物權(quán)法解讀

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物權(quán)法解讀百姓五大難題一、關(guān)于土地使用權(quán)期限的問題

物權(quán)法出臺前，人們經(jīng)常擔(dān)心自己住房70年后土地使用權(quán)的歸屬，而且由于不同地塊開發(fā)周期的差異，常造成買房人土地使用年限縮短。

例如浙江寧波的張先生于2004年在上海浦東某小區(qū)購得一套約150平方米的商品房，但是等房產(chǎn)證辦出后發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)期限已經(jīng)過了14年，張先生將開發(fā)商告上了法庭，請求其賠償相關(guān)損失。但是此前由于相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，其損失到底是否會產(chǎn)生及如何計算均無明確依據(jù)，最終敗訴。

現(xiàn)在依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，市民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿以后，自動續(xù)期。上述案例的情況在《物權(quán)法》通過以后迎刃而解。

二、關(guān)于車庫、車位的歸屬問題

此前，關(guān)于小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬問題，并沒有一個統(tǒng)一明確的規(guī)定，這實際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)、特別是業(yè)主共有相關(guān)制度在我國物權(quán)法立法上的缺位。實踐中通常是開發(fā)商通過出售、出租等方式處分小區(qū)車庫、車位，業(yè)主的合法權(quán)益容易受到侵害。

據(jù)楊浦某小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)一塊空閑場地被物業(yè)公司改造成了停車場，經(jīng)小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)協(xié)商，由物業(yè)公司管理并收取停車費，所收款項物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主三七分成，但需給業(yè)主停車一定的

優(yōu)惠。但后來物業(yè)公司并未兌現(xiàn)承諾，還擅自提高了業(yè)主停車費。雙方糾紛不斷，鬧得不可開交。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定停車場屬于業(yè)主共有。同時規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。據(jù)此規(guī)定，上述案例中的停車場的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

三、關(guān)于相鄰關(guān)系的問題

民法通則涉及到了通風(fēng)、采光等具體的相鄰關(guān)系問題。第八十三條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。但是由于規(guī)定過于籠統(tǒng)，導(dǎo)致實踐中侵害權(quán)利人通風(fēng)、采光權(quán)的情況屢見不鮮。特別是個別開發(fā)商，為了在有限的土地上盡可能開發(fā)出最多的樓盤，甚至不惜違反有關(guān)國家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)樓盤的日照、通風(fēng)、采光等均不符合相關(guān)規(guī)定的要求，對業(yè)主及其他不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成極大侵害。

《物權(quán)法》則明確規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。除明確了不動產(chǎn)權(quán)利人擁有通風(fēng)、采光、日照等權(quán)利，還增加了禁止污染物、廢物、噪聲、光、電磁波

輻射等有害物質(zhì)的違規(guī)排放條款，明確了不動產(chǎn)相鄰權(quán)人權(quán)利遭受侵害后的請求權(quán)基礎(chǔ)。

但仍需特別提醒的是，廣大買房人在購買房屋時一定要事先對所購買房屋的通風(fēng)、采光、日照等是否符合國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做到心中有數(shù)，及早防范避免糾紛。四、關(guān)于物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分問題

所謂物權(quán)行為是旨在設(shè)立、變更或者消滅物權(quán)的法律行為；債權(quán)行為是旨在設(shè)立、變更、消滅債權(quán)的法律行為。物權(quán)法出臺之前，對于物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分原則，存在較大爭議。

例如，張某向開發(fā)商購買了一套價值約80萬元的房屋，并登記辦理了房產(chǎn)證。后張某簽訂買賣合同將該套房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，吳某向張某支付了約40萬元。過戶登記之前，因張某尚拖欠開發(fā)商房款，法院判決解除張某和開發(fā)商之間的房屋買賣合同，并撤銷了張某的產(chǎn)證。吳某無奈之下只能將張某告上法庭，請求繼續(xù)履行合同。一審法院認(rèn)為張某的房地產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)被法院撤銷，故其事實上已經(jīng)不是產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)處分該項房產(chǎn)，張吳的合同為無效合同。后雖二審法院改判合同有效，但從本案反映出的是由于物權(quán)法的缺失，導(dǎo)致司法實踐中沒有堅持物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分原則而造成適用法律的偏差。

而根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

依本條規(guī)定，只要雙方當(dāng)事人合同依法成立，該合同就生效，吳某仍可向張某主張自己的債權(quán)，但他僅取得債權(quán)請求權(quán)，物權(quán)并未發(fā)生變動。同時，物權(quán)登記的變化也不影響合同的效力，至此物權(quán)行為和債權(quán)行為做出了明確的區(qū)分。

五、關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度明確問題

關(guān)于善意取得，長期以來人們認(rèn)為只有動產(chǎn)可以適用善意取得，而不動產(chǎn)則不能適用。但從客觀善意的角度講，只要買房人信賴不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記信息作出行為，則不論其是否知道登記記載事項以外的其他信息，均應(yīng)認(rèn)為其是善意。然而司法實踐中對此理解不一，往往導(dǎo)致適用法律出現(xiàn)偏差。

而《物權(quán)法》規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。依此規(guī)定，不動產(chǎn)也可以適用善意取得。這不僅符合不動產(chǎn)物權(quán)變動公示公信的原則，對今后正確處理涉及房地產(chǎn)等不動產(chǎn)糾紛將會起到巨大的作用。（作者為聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師）

名詞解釋 物權(quán)指自然人、法人直接支配不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物。制定物權(quán)法，對明確物的歸屬，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，

具有重要意義。 公示指確認(rèn)物權(quán)設(shè)立、變動的依據(jù)，如登記。物權(quán)公示是為了讓他人清楚地知道誰是權(quán)利人，以維護(hù)權(quán)利人、與交易有關(guān)的人的合法權(quán)益。除有相反證據(jù)證明的以外，記載于不動產(chǎn)登記簿上的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人。 預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。 建筑物區(qū)分所有權(quán)隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發(fā)展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利。 相鄰關(guān)系指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或者使用人，因通行、采光、通風(fēng)等必需，依照法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 共有指兩個以上的自然人或者法人對一項財產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有關(guān)系可以依照法律規(guī)定發(fā)生，也可以根據(jù)合同約定發(fā)生。依照民法通則的規(guī)定，共有分為按份共有和共同共有。