建筑物區分所有權司法解釋
法律主觀：
為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨。
法律客觀：
在現代社會中，人口在不斷增長，高層建筑也越來越多，要理清建筑物中各個業主之間的專有和共有關系，首先就應該了解法律關于建筑物區分所有權的有關規定，下面了解物權法中關于建筑物區分所有權的相關規定。1、什么是建筑物區分所有權?《物權法》第七十條規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。一般認為建筑物區分所有權人享有三個方面的權利：①對專有部分享有的專有所有權;②對共有部分的共有權;③因共同關系所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。共有所有權是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權利時應當以共用部分的本來用途使用共用部分;并分擔共同的費用和負擔;不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時，請工人在和乙共用的墻壁上掏了一個高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來乙在挪動家具時不小心碰到了這面共用的墻壁，沒想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經過仔細察看，是甲裝修時把墻壁掏的過深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復原狀，并賠償損失，而甲認為墻壁是他房子的一部分，他已經出錢買了房子，就有權掏墻壁，而且甲還說是因乙自己的碰撞導致墻壁塌的，后訴至法院。本案爭議的焦點是二者房屋共有的墻壁到底歸誰所有和誰有權使用。根據《物權法》的規定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應該屬于部分區分所有人的共有部分，雙方對墻壁都享有一定的權利，但同時必須履行一定的義務，即在行使自己權利的同時，不得損害他人的合法權益。所以本案中，甲應當承擔修復墻壁和賠償乙的損害的責任。第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。1、專有所有權是建筑物所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利?！段餀喾ā返谄呤粭l業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。2、共有所有權《物權法》第73、74、79條明確規定以下部分屬于全體業主共有：①建筑區劃內的道路，屬于城鎮公共道路的除外;②建筑物區劃內的綠地，城鎮公共綠地、明示個人所有的除外;③建筑區劃內的物業服務用房;④占用業主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;⑤建筑物及其附屬設施的維修基金;3、因共同關系所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。依照《物權法》78～83條的規定：①全體業主組成業主大會，業主大會選舉業主委員會，兩個組織的權利是：業主大會、業主委員會的決定對業主具有約束力;業主大會、業主委員會對建筑物內的侵害他人合法權益的行為可以行事物上請求權及損害賠償請求權。管理方式:可以由業主自住管理，也可以委托(物業服務機構)管理，受托管理人受業主的監督。③管理規則：重要事項應由業主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設施的，籌集、使用維修基金的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;其他重要事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。④改變建筑物用途的，《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。⑤《物權法》第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。4、住宅小區的地下車庫歸誰所有?《物權法》第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！段飿I管理條例》第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。①如果開發商未將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中;也未承諾無償提供地下車庫;同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應歸屬于開發商。但是即便如此，開發商也不能把車庫出售給任何非業主。如果按建設規劃要求，開發商必須為小區業主提供車庫，則開發商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區內的業主所有，此時，出售所得價款應歸開發商所有。②如果開發商已經將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承諾無償提供地下車庫;或將建設地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應屬于全體業主所有。當然，經全體業主大會同意，可以確定該車庫的專有使用權，即部分業主可以通過專有使用權取得對停車場的使用權，使用費歸全體業主所有，用于物業管理之需。
建筑物區分所有權和共有區別
法律分析：建筑物區分所有權，是指區分所有建筑物的所有人對其專有部分享有獨自占有、使用的專有權，對共同使用部分享有共有權，以及對建筑物的整體享有成員權，構成的建筑物的復合共有權。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十二條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二百七十三條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
業主的建筑物區分所有權指什么？
一、建筑物區分所有權的概念
建筑物區分所有權，是指多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱?！段餀喾ā返谄呤畻l規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據上述規定，我們知道，業主的建筑物區分所有權由以下三部分構成：
第一、業主對專有部分的所有權。即業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。
第二、業主對建筑區劃內的共有部分的共有權。即業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。
第三，業主對建筑物區劃內的共有部分的共同管理權。即業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。
二、專有部分的所有權
1.業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。
業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。
2.業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權利。
業主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業主就不可能出入自己的居室；經營性用房等專有部分，沒有水箱、水、電等管線，業主就無法使用自己的居室。經營性用房等專有部分，由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制。例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業主的合法權益。
3.業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
業主的建筑物區分所有權是一個集合權
比較共有和建筑區分所有權的異同
一、建筑物區分所有權的概念
建筑物區分所有權，通說認為是指由區分所有權人對建筑物的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權三要素構成的統一體。
二、建筑物區分所有權的特征
建筑物區分所有權具有如下幾個特征：
（一）復合性建筑物區分所有權是由專有權（對專有部分享有的所有權）、共有權（對建筑區劃內的共有部分享有的共有權）以及成員權（對共有部分共同管理的權利）等三個要素構成的特別所有權；而一般不動產所有權的構成則是單一的，是權利主體對某一不動產享有排他性的占有、使用、收益和處分的權利。
（二）專有權的主導性在構成建筑物區分所有權的三個要素中，專有權居于主導地位，是共有權及成員權的前提與基礎。
（三）一體處分性
（四）權利主體身份的多重性
三、建筑物區分所有權的類型
（一）縱向分割式區分所有權縱向分割式區分所有權，也稱縱切式區分所有權，指的是對二棟建筑物進行縱向分割，并分別由兩個或兩個以上的人所有，如連體別墅。此種建筑物區分所有權的共有部分較少，因此其法律關系也較為簡單。
（二）橫向分割式區分所有權橫向分割式區分所有權，也稱橫切式區分所有權，是指對一棟建筑物作橫向分割，使各層分別屬于不同區分所有權人所有。于此情形，各區分所有權人之間的共用部分，除共同的墻壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。
（三）混合式區分所有權混合式區分所有權，是指對一棟建筑物進行上下橫切、左右縱割，分套所有。
四、建筑物區分所有權人的專有權
專有權，又稱專有所有權，是指在區分建筑物的專有部分上成立的所有權。
（一）專有部分專有部分必須具有獨立性。關于專有部分的范圍，民法學界存在四種學說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說（壁心和最后粉刷表層說）。
（二）專有權行使的限制區分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權人有權對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權在效力上與一般的單獨所有權并無本質區別。專有權人在行使專有權時應當遵守《物權法》第7l條、77條、83條的規定。
其一，專有權人行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權人的合法權益。
其二，專有權人不得違反法律j法規以及管理規約，將住宅改為經營性用房。
其三，專有權人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規定飼養動物。
五、建筑物區分所有權人的共有權
共有權，是指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物之共用部分享有的權利。
（一）共有部分區分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。
（二）建筑物區分所有權人共有權的特征
1、從屬性
2.不可分割性
3.客體范圍的廣泛性
4.法律關系的多重性
5.不涉及優先購買權
（三）區分所有權人作為共有人的權利與義務區分所有權人作為共有人的權利包括：
（1）共有部分的使用權。
（2）共有部分的收益權。
（3）共有部分的單純的修繕改良權。
（4）物權請求權。
區分所有權人作為共有人的義務主要包括：
（1）依共有部分本來的用途進行使用的義務。
（2）分擔共同費用和負擔，如維修費和稅費等。
六、建筑物區分所有權人的成員權
（一）成員權的含義所謂成員權，是指建筑物區分所有權人作為基于建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的建筑物管理團體成員之一而享有的權利和承擔的義務。
（二）成員權的內容成員權人享有的權利：
（1）投票表決權；
（2）參與訂立建筑物管理規約權；
（3）選舉及解除管理者權；
（4）對公共管理事項的請求權（如請求召集成員大會的權利）；
（5）撤銷權，按照《物權法》第78條第2款的規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
成員權人承擔的義務：
（1）執行區分所有權人管理團體的會議作出的決議的義務；
（2）遵守管理規約的義務。
（三）成員權的行使方式成員權的行使往往表現為管理團體的設立及其運作。
管理團體或管理組織，包括區分所有權人大會與管理委員會。
業主大會決定區分所有建筑物的重大事項。
業主大會與業主委員會的決定屬于業主的共同意志，對全體業主具有約束力，這是私法自治的體現。
業主大會和業主委員會除了具有決議權以外，還有如下權利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業等費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
區分所有建筑物日常事務的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。
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