一、不動產(chǎn)適用善意取得嗎
不動產(chǎn)可以善意取得，但需要滿足以下幾個條件：
（一）讓與人對讓與的財產(chǎn)無處分權(quán)。所謂無權(quán)處分，是指讓與人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。對財產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財產(chǎn)所有人，讓與人是無權(quán)處分他人財產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分則不適用善意取得制度。常見的無權(quán)處分有以下幾種情形：一是無所有權(quán)的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人對承租或保管、借用的財產(chǎn)而將該財產(chǎn)出讓給他人;二是所有權(quán)受到限制的情形，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意，而將共有財產(chǎn)處分給他人;三是代理人擅自處分被代理人的財產(chǎn)的情形，如代理權(quán)終止、超越代理權(quán)、無權(quán)處分的情形下，也有可能發(fā)生無權(quán)處分的情況。
（二）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的。善意取得以受讓人受讓動產(chǎn)時主觀上為“善意”且無重大過失為其必備要件。所謂善意，是指第三人于受讓時，不知出讓人為非所有人，也不知出讓人無權(quán)處分。財產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。當(dāng)然，我們不能要求受讓人自始不知道該物為善意取得，因此，善意的適用時間應(yīng)為物權(quán)變動行為發(fā)生之前，在此之后即受讓人取得所有權(quán)，原權(quán)利人不得以受讓人惡意要求返還原物。
在善意取得制度中，這種善意應(yīng)為“推定善意”，這一原則已為德國民法、我國臺灣地區(qū)民法明文確認(rèn)。第三人和占有人（無權(quán)處分人）進(jìn)行交易行為時，根據(jù)占有的權(quán)利推定效力，以及占有的公信力，我們應(yīng)推定第三人為善意，如果原權(quán)利人主張權(quán)利，則負(fù)責(zé)舉證第三人為非善意，如不能舉證，第三人則為善意而取得財產(chǎn)所有權(quán)。
（三）受讓人取得財產(chǎn)是基于合理的價格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件，受讓人在取得財產(chǎn)時，必須向出讓人支付相應(yīng)對價。因此受讓人取得的財產(chǎn)必須是通過有償?shù)姆尚袨閬韺崿F(xiàn)，如果通過繼承、贈與等無償行為取得財產(chǎn)，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。
（四）已作出了物權(quán)變動行為。根據(jù)《民法典》第208條規(guī)定，動產(chǎn)的物權(quán)變動必須作出了交付行為，交付可以為現(xiàn)實交付、簡易交付、指示交付及占有改定。登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生產(chǎn)要件，如果受讓人沒有為權(quán)利的變更登記，也就沒有實現(xiàn)物權(quán)的變動，即使受讓人占有財物，財產(chǎn)的物權(quán)仍屬于原權(quán)利人。因此，只要符合以上四個條件即可適用善意取得制度，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請求權(quán)。
二、什么情況不動產(chǎn)不能善意取得
為了適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，充分體現(xiàn)所有人權(quán)益與社會商品流轉(zhuǎn)秩序兩種權(quán)益權(quán)衡后的取舍。我國的立法也應(yīng)該把善意取得制度適用范圍擴大到不動產(chǎn)，不能再囿于動產(chǎn)的范圍。其實在《中華人民共和國民法典》的第三百一十一條已經(jīng)對不動產(chǎn)可以適用善意取得制度作了明確規(guī)定：”無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。“
綜上所述，基于經(jīng)濟發(fā)展和交易安全的需要，不動產(chǎn)可以適用善意取得制度。無論是法理上，還是各國的立法都是主流觀點，都是與國際接軌的立法趨勢。
三、不動產(chǎn)糾紛的管轄法院
由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：
（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄;
（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;
（三）因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。
不動產(chǎn)已登記的，以不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地;不動產(chǎn)未登記的，以不動產(chǎn)實際所在地為不動產(chǎn)所在地。

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。《中華人民共和國民法典》第三百一十一條符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

一、　物權(quán)法 善意取得 的規(guī)則
1、標(biāo)的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)
善意取得的標(biāo)的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)在內(nèi)，二者的區(qū)別僅在于受讓人有理由信賴物權(quán)處分人有處分權(quán)的緣由不同—前者源于動產(chǎn)占有的公信力，后者源于不動產(chǎn)登記的公信力。
2、轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)
轉(zhuǎn)讓人如果具有處分權(quán)，則對于受讓人而言構(gòu)成繼受取得，不屬于善意取得。轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)包括沒有所有權(quán)和所有權(quán)受到的限制兩種情形。
3、基于有償法律行為而受讓
首先，必須依據(jù)法律行為如 買賣合同 才可以發(fā)生善意取得，非依據(jù)法律行為受讓的不發(fā)生善意取得，如 法定繼承 、公司合并等。其次，此處的法律行為應(yīng)該具有“財產(chǎn)交易”的性質(zhì)，即受讓人必須付出了對價，具有有償性。有償是指受讓人以合理的價格有償手讓，具體包括互易、買賣，擔(dān)排除了贈與、遺增等無償方式。
4、受讓人手讓財產(chǎn)時為善意
民法上的“善意”，指不知情。即在受讓人與無權(quán)處分人進(jìn)行民事行為的當(dāng)時，第三人不知對方對標(biāo)的物無處分權(quán)。善意取得為即時取得，因此善意的準(zhǔn)據(jù)時點原則上應(yīng)以法律行為發(fā)生時即“受讓財產(chǎn)時”為準(zhǔn)。至于事后知情與否，并不影響善意取得的構(gòu)成。
5、轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)完成交付或者登記
二、善意取得制度的適用范圍




1 、動產(chǎn)


傳統(tǒng)民法上，善意取得通常指動產(chǎn)善意取得。動產(chǎn)指 “ 土地及其定著物以外的一切之物，如圖書、畫、珠寶和無記名證券（如車票）等 ” 。對于票據(jù)，根據(jù)《票據(jù)法》第 12 條，除 “ 以欺詐、偷盜或者脅迫等手段取得票據(jù)的，或者明知有前列情形 ” 者，善意付出對價而取得票據(jù)的人可善意取得，其他有價證券類推適用該規(guī)則；關(guān)于船舶、航空器和機動車等采用登記對抗主義的動產(chǎn)，《德國民法典》第 932 條款認(rèn)可未登記船舶的善意取得 。我國學(xué)者對能否適用善意取得存在分歧。王軼教授認(rèn)為，已經(jīng)登記的此類動產(chǎn)具有公信力，不存在善意取得問題。若未登記不存在“對抗善意第三人效力”，善意的受讓人基于所有權(quán)人所享有的所有權(quán)自身效力不足即可取得動產(chǎn)所有權(quán)。


2 、不動產(chǎn)


善意取得制度適用不動產(chǎn)，但不包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán)。有學(xué)者主張，我國采取嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記生效要件主義，基于登記的公示效力即可調(diào)整不動產(chǎn)相關(guān)問題，原則上不存在不動產(chǎn)善意取得的適用空間；有學(xué)者則提出異議，稱在出現(xiàn)登記記載與當(dāng)事人意思表示不一致以及物權(quán)變動沒有實時反映在登記簿上等錯誤時，登記權(quán)利被無權(quán)處分，善意取得有適用的可能性空間。
三、　善意取得制度的價值
善意取得制度的本質(zhì)是犧牲真正權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)利，以保證善意受讓人取得所有權(quán)和其他物權(quán)，旨在協(xié)調(diào)所有權(quán)的維護(hù)與交易便捷，力爭達(dá)致“動”的“靜”均衡。
對此，主要包括即時時效說、權(quán)利外像說、法律賦權(quán)說和占有保護(hù)說，皆主張善意取得制度旨在保護(hù)交易安全；我國臺灣學(xué)者謝在全教授宣稱，善意取得制度的理論依據(jù)首要者乃在交易之安全與便捷。但保護(hù)財產(chǎn)秩序也要對財產(chǎn)所有權(quán)采取靜的保護(hù)，即承認(rèn)財產(chǎn)交易的善意取得，需要權(quán)衡兩個財產(chǎn)價值。德國、法國、日本、中國等國家兼顧財產(chǎn)所有權(quán)的“靜態(tài)安全”和“動態(tài)安全”，對善意取得采取積極的“中間法”立場。綜善意取得的標(biāo)的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)在內(nèi)，二者的區(qū)別僅在于受讓人有理由信賴物權(quán)處分人有處分權(quán)的緣由不同—前者源于動產(chǎn)占有的公信力，后者源于不動產(chǎn)登記的公信力。