行使抵押權的方式是以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，但必須存在合法有效的抵押權，且債務已屆清償期限，而債務人未進行清償。

一、怎么行使抵押權
設定抵押的情況下，如果債務人在履行期屆滿仍未履行債務，抵押權人(債權人)就可以與抵押人(債務人或第三人)協商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據仲裁協議申請仲裁。

二、抵押權人的優先受償權
抵押權設定后，當債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以變賣該財產的價款優先受償。抵押權人的優先受償權是抵押權人最主要的權利，也是抵押權最主要的效力，抵押權人若無此權利，抵押權將失去存在的意義。

對抵押權人順序利益的保護。相對于一般債權而言，抵押權人就同一抵押物所得的價款有優先受償權。值得注意的是，抵押權人實現抵押權時，只能依照《擔保法》規定的方式來實現，即抵押權人與抵押人協商以抵押財產折價、或拍賣、變賣該抵押財產。

抵押權人對抵押物的追及權。當抵押物被第三人非法侵奪時，抵押權人依法可對抵押物行使追及權，追及權使作為擔保權基本效力的優先權得以保留，從而保全了抵押權。

三、抵押權人如何實現抵押權
抵押是指債務人或第三人不轉移對某項財產的占有，將該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

設定抵押的情況下，如果債務人在履行期屆滿仍未履行債務，抵押權人(債權人)就可以與抵押人(債務人或第三人)協商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據仲裁協議申請仲裁。

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【法律依據】：《中華人民共和國民法典》第四百一十條
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

抵押權可以通過將抵押財產折價或者拍賣、變賣抵押財產的方式來實現。但是抵押權人要實現其抵押權的前提，是債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形。