開發(fā)商違約違約金按照合同標(biāo)的額的20%計(jì)算。
開發(fā)商違約金一般按照合同標(biāo)的額的20%計(jì)算，造成的損害較大時(shí)違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實(shí)際損失的30%。具體標(biāo)準(zhǔn)可以雙方在合同中協(xié)商約定，同時(shí)可以根據(jù)違約情形來判斷實(shí)際損失。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。
2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
房地產(chǎn)開發(fā)商違約的情形：
1、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。在選房、簽訂合同時(shí)，正是對房子的面積和質(zhì)量確定下來，而實(shí)踐中，譬如承重墻、梁開裂；外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水；墻面不垂直；大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實(shí)際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。實(shí)踐中，針對房屋質(zhì)量的問題，具體可以分兩類情況處理：
（1）普通的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。
（2）嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買房人可主張退房和賠償損失。
2、房產(chǎn)證逾期未辦下來的。逾期辦證的，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張退房，如實(shí)際損失超過合同約定的違約金的，可以按實(shí)際損失來主張。“一定期限”其實(shí)是在合同約定的交房日到了以后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后三個月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求退房。
綜上所述，開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的，一般按照約定計(jì)算。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請求法院降低。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民法典》第五百八十四條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不
得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
第五百八十五條
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；
約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

法律主觀：

實(shí)際損失的計(jì)算，根據(jù)雙方在履行合同的過程中，因?yàn)閷Ψ竭`約，導(dǎo)致合同不能正常履行的前提來計(jì)算。,這里有三種確定實(shí)際損失的方法：,1、合同中沒有約定違約金條款，但是有約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額計(jì)算方法的，可按照這個計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算。,2、如果合同中，也沒有約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額計(jì)算方法的，可以憑借相關(guān)的款項(xiàng)單據(jù)，書面證據(jù)來佐證，達(dá)成雙方協(xié)商一致。,3、如果雙方就實(shí)際損失金額，不能達(dá)成協(xié)商一致的，可以向法院起訴，由法院審查后進(jìn)行判決。,合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)不固定，不同案情賠償不同。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。,1、要有不履行或者不完全履行合同義務(wù)的行為,違約責(zé)任只有在存在違約事實(shí)的情況下才有可能產(chǎn)生，當(dāng)事人不履行或者不完全履行合同義務(wù)，是違約責(zé)任的客觀要件。違約行為包括以下幾種情況：,（1）拒絕履行。合同當(dāng)事人拒絕履行合同又稱毀約，是指當(dāng)事人不履行合同規(guī)定的全部義務(wù)的情況；,（2）不完全履行，又稱部分履行，指當(dāng)事人只履行合同規(guī)定義務(wù)一部分，對其余部分不予履行；,（3）遲延履行，又稱逾期履行，指當(dāng)事人超過合同規(guī)定的期限履行義務(wù)的。在合同未定期限的情況下，債權(quán)人要求履行后，債務(wù)人未在合理期限內(nèi)履行，也構(gòu)成遲延履行；,（4）質(zhì)量瑕疵，是指履行的合同標(biāo)的達(dá)不到合同的質(zhì)量要求。對質(zhì)量瑕疵，權(quán)利人應(yīng)在法定期限內(nèi)提出異議，否則，后果自行承擔(dān)；,（5）不正確履行，是指合同義務(wù)人未按合同規(guī)定的履行方式履行義務(wù)。,2、違約當(dāng)事人主觀上有過錯,當(dāng)事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人的原因造成違約的，即有可歸責(zé)于合同義務(wù)人的原因，違約當(dāng)事人才能承擔(dān)違約責(zé)任。違約當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必須要有過錯，而且在雙方過錯的情況下，過錯的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任大小的依據(jù)。,違約當(dāng)事人是否有過錯，適用過錯推定，即只要有違約的事實(shí)，即推定違約人有過錯。違約人要否認(rèn)自己有過錯，必須舉證證明。,3、當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí),損害事實(shí)是指當(dāng)事人違約給對方造成了財(cái)產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當(dāng)事人是否真的受到損害及損害的大小；而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當(dāng)事人所受到的實(shí)際損害。,4、違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系,違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人都應(yīng)賠償。,相信大家對于實(shí)際損失違約金怎么算以及相關(guān)知識一定有自己的見解，合同中沒有約定違約金條款，但是有約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額計(jì)算方法的，可按照這個計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

合同法第114條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以      合同法第114條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就延遲履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”由于這一條對違約金與賠償金、繼續(xù)履行能否并用沒有明示，民法通則等法律也無明確規(guī)定，在審判實(shí)踐中意見不一致。      我們認(rèn)為，從羅馬法到德、法民法典，違約金與賠償金、繼續(xù)履行三者的關(guān)系都是清晰的。合同法生效之前，由于我國原有計(jì)劃體制為確保計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而過分強(qiáng)調(diào)合同的履行，濫用了“違約金”這一名稱，隨意賦予其強(qiáng)制性，造成了混亂。合同法結(jié)束了這一局面。我們的意見是:      1.違約金和賠償金不能并用      對于違約金，合同法摒棄了違背市場經(jīng)濟(jì)或自由經(jīng)濟(jì)原則的懲罰性，使它回到了應(yīng)有的賠償性，并堅(jiān)持合同自由、當(dāng)事人意思自治原則，將違約金分別情況來對待:      (1)對于就不履行約定的違約金。如果說在合同法生效前，違約金和賠償金可以并用，其目的主要在于充分保護(hù)受害方的合法權(quán)益，防止在判令違約方承擔(dān)違約金后仍不能補(bǔ)償受害方的損失的話，那么在合同法生效后，它的賠償性就很明確了。尤其是在確定了違約金數(shù)額調(diào)整制度后，一方面，借助該制度完全可以避免上述情形的發(fā)生，因而已經(jīng)沒有必要規(guī)定違約金與賠償金并用;另一方面，更為深層次的原因在于，合同法確定的違約責(zé)任制度，確定了它的補(bǔ)償性，而否定它的懲罰性，從根本上決定了不管是要求違約方承擔(dān)違約金還是賠償金，其目的都不過是補(bǔ)償受害方的實(shí)際損失，其性質(zhì)屬于賠償金的預(yù)定。基于此，也決定了違約金與賠償金不能并用。      (2)當(dāng)事人就遲延履行約定的違約金。通說認(rèn)為它是懲罰性違約金，理由是它不論這一遲延履行是否造成損失，都得承擔(dān)違約金責(zé)任。我們認(rèn)為它同樣只具有賠償屬性，理由是:合同法另款規(guī)定，只不過是為了區(qū)別它和就不履行約定的違約金同實(shí)際履行在能否并用上的不同而已。因?yàn)榧s定不履行違約金的，因其賠償性而替代了合同的實(shí)際履行;而約定遲延履行違約金的，卻不能替代實(shí)際履行，并不是強(qiáng)調(diào)或表明這種情況下的違約金同其他情況下的違約金有著懲罰性與賠償性的區(qū)別。我們認(rèn)為，就遲延履行約定的違約金，性質(zhì)上也是就遲延造成的損害賠償?shù)念A(yù)定，同樣受第114條第2款關(guān)于違約金調(diào)整規(guī)則的約束，在違約金低于延遲造成的損失的，可以請求增加至實(shí)際損失，在違約金過高于因遲延履行造成的實(shí)際損失時(shí)，可以請求適當(dāng)減少，在沒有造成任何損失的情況下，違約金調(diào)整為零，不予賠償。對最后這種情況，1971年美國俄勒岡州最高法院審理的哈蒂訴拜伊案是個很好的說明。該案中原告作為農(nóng)場主請被告打水井，約定1967年4月1日完工，每遲一天支付50美元的損失賠償，被告超過了21天才完工。訴訟中，被告證人出庭作證表示，這口井六月才需啟用灌溉。法院據(jù)此判決該賠償金條款不得強(qiáng)制執(zhí)行。況且，在就不履行約定違約金的場合，違約也許并沒有造成什么損害，但還得支付違約金，只不過如果過高可以適當(dāng)調(diào)整，換句話說，如果略高的話，就不用調(diào)整了，這也并不意味著違約金具有懲罰性。違約金制度本身就是在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，免除今后若違約時(shí)計(jì)算上的麻煩，尤其是為了避免連訴訟都難以確定損失的情況。因此，違約金略高于實(shí)際損失，立法并不鼓勵通過訴訟清算、削減。因此，就遲延履行約定的違約金性質(zhì)上就是損害賠償，同樣不能同賠償金并用。      2.關(guān)于違約金與繼續(xù)履行的并用問題      我們認(rèn)為，在堅(jiān)持違約金的賠償性的同時(shí)，審判中應(yīng)該以客觀說來探究當(dāng)事人的真實(shí)意圖，然后決定是否可以同時(shí)要求實(shí)際履行。這個問題屬于合同解釋問題。      (1)對于遲延履行違約金，包括沒開始履行和中斷履行或者部分履行。從當(dāng)事人的意思看，是預(yù)定遲延履行造成的損失補(bǔ)償，沒有免除實(shí)際履行的意思;從法律看，第114條第3款也明確了沒有免除的含義，所以可以要求繼續(xù)履行。      (2)對于就不履行約定的違約金，當(dāng)事人的意思就是就整個不履行合同造成的實(shí)際損失預(yù)定的賠償金，守約一方只能在要求支付違約金和要求繼續(xù)履行之間作出選擇:要么要求支付違約金，免除對方繼續(xù)履行的責(zé)任;要么，要求繼續(xù)履行，不得要求支付違約金，除非出現(xiàn)合同法第110條規(guī)定的不得強(qiáng)制實(shí)際履行的情形。此時(shí)就不履行約定的違約金和繼續(xù)履行不可并用。當(dāng)然，當(dāng)選擇了繼續(xù)履行而不得要求支付違約金時(shí)，可能造成了其他的如質(zhì)量瑕疵的損失，那么，這時(shí)并不是適用已約定的違約金，而可以要求其他的補(bǔ)救措施或損害賠償。      (3)我們也不排除就履行不符合約定而約定違約金的情形，盡管在實(shí)踐中很少。說它在實(shí)踐中很少，是因?yàn)楹贤ㄌ峁┝艘蟾鼡Q、重作、維修、退貨、減少價(jià)值或者報(bào)酬等法定的補(bǔ)救措施，并且根據(jù)合同法第112條，并沒有免除繼續(xù)履行的責(zé)任，補(bǔ)救措施與繼續(xù)履行可以并用，沒有必要就此約定違約金。如果約定了這種情形下的違約金，那么，應(yīng)該堅(jiān)持合同自由原則，尊重當(dāng)事人的選擇。但這只是對因其違約行為給守約方造成損失的補(bǔ)償，并未免除違約方履行合同的義務(wù)。若守約方在要求違約方支付違約金的同時(shí)，要求其繼續(xù)履行合同，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。若違約方拒不履行合同，根據(jù)守約方的請求，應(yīng)當(dāng)依法判令違約方增加對違約金的承擔(dān)數(shù)額。但有三種情形例外:1守約方在要求增加違約金數(shù)額的同時(shí)，又要求違約方繼續(xù)履行的，若判令增加違約金數(shù)額，就不應(yīng)支持其提出的繼續(xù)履行請求;2根據(jù)合同法第110條規(guī)定，不能強(qiáng)制履行的，在判令違約金的同時(shí)，不能要求違約方實(shí)際履行;3合同中在約定違約金時(shí)，并未指明其具體性質(zhì)是不履行違約金還是不完全履行違約金，判令違約方承擔(dān)違約金后，若對守約方來說已經(jīng)等于或高于合同履行所帶來的利益，此時(shí)也不應(yīng)要求違約方繼續(xù)履行合同。我們認(rèn)為，在處理這些問題時(shí)，最重要的是要堅(jiān)持兩個原則:一是違約責(zé)任不具有懲罰性，二是公序良俗下的契約自由。如果認(rèn)為違約金及其他違約責(zé)任具有懲罰性的話，那么，就可以說合同法允許賭博，也可以說合同法允許私設(shè)處罰權(quán)，這樣的話，違背民法或者說私法的最基本原則。美國合同法重述第二版規(guī)定:“合同中可預(yù)定任何一方應(yīng)付的違約金，但其金額就預(yù)測的損害賠償或違約造成的實(shí)際損失而言應(yīng)該合理。如果預(yù)定違約金的金額無理過大，則該條款不予執(zhí)行，因?yàn)榘凑展舱撸@種預(yù)定違約金為罰金。”“如果合同的預(yù)定違約金是合同雙方努力公平、合理確定的違約情況下所產(chǎn)生的預(yù)期損失，則法律并不對其持否定態(tài)度。”[page]      3.關(guān)于定金罰則與違約金、賠償金可否并用的問題      一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“違約定金本身具有預(yù)付違約金的性質(zhì)，它與違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面基本上是相同的，兩者一般不能并罰，通常由非違約方選擇適用。” 而“從性質(zhì)上看，定金罰則的運(yùn)用不以實(shí)際發(fā)生損失為前提，即無論一方違約是否造成損失，都有可能導(dǎo)致定金責(zé)任。因此，一般而言，定金責(zé)任的承擔(dān)不能替代損害賠償責(zé)任，二者應(yīng)當(dāng)并用。但是，如果同時(shí)運(yùn)用定金罰則和損害賠償以后，其總和超過標(biāo)的物價(jià)金總和，可酌情減少損失賠償金的數(shù)額。”1我們認(rèn)為，合同法第 116條規(guī)定:“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”因此，就不履行約定的違約金和定金罰則不能并用，當(dāng)屬無疑。而違約金就是預(yù)定的賠償金，鑒于當(dāng)事人僅能從違約責(zé)任中獲得補(bǔ)償，不能獲得贏利，不能對違約方施加懲罰，而賠償金已足以補(bǔ)償對方因違約所受的損失，因此，既然違約金不能和定金罰則并用，賠償金更不能和定金罰則并用。