一、什么是不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則
不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記生效為 基本原則 ，一般來說，不動產(chǎn)變更都應(yīng)當(dāng)依法登記，登記后才開始產(chǎn)生法律效力。否則，變更將被視為無效。但是，也有法律另外規(guī)定的情況除外。這種登記例外主要適用于法律規(guī)定的原因引起的物權(quán)變動。法律的原因主要包括法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，繼承、建造、拆除等。依上述情形變更不動產(chǎn)物權(quán)無須登記即能生效，但如果要對不動產(chǎn)物權(quán)進行處分還是必須登記。
物權(quán)變動的時間通過公示得以確定，使物權(quán)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系登記的公示公信力得以向社會明確，對善意第三方的保護較為有利。缺點是未充分尊重雙方當(dāng)事人達成的協(xié)議，過于注重形式，缺乏必要的靈活性，容易造成公權(quán)對私權(quán)的過分干涉。
二、登記生效主義與登記對抗主義區(qū)別
在登記對抗主義這種法律模式下，登記并不是物權(quán)變動的生效要件，登記也并不產(chǎn)生公信力，僅產(chǎn)生對抗力。其優(yōu)點是不以登記作為物權(quán)變動要件，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，使不動產(chǎn)交易較為便捷，缺點是因不動產(chǎn)物權(quán)的變動缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受損，容易形成在不動產(chǎn)之上的多種權(quán)利狀態(tài)。而登記要件主義更偏向于維護第三人的利益，維護交易的穩(wěn)定合法性，缺點是是交易受到更多的約束，不利于交易的方便快捷。動產(chǎn)之上設(shè)立 抵押權(quán) 的，是以登記為公示方式，該登記屬于登記對抗主義。
不動產(chǎn)物權(quán)登記效力模式分為登記對抗主義和登記生效主義。登記對抗主義是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為變動時一經(jīng)當(dāng)事人合意即可成立，但不經(jīng)登記不得對抗善意第三人。登記生效主義是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為變動時，不僅需要當(dāng)事人具備物權(quán)變動的合意，并且必須將該合意予以登記，否則物權(quán)變動行為不能生效。這兩種效力模式自身都存在一定缺陷，它們之間也有很大差異。
三、不動產(chǎn)物權(quán)單方申請的情形
屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：
1、尚未登記的不動產(chǎn)申請首次登記的；
2、繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；
3、人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；
4、下列不涉及不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的變更登記：
（1）不動產(chǎn)權(quán)利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；
（2）不動產(chǎn)坐落、界址、用途、面積等狀況發(fā)生變化的；
（3）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；
（4）土地、海域使用權(quán)期限變更的。
5、不動產(chǎn)滅失、不動產(chǎn)權(quán)利消滅或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，權(quán)利人申請注銷登記的；
6、異議登記；
7、更正登記；
8、預(yù)售人未按約定與預(yù)購人申請預(yù)購商品房 預(yù)告登記 ，預(yù)購人申請預(yù)告登記的；
9、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件嗎不動產(chǎn)物權(quán)的變動已登記為生效要件，動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為生效要件。包括所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)6種。不動產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法，不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。近現(xiàn)代由于抵押權(quán)的投資，使不動產(chǎn)證券化，因而發(fā)現(xiàn)了淡化動產(chǎn)與不動產(chǎn)區(qū)別的趨向。在社會主義國家，永佃權(quán)已被廢除，典權(quán)也曾失去存在的意義。從中國《民法通則》來看，除永佃權(quán)、典權(quán)外，其他不動產(chǎn)物權(quán)均有規(guī)定。依據(jù)下列規(guī)則確認不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬：1、確認不動產(chǎn)所有權(quán)的最直接辦法是依據(jù)登記記載。通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。登記制度對于市場經(jīng)濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在于，確定物權(quán)的歸屬，解決物權(quán)的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產(chǎn)物權(quán)歸誰所有，登記記載的權(quán)利人實際上就是對物權(quán)的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權(quán)利人就是法律所承認的享有權(quán)利的人。即使登記發(fā)生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權(quán)利人。一旦實行了登記就是對物權(quán)進行了最有效的界定。在這些情況下，首先要依據(jù)登記記載來確認不動產(chǎn)的所有權(quán)人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。2、區(qū)分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中的效力。實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區(qū)別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)，合法有效的合同，明確地表明了不動產(chǎn)的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。對于不動產(chǎn)物權(quán)，登記記載是最直接確定物權(quán)所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權(quán)的依據(jù)，而非物權(quán)。以合同確定物權(quán)的觀點必須要轉(zhuǎn)變。登記是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，是一種物權(quán)公示的方法，在登記之前，當(dāng)事人就不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移已經(jīng)達成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立并生效。這時如果當(dāng)事人任何一方違反了合同約定，那么，就要承擔(dān)違約責(zé)任。如果將登記與交易的效力混為一談，那么，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利于保護合同當(dāng)事人的權(quán)益。3、在同一不動產(chǎn)上存在多項權(quán)利時，應(yīng)按照下列規(guī)則區(qū)分各項權(quán)利的先后。如果同一不動產(chǎn)之上存在著兩個或兩個以上的內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)時，首先，所有權(quán)人的權(quán)利要優(yōu)先于抵押權(quán)人;所有權(quán)、抵押權(quán)作為物權(quán)優(yōu)先于因合同而取得的其他債權(quán)。其次，登記的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于未登記的權(quán)利。均登記的，應(yīng)當(dāng)以登記的時間先后來確定應(yīng)當(dāng)確認和保護哪一項物權(quán)，登記在先的權(quán)利優(yōu)先實現(xiàn)。另外，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，在不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，必須登記，否則不發(fā)生效力。在登記的抵押權(quán)中，在前的抵押權(quán)要優(yōu)先于在后的抵押權(quán)受償。

一、物權(quán)效力有哪些
1、物權(quán)的排他效力
在同一標(biāo)的物上不能同時存在兩個以上內(nèi)容不相容的物權(quán)，亦即在同一物上已存在的物權(quán)具有排除在該物上再成立與其內(nèi)容互不相容的物權(quán)的效力。
2、物權(quán)的優(yōu)先效力
物權(quán)的優(yōu)先效力包括：物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的效力(例外：買賣不破租賃原則)
3、物權(quán)的追及效力
物權(quán)的追及效力，又稱物權(quán)的追及權(quán)，是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)歸于何人之手，物權(quán)均得追及其所在而之間支配該物。
4、物權(quán)的損害排除效力
物權(quán)的損害排除效力，又稱物上請求權(quán)或物權(quán)的請求權(quán)，是指物權(quán)人于其物被侵害或有被侵害之虞時，物權(quán)人得請求排除侵害或防止侵害，以回復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。
二、 合同的法律效力是什么
有效合同的法律效力 ：
有效合同是符合上述全部有效要件的合同，具有法律約束力。有效合同的法律約束力體現(xiàn)在以下幾個方面：
(1)雙方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律義務(wù)；
(2)雙方當(dāng)事人不得擅自變更或解除合同；
(3)合同受國家強制力保障；
(4)在一定情況下可以約束第三人。
三、合同效力于物權(quán)效力的區(qū)別
《民法典》第二百一十五條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
本條規(guī)定的內(nèi)容，在民法學(xué)中稱為物權(quán)變動與其基礎(chǔ)關(guān)系或者說原因關(guān)系的區(qū)分原則。以發(fā)生物權(quán)變動為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同，它屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，成立以及生效應(yīng)該依據(jù)《民法典》來判斷。民法學(xué)將這種合同看成是物權(quán)變動的原因行為。
不動產(chǎn)物權(quán)的變動只能在登記時生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。這可能是因為物權(quán)因客觀情勢發(fā)生變遷，使得物權(quán)的變動成為不可能；也可能是物權(quán)的出讓人“一物二賣”，其中一個買受人先行進行了不動產(chǎn)登記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉(zhuǎn)讓的物權(quán)。有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同和 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 本身是兩個應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分的情況。除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，就可以發(fā)生效力。
合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對 民事權(quán)利 的變動而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權(quán)的變動所采取的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋 買賣合同 之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護。違約的合同當(dāng)事人一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。依不同情形，買受人可以請求債務(wù)人實際履行合同，即請求出賣人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，或者請求債務(wù)人賠償損失。
綜上所述，物權(quán)具有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力、損害排除效力。

《中華人民共和國民法典》
第二百零七條
國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。

《中華人民共和國民法典》
第二百零八條
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

《中華人民共和國民法典》
第二百三十三條
物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。