法律客觀：

我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”可見(jiàn)，因無(wú)權(quán)處分而訂立合同具有的效力：(一)無(wú)處分權(quán)人實(shí)施了處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。此處所說(shuō)的“處分”，是指法律上的處分，包括財(cái)產(chǎn)上的出讓、贈(zèng)與、在財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押等行為，處分財(cái)產(chǎn)只能由享有處分權(quán)的人行使，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)則構(gòu)成對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵害。某個(gè)共有人未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，也構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。(二)此種合同必須經(jīng)過(guò)權(quán)利人追認(rèn)。此處所說(shuō)的“權(quán)利人”，是指對(duì)無(wú)權(quán)處分的物享有處分權(quán)的人。所謂追認(rèn)，是指權(quán)利人同意該行為的意思表示。這種意思表示可以直接向買(mǎi)受人作出，也可以向處分人作出。如果權(quán)利人事后向處分人作出書(shū)面授權(quán)，允許其處分權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，在權(quán)利人與處分人之間已形成一種委托代理關(guān)系，處分人實(shí)際上是代替權(quán)利人處分財(cái)產(chǎn)，由此產(chǎn)生的法律后果均由權(quán)利人承擔(dān)。在此情況下，合同主體實(shí)際上已發(fā)生了變化。因此，權(quán)利人作出允許處分的授權(quán)以后，若處分人不履行義務(wù)，則買(mǎi)受人可直接請(qǐng)求權(quán)利人履行義務(wù)，因?yàn)闄?quán)利人已成為真正的出賣(mài)人。追認(rèn)是一種單方意思表示，目的在于使無(wú)權(quán)處分的行為發(fā)生法律效力。在權(quán)利人追認(rèn)之前，因無(wú)權(quán)處分而訂立的合同屬于效力未定的合同，買(mǎi)受人可以終止履行義務(wù)。在追認(rèn)以后，此種效力待定的合同將得到補(bǔ)正，因此合同將溯及既往地產(chǎn)生效力，任何一方當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求另一方履行債務(wù)。因權(quán)利人拒絕承認(rèn)而使無(wú)權(quán)處分合同被宣告無(wú)效，不應(yīng)影響善意買(mǎi)受人根據(jù)善意取得制度所取得的權(quán)利。善意取得制度是法律為維護(hù)交易安全而設(shè)定的制度，其基本內(nèi)容是：無(wú)權(quán)處分人處分其占有的動(dòng)產(chǎn)給他人，如果受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則可以依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。例如，甲將其所有的一幅油畫(huà)借給乙作臨時(shí)裝飾之用，乙擅自將該油畫(huà)出售給丙。丙在乙處曾見(jiàn)過(guò)該畫(huà)，誤信該畫(huà)為乙所有，因此丙具有善意。如果丙已接受了乙交付的該畫(huà)，則可以取得該畫(huà)的所有權(quán)，而甲只能請(qǐng)求乙賠償損失或者返還不當(dāng)?shù)美Ｉ埔馊〉弥贫戎饕m用于可以進(jìn)行交易的動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)實(shí)行登記，故不發(fā)生善意取得問(wèn)題。(三)如果無(wú)權(quán)處分人事后取得權(quán)利，也可導(dǎo)致無(wú)權(quán)處分行為有效。從法律上看，無(wú)權(quán)處分行為的本質(zhì)特征在于，處分人在無(wú)權(quán)處分的情況下處分他人財(cái)產(chǎn)，從而侵害了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一旦處分人事后取得了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，便可以消除無(wú)權(quán)處分的狀態(tài)和導(dǎo)致合同無(wú)效的原因。如果因權(quán)利人拒絕追認(rèn)而使無(wú)權(quán)處分行為無(wú)效，權(quán)利人可基于物上請(qǐng)求權(quán)對(duì)無(wú)權(quán)處分人提出返還原物、賠償損失等請(qǐng)求。

法律主觀：

共有人擅自處分共有房屋，一般屬于無(wú)權(quán)處分；但事后得到共有人追認(rèn)的，可以認(rèn)定為有效處分。如果屬于無(wú)權(quán)處分，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但受買(mǎi)方屬于善意第三人，并已經(jīng)辦理了相關(guān)手續(xù)的，無(wú)法追回，共有人可向出賣(mài)方請(qǐng)求賠償。

共有人是指對(duì)同一財(cái)產(chǎn)共同享有使用、收益、處分權(quán)利的人。各共有人均對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有一定的權(quán)利和義務(wù)。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
一、房屋共有人享有的權(quán)利有哪些
　　1.處分自己份額權(quán)房產(chǎn)共有人享有同等的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)共同共有房產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。換而言之，在共同共有關(guān)系存在期間，部分共有人無(wú)權(quán)擅自處分共有房產(chǎn)。
　　2.要求分出自己份額權(quán)。對(duì)于共同共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的按協(xié)議分割；無(wú)協(xié)議的應(yīng)對(duì)共同共有房產(chǎn)進(jìn)行等分。鑒于房產(chǎn)不可任意分割，故多采用折價(jià)進(jìn)行分割。
　　3.對(duì)其他共有人出售的份額享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在共同共有房產(chǎn)分割畢后，一部分房產(chǎn)所有人需要出賣(mài)其所有房產(chǎn)的，如果該部分房產(chǎn)作為未分割前共同房產(chǎn)的一個(gè)整體或配套使用，那么，另一部分房產(chǎn)所有人享有優(yōu)先的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
二、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有什么法律規(guī)定
　　房地產(chǎn)登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其他登記。其中對(duì)購(gòu)房者真正有意義的只有轉(zhuǎn)移登記。
　　所謂“轉(zhuǎn)移登記”，是指房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、轉(zhuǎn)讓等法律行為變更時(shí)進(jìn)行的登記。購(gòu)房者的名字只有登記在房管局的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上才算真正獲得了房屋所有權(quán)。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百九十七條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第二百九十八條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
第二百九十九條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。