法律分析：動產所有權合法取得方式可分為原始取得與繼受取得兩種。

(一)原始取得

原始取得，是指根據法律規定，最初取得財產的所有權或不依賴于原所有人的意志而取得財產的所有權。原始取得的方式有：勞動生產、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物等。現介紹其中主要的幾種取得方式：

1、先占

先占指因事實行為而取得動產所有權。構成須符合一定的條件：(1)先占的標的物須為無主物。拋棄物屬于無主物，但發現的文物屬于國家所有，不是無主物。遺失物、漂流物等亦不屬于無主物。(2)標的物須非法律禁止占有的物。(3)須有依所有意思占有標的物的行為。

華律網

2、拾得遺失物

遺失物，是指他人不慎喪失占有的動產。拾得遺失物指發現他人遺失物而予以占有的法律事實。

《民法典》314條規定，拾得遺失物，應當返還權利人。作為拾得人首先應當在20日內通知權利人或交給有關部門處理。另外，根據《民法典》規定，拾得人在返還拾得物時，可以要求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發出懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。

自有關部門發出招領公告之日起6個月內無人認領的，遺失物歸國家所有。

拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。拾得人不得要求支付必要費用。

拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關于遺失物的規則。

3、發現埋藏物

埋藏物，指埋藏于他物之中的動產。埋藏物分為兩種類型：(1)所有人明確的埋藏物，這種物在發現以后，其所有權仍屬于原所有人。具體規則適用拾得遺失物的有關規定。(2)所有人不明確的埋藏物，所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。

4、添附

添附是指民事主體把不同所有人的財產或勞動成果合并在一起，在恢復原狀于事實上不可能或者于經濟上不合理的情況下，形成另一種新形態的財產。

添附主要有混合、附合和加工三種方式。混合是指不同所有人的財產互相混合，難以識別而形成新財產。附合，是指不同所有人的財產密切結合在一起而形成新財產，雖未達到混合程度但非經拆毀不能達到原來的狀態。附合既可以是動產與動產的附合，也可以是動產與不動產的附合。加工，是指一方使用他人財產加工改造為具有更高價值的新的財產。

如果添附行為出于惡意，則原所有人有權要求添附人恢復原狀，并賠償損失。在上述情況下，關于新所有權的歸屬，應由當事人協商處理，或歸一方所有，或歸當事人共有。如果不能達成協議，應當比較添附價值與原財產價值，由價值量高的一方所有，但其應當向另一方給付適當的經濟補償。需要注意的是，在動產與不動產的附合中，一般由不動產所有人取得新財產的所有權，但應當給動產所有人以補償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百二十九條 民事權利可以依據民事法律行為、事實行為、法律規定的事件或者法律規定的其他方式取得。

所有權的取得：

（一）原始取得和繼受取得

所有權的取得方式，按照是否以他人所有權為前提，分為原始取得和繼受取得。

1、原始取得

原始取得是指非依他人既存的權利而是基于法律規定直接取得所有權，包括先占、生產、收益利息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、動產的善意取得、沒收等方式。

2、繼受取得

繼受取得是指基于他人既存的權利而取得所有權，其方式主要是法律行為。

（二）不動產所有權的取得

1、依法律行為而取得

（1）雙方法律行為（如基于買賣合同、贈與合同、互易合同而為的變更“登記”）

（2）單方法律行為（如受遺贈）

2、依法律行為以外的事實而取得，如繼承、建造（如房屋的建造、圍海造田）、法院判決、強制執行以及公用征收、沒收等行政行為。

（三）動產所有權的取得

1、依法律行為而取得

（1）雙方法律行為（如基于買賣合同、贈與合同、互易合同而為的“交付”）

（2）單方法律行為（如受遺贈）

2、依法律行為以外的事實而取得所有權

（1）繼承，包括遺囑繼承和法定繼承

（2）法院判決、強制執行

（3）公用征收、沒收、罰款

（4）收取利息

除法律另有規定或當事人另有約定外，利息所有權一般由原物所有權人取得；但所有權與用益物權分離的應由用益物權人取得。

（5）所有權人不明的埋藏物、隱藏物

所有權人不明的埋藏物、隱藏物，自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。（2010年）

（6）無人認領的遺失物、漂流物、失散的飼養動物

無人認領的遺失物、漂流物、失散的飼養動物，自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。

（7）無人繼承的遺產

無人繼承又無人受遺贈的財產歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸集體組織所有。

（8）先占

先占是指以所有的意思，占有“無主動產”而取得其所有權的法律事實。

（9）添附

①附合

②混合

混合而成的新物，由原物價值較大的一方取得所有權；若原物價值相當，則發生共有。

③加工

加工物所有權的歸屬，按照加工所生成的新價值是否大于原物價值而定：大于者，由加工人取得；否則，由原物所有人取得。

（10）善意取得

①受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的。

②以合理的價格受讓。

③轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

所有權具有以下的特征：

第一，所有權是絕對權。所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。所有權關系的義務主體是所有權人以外的一切人，其所負的義務是不得非法干預所有權人行使其權利，是一種特定的不作為義務。

第二，所有權具有排他性。所有權屬于物權，具有排他的性質。所有權人有權排除他人對于其行使權力的干涉，并且同一物上只能存在一個所有權，而不能并存兩個以上的所有權。當然，所有權的排他性并不是絕對的，現代各國法律的所有權有不同程度的限制。

第三，所有權是最完全的物權。所有權是所有人對于其所有物進行一般的、全面的支配，內容最全面、最充分的物權，它不僅包括對于物的占有、使用、收益，還包括了對于物的最終處分權。所有權作為最完全的物權，是他物權的源泉。與之相比較，建設用地使用權、地役權、抵押權、質權、留置權等他物權，僅僅是就占有、使用、收益某一方面的對于物的直接支配的權利，只是享有所有權的部分權能。

第四，所有權具有彈力性。所有人在其所有物上為他人設定地役權、抵押權等權利，雖然占有、適用、收益甚至處分權都能與所有人發生全部或者部分的分離，但只要沒有發生使所有權消滅的法律事實（如轉讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對于其財產的支配權，所有權并不消滅。當所有物上設定的其他權利消滅，所有權的負擔除去的時候，所有權仍然恢復其圓滿的狀態，即分離出去的權能仍然復歸于所有權人，這稱為所有權的彈力性。

第五，所有權具有永久性。這是指所有權的存在不能預定其存續期間。例如，當事人不能約定所有權只有5年期限，過此期限則所有權消滅。當事人對所有權存續期間的約定是無效的。

第六，所有權具有觀念性。觀念性，是指近代以來，所有權的存在已具觀念化，即所有人不以對所有物的現實支配為必要，發生了重要的從所有到占有“所有人支配觀念”的轉化——把所有權行使帶來的利益看得比所有物的控制更為重要的觀念，比過去任何時候都要強烈，屬于“所有人實現利益觀念”的范疇。

第七，所有權具有平等性。所有權作為私權，其法律地位應當無差別給予保護的物權屬性。在我國《物權法》第3條、第4條的規定，體現了社會主義市場經濟體制下的所有權平等原則。

《中華人民共和國民法通則》指出：財產所有人按照法律對自己的財產擁有使用 、處分、占有等合法權益，明確了從法律的角度判定財產歸屬以及相關權益，是一種直接與經濟利益相聯系的民事權利。包括占有權、使用權、收益權和處分權四項權能。

所有權意味著人對物最充分、最完全的支配，是最完整的物權形式。財產所有權在本質上是一定社會的所有制形式在法律上的表現。財產所有權制度構成了民事法律制度的基石。中國《民法通則》對財產所有權作出了明確的規定。其中，財產所有權的類型主要包括：國家所有權、勞動群眾集體組織所有權、社會團體所有權和公民個人所有權。

社會主義國家所有權作為社會主義條件下一種所有權形式，是國家對國有財產的占有、使用、收益和處分的權利，國家所有權本質上是社會主義全民所有制在法律上的表現。國家所有權作為一種法律關系，它是在全民所有制基礎上，由特定的權利主體（國家）和不特定的義務主體（任何公民和法人）之間組成的權利和義務關系。

在確認和保護國家所有權方面，中國民法起著極為重要的作用。民法不僅確認國家所有權和全民所有制企業的經營權，明確國家和企業對國有財產享有的財產權利的內容，規定國家所有權的客體范圍和行使國家所有權的一般準則，而且以其特有的方法保護著國有財產的完整，保障著國有財產的增值。運用民法的債權制度，保護在國有資產之上形成的債權關系，運用不履行債的責任方式，督促義務人履行義務和保障國家財產權利的實現，也是保護國有財產的重要措施。

在我國，房屋產權主要分成兩個部分，分別是房屋所有權和土地使用權。兩者之間有很大差異。房屋所有權是永久性的，而土地使用權的期限為40年，50年和70年。房屋所有權，又叫房屋產權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。那么房屋所有權的取得方式有哪些，是什么？

網友咨詢：

房屋所有權的取得方式有哪些，是什么？

北京錕涵律師事務所張曉東律師解答：

房屋所有權的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

(一)原始取得，主要包括以下情形：

(1)依法建造房屋。

(2)依法沒收房屋。

(3)收歸國有的無主房屋。

(4)合法添附的房屋(如翻建、加層)。

(二)繼受取得，通常有以下幾種形式：

(1)房屋買賣(包括拍賣)。

(2) 房屋贈與。

(3)房屋相互交換。

北京錕涵律師事務所張曉東律師解析：

一般的辦理房屋所有權證流程如下：

1、在買賣雙方房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。

2、買賣雙方在接到交易所的通知過后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續。

3、辦理完買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。

4、經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

根據《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。所以我國不動產所有權以登記為轉移要件，如果沒有辦理登記手續，雖然并不影響買賣雙方所簽訂的合同效力，但買方并沒有取得房屋的所有權。律師提示，買房人簽訂房屋買賣合同后，應及時辦理不動產權變更手續，否則所有權未發生轉移，買方將無法行使所有權人的所有權利，并且一旦賣方出現涉訴或死亡等事件，則買方所購買的房屋還有可能被法院查封或需要賣方的數個繼承人配合辦理更名手續的情況出現，買方將面臨一系列的麻煩。

張曉東律師，中國政法大學畢業，北京錕涵律師事務所主任，北京市法學會行政法學研究會理事。曾在司法行政機關任職，主要從事商事訴訟仲裁、公司訴訟、婚姻家庭以及征地拆遷等領域法律業務。