商品房屋買賣解除合同的法律責任：另外，根據《最高院關于審理 商品房買賣 合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋》第八條的規定，具有下列情形之一，導致 商品房買賣合同 目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得 商品房預售許可證 明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為 拆遷補償安置 房屋的事實。第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規定：因 房屋質量問題 嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房 擔保貸款合同 并導致商品房買賣合同 不能繼續履行 的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

合同的法定解除，指當法律上的原因出現的時候，合同當事人可依法行使解除權。下面，讓我們一起來了解一下解除商品房買賣合同的事由及相關法律依據。一、解除商品房買賣合同的事由法定解除的情形一般包括：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務;(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限仍未履行;(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(5)法律規定的其他情形。商品房買賣合同的解除也應當符合合同法對合同解除的以上規定。具體而言，當事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括：1因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;2房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;3出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;4出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經催告后在三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外。5商品房買賣合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的;6商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由導致上述情況出現的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。二、相關依據中華人民共和國合同法第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

房價上漲賣方反悔，損失應該這樣

一、關鍵詞:房屋買賣、合同履行、違約、損害賠償

1.典型案例:

2016年，老黃與小劉訂立房屋買賣合同，約定老黃將自己所有房屋以86萬元的價格售予小劉。雙方約定2017年1月10日前到產權部門辦理房產過戶手續,如逾期則視為違約。締約當日，小劉向老黃支付定金5萬元并乏付了相應當的中介費。其后，因房價上漲，老黃欲提高售價，雙方協商不成，老黃明確表示不再出售房屋。因此，小劉將老黃訴至法院，要求解除合同并賠償損失。訴訟中，經鑒定涉案房屋現價值119萬元。

2.法院判決:

法院經審理認為:在老黃明確表示不履行原合同約定的價格條款的情況下，小劉依法主張解除合同,應予支持。合同解除后,尚未履行的終止履行,已經履行的根據履行情況,小劉可請求返還已付款項。老黃不履行合同義務給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同的一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。根據鑒定情況，小劉主張的房屋增值損失為33萬余元。綜上，判決老黃返還小劉定金5萬元并賠償損失33萬余元。

二、懂法重點:

1、締約雙方均應誠實守信，以免糾紛。

誠實信用，恪守承諾，是民事主體進行各項民事行為應當遵守的基本原則。《民法典》合同編也確立了依法成立的合同的法律約束力。房屋買賣是生活中的大事兒，涉及利益巨大，締約雙方均應誠實守信，以免糾紛，避免不必要的損失。

2、遇到糾紛該如何維權?

遇到糾紛時，不必著急。買賣合同訂立后，如遇違約，可通過法律途徑維護自身合法權益首先，應仔細檢索合同約定，尋求合同依據其次，注意保存證據，合同履行中足以證明對方違約的證據均應妥善保存;最后，及時維權。“法律不保護躺在權利上睡覺的人”，《民法典》規定的訴訟時效也要求權利人應當及時尋求公力救濟。

3、違約損失應如何計算?

《民法典》第五百八十四條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。房屋買賣中，如遇房價上漲賣方違約買方可依據鑒定意見主張賠償數額為房屋增值部分。遇房價下跌，買方違約時，賣方也可據此主張損失。