產占有的公信力，后者源于不動產登記的公信力。