抵押權的設定通過兩種方式，即依照法律規定直接產生和基于當事人所訂立的抵押合同而設立。依照法律規定直接產生的抵押權是法定抵押權，基于抵押合同而產生的抵押權是意定抵押權。現實生活中的抵押權主要是意定抵押權。《擔保法》第38和39條分別規定，“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”“抵押合同應當包括以下內容：
　　（一）被擔保的主債權種類、數額；
　　（二）債務人履行債務的期限；
　　（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
　　（四）抵押擔保的范圍；
　　（五）當事人認為需要約定的其他事項來源：建設工程教育網抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。“抵押權人和抵押人設定抵押權的抵押行為是要式行為。另外，《擔保法》第40條規定，設定抵押權時，抵押權人和抵押人不能在抵押合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權移轉給債權人，即抵押權人和抵押人不能訂立”流質契約“；《擔保法若干問題解釋》第57條也規定，當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效，但所約定內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。
　　抵押合同對被擔保的主債權種類、抵押財產沒有約定或約定不明，根據主合同和抵押合同不能補正或無法推定的，抵押不成立。

1、2
抵押權的設定方式主要有：
第一、通過抵押人和抵押權人之間簽訂的抵押合同而設定。
抵押合同是指債權人和債務人或第三人之間設定抵押權的法律行為。基于抵押合同而成立的抵押權叫約定抵押權。
根據法律的規定，有些抵押合同必須辦理抵押物登記方可生效；還有些抵押合同登記是抵押權對抗第三人的條件。
第二、根據法律的規定直接產生。這種抵押權又叫法定抵押權。

一、抵押權設立的條件
抵押權設立的條件是抵押登記。

根據《民法典》的規定，以建筑物和其他土地附著物，建設用地使用權，以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權，正在建造的建筑物這四種財產設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。

財產設定抵押，如果當事人未辦理登記，雖然抵押權沒有設立，但是抵押合同已經生效。抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，只要當事人在一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，法院可以認定抵押有效。

當事人以《民法典》規定的生產設備、原材料、半成品、產品、交通運輸工具和正在建造的船舶、航空器抵押的，或者以《民法典》規定的動產設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

二、抵押權利限制什么意思
一般需要按照合同約定辦理。抵押權利限制就是這個房子有貸款抵押，拍賣以后所得價款要優先還給銀行或其他放貸人。但這個和競拍者沒有關系，因為合法拍賣付款以后，正常房子就可以過戶到競拍人名下，至于拍賣的錢給誰和競拍者沒有關系。

三、抵押權注銷是什么意思
房屋抵押權注銷是以前抵押的房產證，因為已經完成還款手續，抵押注銷恢復自由產權性質。注銷房地產抵押登記是指抵押雙方已依約履行債務，由抵押雙方申請解除抵押關系的行為。在一個房子上面設定了抵押，這個房子上他人就享有了抵押權。所謂注銷也就是解除抵押權的意思。抵押注銷要注意的事項：

1、押中的房產出售需先結清貸款，任何抵押中的房產，無論是個人抵押還是在機構抵押，都需先結清貸款才能上市交易。結清貸款后，銀行或公積金管理中心出具注銷抵押證明，到交易所辦理注銷抵押手續，當天可辦理完畢。

2、提前解除房產抵押需事先跟銀行提交申請，如想提前解除房產抵押需事先跟銀行提交申請，不同的銀行要求不同，一般銀行要求提前一個月提交申請。

3、找正規的公司借款，如果你沒有選擇使用買家首付款或自籌資金來辦理解抵押的話，那就意味著需要從找中介或金融機構借款解抵押，一定要找個正規的公司，避免不必要的麻煩。

4、仔細簽訂合同，不管用什么方式籌集資金解抵押，在簽訂合同的環節都必須仔細，閱讀合同內容，核對重要信息，以免產生糾紛。

5、需要取得銀行的同意，根據《民法典》和《房地產抵押管理規定》抵押貸款的房地產必需經過抵押權人同意才干轉讓或者出租。也就是說，轉讓正在抵押中的房產之前，必需先取得銀行同意，否則不能買賣。