農(nóng)村宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地等類(lèi)型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國(guó)家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利，它包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來(lái)不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場(chǎng)地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。　
　　一、有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定及特征　
　　我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。 　
　　《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。　
　　農(nóng)村宅基地一般具有以下特征。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。二是法律規(guī)定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”四是不可流轉(zhuǎn)。即特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。　
　　二、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及熱門(mén)話題　
　　物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地仍存在一些有待解決的問(wèn)題。比如，在宅基地的審批過(guò)程中，農(nóng)民集體沒(méi)有對(duì)宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒(méi)有賦予農(nóng)民集體對(duì)宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。立法沒(méi)有完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán);再如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，這就意味著通過(guò)其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民。對(duì)此，圍繞農(nóng)村宅基地使用的熱門(mén)話題主要有：　
　　1、宅基地能否繼承。按照法律規(guī)定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。　
　　2、宅基地私自買(mǎi)賣(mài)是否有效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。我國(guó)《土地管理法》第二條規(guī)定：……土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)符合法律對(duì)其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件，必須依法到縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。　
　　3、城里人是否可以購(gòu)買(mǎi)宅基地。宅基地不得賣(mài)給城里人。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 　
　　三、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的弊端　
　　我國(guó)目前的農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，已不太符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。一不適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；二不適應(yīng)農(nóng)村人口消長(zhǎng)變更之勢(shì)；三不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟(jì)單位的傳統(tǒng)習(xí)慣；四不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而最大的弊端是阻礙了我國(guó)城市化進(jìn)程。 　
　　1、宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及村干部所操縱，越權(quán)劃撥，以權(quán)謀私的現(xiàn)象嚴(yán)重。 　
　　2、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的。　
　　3、一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，“空心村”現(xiàn)象明顯。 　
　　4、法律規(guī)定的單一性和取得方式多樣性沖突。 　
　　5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農(nóng)民沒(méi)有宅基地一家?guī)状司幼≡谝黄穑@就是幾戶有一處住宅。甚至不經(jīng)申請(qǐng)就搶占耕地建房，當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)也無(wú)可奈何。　
　　6、舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒(méi)有法律明確規(guī)定。 　
　　四、規(guī)范宅基地的管理和制度建設(shè)之建議　
　　《物權(quán)法》頒布后，有關(guān)農(nóng)村宅基地仍存在的一些問(wèn)題依然存在。為此，筆者認(rèn)為，有必要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的制度建設(shè)。　
　　1、完善補(bǔ)充法律法規(guī)，出臺(tái)新的補(bǔ)充規(guī)定或者對(duì)已有的阻礙正確引導(dǎo)，管理，著重參股理好農(nóng)村宅基地的福利性和財(cái)產(chǎn)性的關(guān)系，全面反映農(nóng)村宅基地的屬性。處理好國(guó)家和農(nóng)民集體的關(guān)系，在宅基地的審批過(guò)程中，農(nóng)民集體沒(méi)有對(duì)宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；賦予農(nóng)民集體對(duì)宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)，改變法律對(duì)宅基地所有者的漠視，發(fā)揮農(nóng)民集體所有者應(yīng)有的作用，處理好國(guó)家干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系。　
　　2、逐步完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，允許其依法買(mǎi)賣(mài)、抵押等并且要給這些行為一定的限制。如果宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，那就意味著通過(guò)其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民，為此要遵循等價(jià)有償原者則，不得強(qiáng)制將其收回。　
　　3、完善制度建設(shè)，既然城市由房管局，農(nóng)村也應(yīng)建立相應(yīng)的管理機(jī)關(guān)，主管農(nóng)村的建房，宅基地的申請(qǐng)，使用和轉(zhuǎn)讓和收回。現(xiàn)在雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)有土地辦，但發(fā)揮的作用不大。我們應(yīng)該像對(duì)待城市市民買(mǎi)房一樣設(shè)立登記機(jī)關(guān)，記載該戶農(nóng)民的宅基地的實(shí)際面積和大體位置，發(fā)給農(nóng)民房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書(shū)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護(hù)。也就是做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。　
　　4、在新的制度下，應(yīng)該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特出情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)中有不少一戶多宅的情況，對(duì)此應(yīng)特別對(duì)待，使其合法化，同時(shí)應(yīng)該每年對(duì)此收取一定的稅收，督促其將多余的宅基地的轉(zhuǎn)讓給北村其他缺乏宅基地的用戶，加強(qiáng)自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。　
　　5、對(duì)人均宅基地面積全省統(tǒng)一規(guī)定一定的范圍，再由各地按照實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省人大備案。各地都應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于超越宅基地規(guī)定的，每年收取一定的費(fèi)用。收取的費(fèi)用，由縣級(jí)市的主管機(jī)關(guān)保存，作為該村的基建基金，專款專用，不得隨便提取。　
　　6、是否可以考慮允許城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買(mǎi)宅基地。即在實(shí)際操作中，本村外人員通過(guò)合法渠道取得宅基地使用權(quán)的應(yīng)給以合法保護(hù)。　
　　7、對(duì)于申請(qǐng)取得宅基的用戶以后要收取一定的費(fèi)用，要有償使用。盡量使其購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的閑置宅基地，荒地等。并且要根據(jù)需要宅基地的多少，適當(dāng)調(diào)高擁有多處宅基地的用戶的使用費(fèi)用（超過(guò)的收取），使供求關(guān)系達(dá)到一個(gè)適度的平衡。　
　　8、對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃。農(nóng)村宅基地整理必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對(duì)某一村莊宅基地的利用進(jìn)行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴(kuò)大宅基地的定位等。做到編制好村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格規(guī)范建設(shè)行為，采取措施確保每家每戶都嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施建設(shè)，有條件的村要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)。做到村莊基礎(chǔ)設(shè)施以及公益設(shè)施由村集體統(tǒng)一建設(shè)。

村民申請(qǐng)使用宅基地興建房屋的，可以向村委會(huì)申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)得宅基地使用權(quán)后，村民可以在宅基地上興建房屋，興建的房屋一般受法律保護(hù)，那么村委會(huì)開(kāi)的宅基地使用權(quán)有沒(méi)有效?我整理相關(guān)知識(shí)，希望對(duì)大家有幫助。一、村委會(huì)開(kāi)的宅基地使用權(quán)有效嗎      申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的，除了村委會(huì)的同意外，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查。所以只有村委會(huì)同意的，宅基地使用權(quán)無(wú)效      《農(nóng)村宅基地管理辦法》      第十七條 農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意，并將申請(qǐng)宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請(qǐng)建房占地面積、位置等張榜公布后無(wú)異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門(mén)審核，由縣人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。

二、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證流程      1、申報(bào)      凡是擁有宅基地的土地使用權(quán)人，須領(lǐng)取由土地部門(mén)統(tǒng)一印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報(bào)登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫(xiě)一份。村民使用的宅基地，必須提交由經(jīng)濟(jì)社、村委會(huì)二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織及鎮(zhèn)政府出具的土地權(quán)屬來(lái)源證明。然后由調(diào)查組負(fù)責(zé)收集申報(bào)材料上交土地管理部門(mén)對(duì)權(quán)屬進(jìn)行審核。      2、權(quán)屬調(diào)查      國(guó)土部門(mén)根據(jù)土地使用權(quán)人的申請(qǐng)，對(duì)宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫(xiě)宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測(cè)量作準(zhǔn)備。在宅基地調(diào)查過(guò)程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應(yīng)按通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)共同指界，對(duì)雙方共同確認(rèn)的用地界線和界址點(diǎn)進(jìn)行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應(yīng)書(shū)面委托代理人出面指界。      3、審核與公告      經(jīng)土地行政主管部門(mén)審核，對(duì)認(rèn)為符合登記要求的宗地進(jìn)行公告，公告內(nèi)容主要包括土地使用者的名稱、地址、準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、四至范圍等。      4、審批      公告期滿，土地權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對(duì)土地登記審核結(jié)果未提出異議的，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見(jiàn)，由市(縣)人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章，并加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。      5、登記注冊(cè)      根據(jù)農(nóng)村宅基地登記審批表結(jié)果，以宗地(宅基地)為單位逐項(xiàng)填寫(xiě)土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書(shū)，并由登記人員和土地行政主管部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)分別在兩卡上簽字。      6、頒發(fā)土地證。      通過(guò)上述分析知道，依據(jù)《農(nóng)村宅基地管理辦法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地只有村委會(huì)同意，還需要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門(mén)審核后才有效。