建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋
法律主觀：
為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與等旨。
法律客觀：
在現(xiàn)代社會中，人口在不斷增長，高層建筑也越來越多，要理清建筑物中各個業(yè)主之間的專有和共有關(guān)系，首先就應(yīng)該了解法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下面了解物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定。1、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)?《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。一般認為建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有三個方面的權(quán)利：①對專有部分享有的專有所有權(quán);②對共有部分的共有權(quán);③因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。共有所有權(quán)是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內(nèi)的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權(quán)利時應(yīng)當(dāng)以共用部分的本來用途使用共用部分;并分擔(dān)共同的費用和負擔(dān);不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時，請工人在和乙共用的墻壁上掏了一個高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來乙在挪動家具時不小心碰到了這面共用的墻壁，沒想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經(jīng)過仔細察看，是甲裝修時把墻壁掏的過深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復(fù)原狀，并賠償損失，而甲認為墻壁是他房子的一部分，他已經(jīng)出錢買了房子，就有權(quán)掏墻壁，而且甲還說是因乙自己的碰撞導(dǎo)致墻壁塌的，后訴至法院。本案爭議的焦點是二者房屋共有的墻壁到底歸誰所有和誰有權(quán)使用。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應(yīng)該屬于部分區(qū)分所有人的共有部分，雙方對墻壁都享有一定的權(quán)利，但同時必須履行一定的義務(wù)，即在行使自己權(quán)利的同時，不得損害他人的合法權(quán)益。所以本案中，甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)墻壁和賠償乙的損害的責(zé)任。第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。1、專有所有權(quán)是建筑物所有權(quán)人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2、共有所有權(quán)《物權(quán)法》第73、74、79條明確規(guī)定以下部分屬于全體業(yè)主共有：①建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;②建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外;③建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房;④占用業(yè)主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;⑤建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金;3、因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。依照《物權(quán)法》78～83條的規(guī)定：①全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，兩個組織的權(quán)利是：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力;業(yè)主大會、業(yè)主委員會對建筑物內(nèi)的侵害他人合法權(quán)益的行為可以行事物上請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。管理方式:可以由業(yè)主自住管理，也可以委托(物業(yè)服務(wù)機構(gòu))管理，受托管理人受業(yè)主的監(jiān)督。③管理規(guī)則：重要事項應(yīng)由業(yè)主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，籌集、使用維修基金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;其他重要事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。④改變建筑物用途的，《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。⑤《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。4、住宅小區(qū)的地下車庫歸誰所有?《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。《物業(yè)管理條例》第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。①如果開發(fā)商未將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中;也未承諾無償提供地下車庫;同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發(fā)成本之內(nèi)，則所有權(quán)應(yīng)歸屬于開發(fā)商。但是即便如此，開發(fā)商也不能把車庫出售給任何非業(yè)主。如果按建設(shè)規(guī)劃要求，開發(fā)商必須為小區(qū)業(yè)主提供車庫，則開發(fā)商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主所有，此時，出售所得價款應(yīng)歸開發(fā)商所有。②如果開發(fā)商已經(jīng)將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承諾無償提供地下車庫;或?qū)⒔ㄔO(shè)地下車庫的成本核算進住宅開發(fā)成本之內(nèi)，則所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。當(dāng)然，經(jīng)全體業(yè)主大會同意，可以確定該車庫的專有使用權(quán)，即部分業(yè)主可以通過專有使用權(quán)取得對停車場的使用權(quán)，使用費歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理之需。
建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有區(qū)別
法律分析：建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的所有人對其專有部分享有獨自占有、使用的專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán)，以及對建筑物的整體享有成員權(quán)，構(gòu)成的建筑物的復(fù)合共有權(quán)。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》
第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二百七十三條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)指什么？
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：
第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。
第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。
第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。
二、專有部分的所有權(quán)
1.業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。
2.業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。
業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室；經(jīng)營性用房等專有部分，沒有水箱、水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室。經(jīng)營性用房等專有部分，由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)
比較共有和建筑區(qū)分所有權(quán)的異同
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
建筑物區(qū)分所有權(quán)，通說認為是指由區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成的統(tǒng)一體。
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征
建筑物區(qū)分所有權(quán)具有如下幾個特征：
（一）復(fù)合性建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)（對專有部分享有的所有權(quán)）、共有權(quán)（對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)）以及成員權(quán)（對共有部分共同管理的權(quán)利）等三個要素構(gòu)成的特別所有權(quán)；而一般不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成則是單一的，是權(quán)利主體對某一不動產(chǎn)享有排他性的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
（二）專有權(quán)的主導(dǎo)性在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個要素中，專有權(quán)居于主導(dǎo)地位，是共有權(quán)及成員權(quán)的前提與基礎(chǔ)。
（三）一體處分性
（四）權(quán)利主體身份的多重性
三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型
（一）縱向分割式區(qū)分所有權(quán)縱向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱縱切式區(qū)分所有權(quán)，指的是對二棟建筑物進行縱向分割，并分別由兩個或兩個以上的人所有，如連體別墅。此種建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分較少，因此其法律關(guān)系也較為簡單。
（二）橫向分割式區(qū)分所有權(quán)橫向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱橫切式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物作橫向分割，使各層分別屬于不同區(qū)分所有權(quán)人所有。于此情形，各區(qū)分所有權(quán)人之間的共用部分，除共同的墻壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。
（三）混合式區(qū)分所有權(quán)混合式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物進行上下橫切、左右縱割，分套所有。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)
專有權(quán)，又稱專有所有權(quán)，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權(quán)。
（一）專有部分專有部分必須具有獨立性。關(guān)于專有部分的范圍，民法學(xué)界存在四種學(xué)說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說（壁心和最后粉刷表層說）。
（二）專有權(quán)行使的限制區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權(quán)人有權(quán)對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權(quán)在效力上與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。專有權(quán)人在行使專有權(quán)時應(yīng)當(dāng)遵守《物權(quán)法》第7l條、77條、83條的規(guī)定。
其一，專有權(quán)人行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權(quán)人的合法權(quán)益。
其二，專有權(quán)人不得違反法律j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營性用房。
其三，專有權(quán)人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。
五、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)
共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權(quán)利。
（一）共有部分區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。
（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的特征
1、從屬性
2.不可分割性
3.客體范圍的廣泛性
4.法律關(guān)系的多重性
5.不涉及優(yōu)先購買權(quán)
（三）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利與義務(wù)區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利包括：
（1）共有部分的使用權(quán)。
（2）共有部分的收益權(quán)。
（3）共有部分的單純的修繕改良權(quán)。
（4）物權(quán)請求權(quán)。
區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù)主要包括：
（1）依共有部分本來的用途進行使用的義務(wù)。
（2）分擔(dān)共同費用和負擔(dān)，如維修費和稅費等。
六、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)
（一）成員權(quán)的含義所謂成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的建筑物管理團體成員之一而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
（二）成員權(quán)的內(nèi)容成員權(quán)人享有的權(quán)利：
（1）投票表決權(quán)；
（2）參與訂立建筑物管理規(guī)約權(quán)；
（3）選舉及解除管理者權(quán)；
（4）對公共管理事項的請求權(quán)（如請求召集成員大會的權(quán)利）；
（5）撤銷權(quán)，按照《物權(quán)法》第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)：
（1）執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體的會議作出的決議的義務(wù)；
（2）遵守管理規(guī)約的義務(wù)。
（三）成員權(quán)的行使方式成員權(quán)的行使往往表現(xiàn)為管理團體的設(shè)立及其運作。
管理團體或管理組織，包括區(qū)分所有權(quán)人大會與管理委員會。
業(yè)主大會決定區(qū)分所有建筑物的重大事項。
業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權(quán)以外，還有如下權(quán)利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
區(qū)分所有建筑物日常事務(wù)的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。
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