您好，《物權法》共247條，要全文解讀在此怎么能講完呢？現(xiàn)將前四條解讀一下供參考，同時你也可看出在此是無法全部講解完的，在百度知道中解答問題不能超過一萬字的。
　　第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
　　●條文主旨
　　本條是關于立法目的和立法依據的規(guī)定。
　　●立法背景
　　按照改革開放的要求，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產管理法、擔保法、農村土地承包法等法律對物權作了不少規(guī)定，這些規(guī)定對經濟社會發(fā)展發(fā)揮著重要作用。但這些規(guī)定，今天看來是不夠的。要適應改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設的深入發(fā)展，順應構建社會主義和諧社會的要求，不僅要有較為完備的財產流通制度，還要有較為完備的財產歸屬和利用制度，否則，人們在社會生活中有關財產的許多行為就無所適從，審判實踐中有關財產的許多糾紛就無法可依。因此，有必要依據憲法，在總結實踐經驗的基礎上制定物權法，對涉及物權制度的共性問題和現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題作出規(guī)定，進一步明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度。
　　物權法的起草工作始于1993年。2002年12月，九屆全國人大常委會對物權法草案進行了初次審議。十屆全國人大常委會對制定物權法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將物權法草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件，并先后召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。在修改完善物權法草案過程中，始終堅持正確的政治方向，堅持物權法的中國特色，堅持一切從實際出發(fā)，吸收各方面的合理意見和建議，經常委會多次審議，對草案反復研究修改，形成了提交大會審議的物權法草案，十屆全國人大五次會議對該草案進行了認真審議，并于2006年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》。
　　●條文解讀
　　法律屬于上層建筑，是由經濟基礎決定并服務于經濟基礎的。我國經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度。這～基本經濟制度決定了我國物權法的社會主義性質。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。物權的歸屬、范圍和內容，都與我國基本經濟制度密切相關。如果不反映、不體現(xiàn)我國的基本經濟制度，就不可能制定出符合我國國情的、具有中國特色的物權法。因此，物權法必須體現(xiàn)我國的基本經濟制度并以維護我國的基本經濟制度為根本目的，所以本條明確將維護國家基本經濟制度作為立法目的之一。物權法主要從民事角度通過明確物的歸屬，權利人有哪些權利，他人負有哪些義務，侵害物權的法律責任等，來體現(xiàn)和維護我國的基本經濟制度。
　　民法是調整平等主體之間關系的法律.是伴隨市場經濟的發(fā)展而逐步完備的。改革開放以來，我國實行社會主義市場經濟。對于發(fā)展社會主義市場經濟，中央政策很明確，就是要建立市場經濟體制，利用市場的手段，發(fā)揮經濟規(guī)律的作用，合理配置資源，發(fā)揮人力物力資源的最大效益，通過市場主體的公平競爭，發(fā)展生產力，促進經濟繁榮，提高生活水平，增強綜合國力。發(fā)展市場經濟，就要建立與社會主義市場經濟相適應的法律制度，而規(guī)范市場經濟關系的基本法律就是民法。物權法作為民法的重要組成部分，就是通過確立物權歸屬和利用的基本規(guī)則.規(guī)范市場主體因物的歸屬和利用而產生的財產關系，保障市場主體的權利，維護市場經濟秩序，為我國社會主義市場經濟服務。因此，維護社會主義市場秩序是物權法的立法目的之一。
　　制定物權法最直接的目的是明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用。這與物權法的作用密切相關。物權法的作用主要體現(xiàn)在兩方面：
　　1.定分止爭。商鞅在《商君書》中說：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”生活中常常發(fā)生這樣的事，有一個房東，把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用;后由于價格、熟人等等多種原因又把該房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。試問，該房子究竟屬于誰，乙能否要求甲騰出房子?解決一物二賣的問題，有多種辦法，比如按照訂立合同的先后確定房屋的歸屬，按照有無付款或者付款的先后確定房屋的歸屬，按照買方有無實際占有該房屋確定房屋的歸屬，還有一種辦法就是按照房屋有無辦理過戶登記手續(xù)確定房屋的歸屬。上述幾種解決辦法都有一定道理。沒有物權法，仁者見仁，智者見智。有了物權法，物權法從維護經濟秩序和市場交易安全出發(fā)，規(guī)定誰是該房屋的所有人，首先看該房屋有無辦理過戶登記手續(xù)，如果已
　　3經辦理過戶登記手續(xù)，不動產登記簿上登記的人就是房屋的所有人。甲雖然先買，但沒有辦理過戶手續(xù)，乙雖然后買，但已經辦理過戶手續(xù)，不動產登記簿上的所有人是乙，因此，乙有權要求甲騰出房子。甲雖然沒有辦理過戶手續(xù)，但甲和原房主之間訂立的房屋買賣合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。因此，依靠物權法確定的規(guī)則就能夠明確歸屬，定分息爭，穩(wěn)定經濟秩序。
　　2.物盡其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法轉讓給更有經營才能的人使用。物權法為權利人充分利用財產留下很大的活動空間，物權法不僅有物的所有權人占有、使用、收益權利的規(guī)定，也有他人利用物的權利的規(guī)定，如用益物權、擔保物權等。同時，從合理利用資源、維護公共利益出發(fā)，對權利人的權利也有不少限制，如物權法有關嚴格保護耕地的規(guī)定，有關相鄰關系的規(guī)定，以及征收、征用的規(guī)定等。制定物權法，就是要充分發(fā)揮物權法定分LE爭和物盡其用這兩個方面的作用，為權利人充分利用財產創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，鼓勵權利人創(chuàng)造財富，積累財富。使“有恒產者有恒心”。保障安居樂業(yè)，促進經濟發(fā)展和社會進步。因此，物權法把明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用作為立法目的。
　　保護權利人的物權是物權法的目的之一。這主要體現(xiàn)在：一是通過_一系列確定物權歸屬的規(guī)則明確物權屬于誰，二是通過規(guī)定物權保護的途徑與方式使物權受到侵害的權利人可以保護自己的合法權利。三是通過規(guī)定國有財產的范圍、行使以及防止國有資產流失，加大對國有資產的保護力度保護國有資產;通過規(guī)定集體財產的范圍、行使等保護農村和城鎮(zhèn)的集體財產;通過規(guī)定私人所有權、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權等保護私人所有的合法財產;通過規(guī)定土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權和擔保物權保護權利人對物的利用的權利。總之，制定物權法的目的之一，就是切實保護權利人的物權，維護廣大人民群眾切身利益，激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力，促進社會和諧。
　　憲法是國家的根本大法，是母法，其他法律都是由憲法派生的。憲法規(guī)定大政方針，其他法律都必須體現(xiàn)憲法精神，不得與憲法相抵觸。因此，物權法必須體現(xiàn)憲法的精神。物權法將憲法規(guī)定的我國的基本經濟制度作為立法目的，將基本經濟制度和實行社會主義市場經濟作為基本原則，將憲法規(guī)定的保護公私財產的精神落實在對國有資產、集體財產和私人合法財產保護的具體規(guī)定上。物權法的規(guī)定體現(xiàn)了憲法的精神。
　　第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
　　本法所稱物，包括不動產和動產。法律規(guī)定權利作為物權客體的.依照其規(guī)定。
　　本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
　　●條文主旨
　　本條是關于物權法調整范圍的規(guī)定。
　　●條文解讀
　　本條第l款規(guī)定了物權法調整的社會關系，也就是物權法的調整范圍。物的歸屬是指物的所有人是誰，誰是物的主人，確定物的歸屬即是確定在民事上財產權屬于誰，這是對物進行利用的前提。物權法調整物的歸屬關系，就要確定物的歸屬原則，這是物權法的重要內容。所有權人對其所有物無論自己使用還是交他人使用，都是對物的利用。’物的利用是我們對物擁有所有權的目的所在。物權法調整因物的利用而產生的相互關系，要確定對物進行利用的規(guī)則，這也是物權法的重要內容。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。需要明確的是，物權法并不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關系，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是本條第一款規(guī)定的“民事關系”。按照法律部門的劃分，物權法屬于民法，調整橫向的社會關系;經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬物權法調整的范圍。
　　物權法規(guī)范的物，包括不動產和動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著物;動產是指不動產以外的物，比如汽車、電視機。不動產和動產是物權法上對物的分類，之所以進行這樣的分類，主要是便于根據不動產和動產各自的特點分別予以規(guī)范。物權法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂有體物或者有形物主要是與精神產品相對而言的，著作、商標、專利等是精神產品，是無體物或者無形物，精神產品不是物權法規(guī)范的對象，主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法調整。大干世界萬事萬物，并非所有的有體物或者有形物都是物權法規(guī)范的對象.能夠作為物權法規(guī)范對象的還必須是人力所能控制并有利用價值的物。隨著科學技術的發(fā)展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權法的調整范圍，物權法規(guī)范的物的范圍也在不斷擴大。
　　精神產品不屬于物權法的調整范圍，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品，這主要是指，著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的，《物權法》第223條規(guī)定，可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財6產權可以出質作為權利質權。在這種特定情況下，權利也成為了物權的客體。因此，本條第2款中規(guī)定，法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照規(guī)定。
　　物權是一種財產權，是權利人在法律規(guī)定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。由于物權是直接支配物的權利，因而物權又稱為“絕對權”;物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他的人，因此物權又稱為“對世權”。在權利性質上.物權與債權不同。債權的權利義務限于當事人之問，如合同的權利義務限于訂立合同的各方當事人。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。正因如此，債權被稱為“對人權”、“相對權”。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優(yōu)先受償，比如抵押權、質權、留置權等。
　　此外.還有兩個有關的問題需要說明：
　　1.物權”與“財產權”、“財產所有權”的聯(lián)系與區(qū)別。本法的名稱是“物權法”。有人認為“物權”不容易懂，“財產權”容易懂，建議法名改為“財產權法”，或者改為“財產所有權法”。這里要說明的是，財產權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產權、繼承權。債權主要是由合同法規(guī)范的，知識產權主要是由商標法、專利法和著作權法規(guī)范的，繼承權主要是由繼承法規(guī)范的。同時，“財產所有權”一詞僅從所有權方面講又比“物權”內涵窄，物權不僅包括所有權，還包括用益物權和擔保物權，后兩種權利也是相對獨立的物權。因此，本法的名稱不宜稱作“財產權法”或者“財產所有權法”，還是采用“物權法”比較準確。
　　2.關于物權主體。本條第3款和第l條將物權的主體表述為“權利人”。對于如何表述物權的主體，在立法過程中有不同意見，有的建議規(guī)定為“自然人、法人”;有的建議規(guī)定為“自然人、法人和其他組織”;有的建議規(guī)定為“國家、集體和私人”;有的建議規(guī)定為“國家、公民、法人和其他組織”;有的認為，國家作為物權主體，可以包括在法人之中;有的認為，用“權利人”可以包括各種物權主體，這一規(guī)定是妥當?shù)模槐馗膭印Ｉ鲜鲆庖姼髯远加幸欢ǖ牡览怼，F(xiàn)行有關法律、行政法規(guī)在這個問題。卜的規(guī)定也不一致。本法對物權主體的表述基本上有兩類，一是統(tǒng)一表述為“權利人”，如第l條規(guī)定：“保護權利人的物權。”第二章、第三章等章節(jié)中規(guī)定的“權利人”。二是根據有關章節(jié)和具體規(guī)定的內容相應地表述為“國家”、“集體”、“私人”、“單位”、“個人”、“企業(yè)法人”、“企業(yè)法人以外的法人”、“個體工商戶”.“農業(yè)生產經營者”等等。現(xiàn)實生活中國家、集體、自然人、法人等都是物權主體，但究竟把它歸類為兩種主體、三種主體還是四種主體，可以在制訂民法總則有關民事主體時一并研究。本法對物權主體的表述適應了現(xiàn)實生活的需要，也不影響將來制定民法總則時對民事主體作出統(tǒng)一規(guī)定。
　　第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度。
　　國家鞏固和發(fā)展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發(fā)展。
　　國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的8平等法律地位和發(fā)展權利。
　　●條文主旨
　　本條是關于我國基本經濟制度與社會主義市場經濟原則的規(guī)定。
　　●條文解讀
　　在立法過程中，有人認為，我國是社會主義國家，國有經濟是國民經濟中的主導力量，我國的物權法要突出保護公有制。有人認為，物權法屬于私法，要突出對私有財產的保護。我們認為，我國是社會主義國家，處于社會主義初級階段，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度。中國特色社會主義物權制度是由社會主義基本經濟制度決定的，與資本主義物權制度有本質區(qū)別。作為反映我國社會主義生產關系和維護社會主義經濟制度的物權法，必須全面、準確地體現(xiàn)現(xiàn)階段我國社會主義基本經濟制度，體現(xiàn)黨的十六大提出的“必須毫不動搖地鞏固和發(fā)展公有制經濟”、“必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發(fā)展”這曲個“毫不動搖”的精神。凼此.物權法把憲法規(guī)定的社會主義基本經濟制度和黨的十六大提出的兩個“毫不動搖”作為物權法的基本原則，這一基本原則規(guī)定作為物權法的核心，貫穿并體現(xiàn)在整部物權法的始終。
　　實行社會主義市場經濟與我國基本經濟制度密切相關。發(fā)展社會主義市場經濟是堅持和完善社會主義基本經濟制度的必然要求。要堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展，要鞏固和發(fā)展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發(fā)展，就要實行社會主義市場經濟。改革開放前，我國實行公有制基礎上的計劃經濟，生產過程以及生產資料的配置主要靠計劃與調撥來完成。所有制較為單一，只有全民所有制與集體所有制兩種形式，雖然有小規(guī)模消費市場的存在.但形不成生產資料大市場，因此不是市場經濟而是計劃經濟。改革開放以來，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度。多種所有制經濟共同發(fā)展，就要相應采取市場經濟體制。多種所有制經濟只有在市場經濟中才能得到共同發(fā)展。市場經濟是人類創(chuàng)造的發(fā)展經濟的文明成果，能夠最大限度地發(fā)揮生產者的積極性，合理配置資源，創(chuàng)造高效率的經濟效益，促進經濟繁榮。因此，憲法規(guī)定，國家實行社會主義市場經濟。實行社會主義市場經濟最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發(fā)展權利，這是實行市場經濟的前提。作為規(guī)范平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系的物權法，物權關系的主體具有平等的法律地位是物權法調整的平等財產關系存在的前提，這也是物權法乃至民法存在的前提。沒有平等關系就沒有民法，沒有平等的財產關系就沒有物權法。因此，物權法將實行社會主義市場經濟與保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利作為基本原則。
　　第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
　　●條文主旨
　　本條是關于平等保護國家、集體和私人的物權的原則規(guī)定。
　　●立法背景
　　平等保護物權在傳統(tǒng)民法并不作為單獨的一項原則作規(guī)定，10因民法調整平等主體之間的財產關系與人身關系，平等保護為民法應有之義，不需單獨作為一個原則作規(guī)定。我國是社會主義國家，以公有制經濟為主體，國有經濟是國民經濟中的主導力量，各種所有制經濟在國民經濟中的地位不同。保障公有制經濟的主體地位、維護國有經濟的主導作用.經濟法、行政法、刑法都有明確規(guī)定。同時，我國實行社會主義市場經濟，市場經濟要求市場主體擁有平等的法律地位和發(fā)展權利，市場主體之間的關系是平等關系。物權法調整平等主體之間的財產關系，主要是市場經濟關系。物權法有必要明確規(guī)定平等保護物權的原則。
　　●條文解讀
　　民法是調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律，作為民法重要組成部分的物權法，是調整平等主體之問因物的歸屆和利用而產生的財產關系的法律。物權法平等保護各個民事主體的物權是民法調整的社會關系的性質決定的。對于民法的平等原則，民法通則已有明確規(guī)定：民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。當事人在民事活動中的地位平等。民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。因此，本條規(guī)定了對國家、集體和私人的物權平等保護的原則。
　　《憲法》規(guī)定：“國家實行社會主義市場經濟。”公平競爭、平等保護、優(yōu)勝劣汰是市場經濟的基本法則。在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場上運作并發(fā)生相互關系.各種市場主體都處于平等地位，享有相同權利，遵守相同規(guī)則，承擔相同責任。馬克思說，“商品是天生的平等派”。如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，那就不可能發(fā)展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。為適應社會主義市場經濟發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要“保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利”。即使不進入市場交易的財產，《憲法》也明確規(guī)定：。公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。”在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家的、集體的物權，還是私人的物權，也都應當給予平等保護。否則，不同權利人的物權受到同樣的侵害，國家的、集體的應當多賠，私人的可以少賠.勢必損害群眾依法創(chuàng)造、，積累財富的積極性，不利于民富國強、社會和諧。需要說明的是，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規(guī)定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現(xiàn)在國家宏觀調控、公共資源配置、市場準入等方面，對關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業(yè)和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些在經濟法、行政法中都有明確的規(guī)定。
　　另外還需要說明。本條規(guī)定了“其他權利入的物權”，這是由于本條是從所有制的角度對物權主體分類規(guī)定平等保護原則的，尚有無法完全納入“國家”、“集體”和“私人”的權利人，如公益性基金會等。因此規(guī)定了“其他權利人”。

名詞解釋：物權
《物權法》
物權，即對物的權利。《物權法》是調整財產支配關系的法律，是對財產進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是我國制訂民法典的重要組成部分。《物權法》目前尚處于討論階段，它主要回答三個問題：一、物屬于誰，誰是物的主人；二、權利人對物享有哪些權利，他人負有怎樣的義務；三、怎樣保護物權，侵害物權要承擔哪些民事責任。
物權法的由來：
在原始社會
,個人作為社會的肢體
,人們對物的占有、利用處于自然的無權利意識的狀態(tài)。自進入私有社會
,產生私有觀念以來
,為了使已經取得的財產或利益得到法律的認可和保障
,消除社會的混亂狀態(tài)
,最初確認權利主體對財產的歸屬和支配的物權法律制度便應運而生
(當然
,初期主要為所有權法律制度
)......[全文]
中國《物權法》起草大事記：
·1998年，《物權法》開始起草。有最早的社科院版（12章435條）、人民大學版（6章575條）、法工委民法室草案（10章191條）、法工委民法室征求意見稿。
·2002年12月13日，民法典草案出臺，作為其中一章，《物權法》草案也第一次正式和社會公眾見面。由于民法典紛繁復雜，一些基本的問題存在大量爭議，《物權法》草案第一次送審未果。
·2004年10月《物權法》草案在十屆全國人大第9次會議上被提交二審。此時，條文又被削減到了297條。
·2005年6月26日
物權法》草案第三次送審。全國人大常委會公布《物權法》(草案)全文，向全民征求《物權法》立法意見。

司法解釋就兩個了
最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
法釋[2009]7號
中華人民共和國最高人民法院公告
[2]《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條
依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。

第二條
建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條
除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條
業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。

第五條
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條
建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條
物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第九條
物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十條
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條
業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條
建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條
建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條
本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條
人民法院審理建筑物區(qū)分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據。

第十九條
本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條
建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條
符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。

第三條
物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。

第四條
業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條
物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

第六條
經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條
業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。

第九條
物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條
物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

第十一條
本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條
因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條
本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

法律主觀：

物權法第149條的規(guī)定：規(guī)定的是關于建筑用地使用權續(xù)期的相關問題。由于法律法規(guī)的調整，這條法律規(guī)定已被編寫在《中華人民共和國民法典》中第三百五十九條。

法律客觀：

一、問題的提出《物權法，》第106條系對“善意取得”制度的規(guī)定。善意取得制度作為傳統(tǒng)民法一項較為成熟的制度，看起來似乎并無更多的理論研究余地。但在司法實踐中，理解和適用《物權法》第106條規(guī)定，卻現(xiàn)實的存在一定爭議，其中經常為人所忽視的，就是善意取得制度的適用前提，即“無處分權人”的認定問題。正是因為法律上無權處分制度的存在，才使得善意取得制度成為必要。厘清《物權法》第106條規(guī)定的＇無處分權人＇范圍，是正確理解和適用該條法律規(guī)定的前提。二、《物權法》第106條立法本意分析從羅馬法上的所有權無限制度，發(fā)展到汲取日耳曼法“以手護手”原則，確立近代民法上的善意取得制度，其主要推動力是商品交易的日益發(fā)達和日趨頻繁。在一些大陸法系國家，善意取得僅適用于動產所有權、質權等物權取得，而不動產的交易安全則主要靠登記公信力予以保護。信賴不動產登記所昭示權利狀態(tài)的交易相對人，即使在登記記載的權利狀態(tài)與真實權利狀態(tài)不相一致的情況下，仍然承認其具有與真實權利人交易之法律效果。考察善意取得與登記公信力的區(qū)別，首先應當注意到二者的理論基礎不同。善意取得制度的理論依據學理上存在一定爭議，主要可以歸納為即時時效說、占有保護說、法律賦權說和權利外形說。從大陸法系各國對善意取得制度的規(guī)定看，德國、瑞士、臺灣地區(qū)等均采納了權利外形說，主要是從善意受讓人對轉讓人占有動產的信賴利益保護角度，規(guī)定善意取得制度。登記公信力則是完全建立在權利外觀原則基礎上。雖然按照上述理論，不動產登記和動產占有狀態(tài)均具有定的權利推定力，交易相對人對登記和占有所表彰的權利狀態(tài)的信賴均受到法律的保護，但對前者的信賴利益保護力度明顯強于后者。在登記公信力原則下，除非受讓人明知登記錯誤，登記內容即被視為正確，登記權利人即被推定享有該權利，登記權利人設立、變更、消滅物權的行為均應視為有權處分。而在善意取得制度中，受讓人基于對轉讓人占有的信賴所為交易的法律保護，則一般需要受到多重限制。這是因為，相對于不動產而言，動產占有狀態(tài)與真實權利狀態(tài)不一致的情形更為多見，而在不動產登記制度相對完善的國家不動產登記與真實權利狀態(tài)不一致的情況則較為偶發(fā)，因而強調登記公信力具有堅實的社會基礎。之所以分析善意取得制度與登記公信力制度的區(qū)別，是為了進一步明確我國法律規(guī)定背景下相關法律關系的認定。在確立不動產登記公信力的前提下，即使登記公示權利人并不具有真實處分權，仍應認為其讓行為屬于“有權處分”，從而使得受讓人繼受取得相應物權，當然該交易行為的法律效果與轉讓合同之效力密切相關。而在不動產善意取得制度下，登記公示權利人不一定是真實權利人，從而可能成立“無權處分”，在符合其他善意取得條件時，受讓人可以原始取得物權，且無關轉讓合同之法律效力。關于我國《物權法》將不動產納入善意取得制度適用范圍，是否同時確立了不動產登記公信力的問題，學界存在不同看法。有觀點認為，將不動產納人善意取得制度適用范圍，意味著法律并未確立不動產登記公信力，因為二者對權利和交易安全之保護存在明顯不同。在登記具有公信力的情況下，登記權利人并非真實權利人，并不影響其交易的有權處分性質，相對人可以基于有效合同取得完整物權，不成立無權處分之前提，因而不存在適用善意取得的問題。但也有觀點認為，《物權法》確立了不動產登記簿的公信力。筆者認為，不動產登記公信力是以犧牲真實權利人的利益為代價保護交易安全的一種制度設計，因而其從根本上是一種利益平衡機制。登記公信力原則須與登記公示相結合來理解和適用，方能最大限度實現(xiàn)這種利益平衡。在登記公示制度幾近完善的社會背景下，可以想見，登記公示的權利狀態(tài)與真實權利狀態(tài)不一致的情況是極為少見的，這也是以德國、瑞士等為代表的賦予登記公信力國家的真實狀況。而如果登記公示制度不完備，登記簿記載的不動產權利狀況不能大體準確反映真實權利狀況時，賦予登記簿以公信力，則會對真實權利人造成過大的傷害。因此，認為立法者基于對我國不動產登記現(xiàn)狀的擔憂，未在《物權法》中對不動產公示公信原則予以明確規(guī)定，未明確賦予不動產登記公信力的觀點不無道理。雖然有學者援引立法機關的說明，認為《物權法》第16條規(guī)定的不動產登記推定力，實際上明確了不動產登記公信原則，但仍然無法回避對該條規(guī)定與第106條規(guī)定相協(xié)調予以體系解釋的問題。在法律明確賦予不動產登記公信力的前提下，不動產物權善意取得制度的適用范圍和價值何在，是這一觀點的“軟肋”。雖然在登記錯誤情況下，理論上仍存在適用善意取得制度的空間，但從實踐上看，當事人獲知登記錯誤并由此產生不動產物權變動善意取得糾紛的情形幾乎不存在，為此設置雙重制度保護，且雙重保護的適用條件、保護力度不同，合理性和必要性何在，難以獲得解釋。筆者認為，基于《物權法》第106條將不動產物權納人善意取得制度適用范圍之規(guī)定，認為對于不動產交易安全的保護，我國法律采取了將交易秩序之維護、交易安全之保護交由善意取得制度而非不動產登記公信力解決，更為符合《物權法》立法的整體邏輯和條文之間的相互關系。由此反觀《物權法》第16條之規(guī)定，應將其限縮解釋為對不動產物權變動登記生效原則必然效果之體現(xiàn)，即在登記生效原則下，不動產登記簿所記載的權利狀態(tài)和內容，具有初步的推定力。從司法機關的態(tài)度上看，亦可為筆者所持觀點找到實踐支持。比如《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）》第11條第1款規(guī)定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。也就是說，如果夫妻共同所有的房屋登記在一方名下，該方擅自出售房屋時，交易第三人需要在符合《物權法》第106條規(guī)定的善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)三個條件的前提下，可以實現(xiàn)對所購房屋所有權的善意取得。而如果法律明確賦予不動產登記簿以公信力，則登記權利人的交易即為有權處分，其與第三人之間的合同一旦訂立，即對雙方具有法律拘束力，即使第三人未支付對價、未辦理產權登記手續(xù)，作為共有人的夫妻另一方主張解除合同、終止交易等，均缺乏相應法律依據而難以獲得支持。因此，司法解釋強調和重申此種情形適用《物權法》第106條善意取得的相關規(guī)定，亦可認為代表了司法實踐對我國法律未明確確立不動產登記公信力所持的認同態(tài)度。以上就是對《物權法》第106條立法本意分析的內容，希望對您有所幫助。