根據(jù)我國物權(quán)法相關的規(guī)定。對于房屋租賃中如果是在房屋已經(jīng)被抵押出去的話，那么不適用于買賣不破租賃原則。但是如果是在出租之后進行抵押的話，那么原租賃的關系是不受該抵押關系的影響的。
一、買賣不破租賃物權(quán)法有什么規(guī)定?
1、《合同法》第二百二十九條:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。
2、我國《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關系不受影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。”
3、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(施行)第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣，贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”
4、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定，“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同。”
二、突破買賣不破租賃的司法解釋。
1、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
2、最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”
3、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利的繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”
4、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
第三條：出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
第四條：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。
三、優(yōu)先購買權(quán)的司法解釋。
1、最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第二十一條：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。
2、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號)第十四條: “人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”
3、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用律干問題的解釋》第二十四條：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)
根據(jù)我國的相關法律規(guī)定，租賃權(quán)和抵押權(quán)相比如果是在租賃之前就已經(jīng)將房屋抵押出去的話，那么當房屋需要被收走的時候，將自動解除租賃關系。但是如果是在出租之后抵押的房屋，那么原租賃關系是不受抵押權(quán)所影響的。

租賃權(quán)，又稱“使用收益權(quán)”。是指承租人依照財產(chǎn)租賃合同，在租賃物交付后，對租賃物所享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)利的總稱。須在合理范圍內(nèi)行使，不依約定或不依租賃物性質(zhì)而定的方法行使租賃權(quán)造成租賃物損壞、滅失的，出租人有權(quán)請求賠償損失或恢復原狀。承租人不能隨意讓與租賃權(quán)，讓與租賃權(quán)一般須經(jīng)出租人同意。租賃權(quán)作為一種特殊的債權(quán)，受到了“物權(quán)化”的特殊保護。這既是各國立法的通例，也是學界的共識。優(yōu)先保護租賃權(quán)的根本原因是保護弱者，但是其法律技術基礎在于其“公示性”，但是我國立法對租賃權(quán)的公示性并無明確規(guī)定。執(zhí)行程序中正確地認定與處理租賃權(quán)，對于貫徹特殊保護租賃權(quán)的立法政策，平衡相關主體的權(quán)益，保證執(zhí)行工作的順利開展具有重要的意義。
執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的認定
1、承租人基于租賃合同的兩種權(quán)利

基于租賃合同，承租人主要享有兩種權(quán)利。一是依據(jù)租賃合同，要求出租人按照約定的標準交付租賃物的權(quán)利；二是占有租賃物后，對于租賃物占有使用的權(quán)利。我國立法對此并未明確予以區(qū)分，但這兩種權(quán)利的性質(zhì)并不相同。前一種是純粹債權(quán)性的權(quán)利，適用債權(quán)的相對性及平等原則；后一種權(quán)利具備“占有”這一公示性表征，會產(chǎn)生“物權(quán)化”與特殊保護的問題，才是真正意義上的租賃權(quán)。
2、以公示為表征的租賃權(quán)
租賃權(quán)需要公示，不僅是學界共識，也為各國立法所要求。但是對于公示的方式，各國規(guī)定并不一致。如德國與我國臺灣地區(qū)要求占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權(quán)進行登記。
值得注意的是我國臺灣地區(qū)租賃權(quán)公示制度的變遷。臺灣“民法”原來規(guī)定“租賃物的交付產(chǎn)生對抗效力”。學界批評該規(guī)定不足以保護買受人的權(quán)益，還可能出現(xiàn)當事人作假妨礙強制執(zhí)行的漏洞。1999年臺灣修訂“債編”，就租賃權(quán)的成立增加了“承租人占有中”的要件，強化了租賃權(quán)的公示性。但是學者對此仍不滿意，認為租賃權(quán)的公示是否足夠， 應否采取租賃登記制，仍有進一步觀察理論實務發(fā)展之余地。
我國大陸立法未明確租賃權(quán)的公示性要求，但是《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》強調(diào)了占有對于租賃的意義。該司法解釋第六條規(guī)定，就同一房屋存在多份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在一物多租情況下的優(yōu)先權(quán)，其關于“占有”的強調(diào)對于租賃權(quán)的認定具有重要參照價值。
3.執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的認定
執(zhí)行程序中應對合同法第二百二十九條作限縮解釋，將租賃權(quán)的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認定租賃權(quán)成立與否的標準。主要理由如下：
第一，符合租賃權(quán)特殊保護制度的立法目的。租賃權(quán)的特殊保護主要表現(xiàn)為“買賣不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”兩種制度。“買賣不破租賃”的主要立法目的在于保護弱勢群體，避免由于出租人處分租賃物的行為導致承租人被迫放棄耕地（土地租賃），或者搬離租賃物（房屋租賃），危及租賃人基本的生存權(quán)或居住權(quán)。在承租人尚未占有租賃物時，承租人對于租賃物的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權(quán)利。“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的主要立法目的在于減少物上權(quán)利主體的數(shù)量，便利物之流轉(zhuǎn)，發(fā)揮物之效用。如果沒有對于租賃物的占有，就不存在適用優(yōu)先購買權(quán)制度的必要。
第二，以占有作為認定租賃權(quán)成立的標準，能夠保護交易安全，防止不特定第三人的權(quán)利受到侵害。眾所周知，物權(quán)的對抗性來自于其公示產(chǎn)生的公信力。比如，登記后的抵押權(quán)能夠?qū)沟盅何锏氖茏屓耍绻试S未辦理登記的抵押合同對抗抵押物的買受人，那將極大危及交易安全。這種風險不僅會大大增加買受人在交易前的調(diào)查成本，甚至導致交易失敗。久而久之，市場通過交易優(yōu)化資源配置的功能喪失，經(jīng)濟發(fā)展與社會進步將陷入停滯。
第三，以占有作為認定租賃權(quán)成立的標準，能夠防止惡意規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。我國當前社會誠信程度不足，當事人規(guī)避執(zhí)行情況嚴重，虛假租賃就是一個典型表現(xiàn)。如果不將“占有”作為認定租賃權(quán)的標準，而將全部租賃合同給予“物權(quán)化”保護，將會給不法者任意虛構(gòu)租賃合同、逃避執(zhí)行大開方便之門，生效法律文書確定的權(quán)利將完全失去保障。
執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的具體處理
執(zhí)行程序主要在拍賣租賃物時涉及租賃權(quán)的處理問題。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，司法拍賣對于擔保物權(quán)采用滌除主義；對于租賃權(quán)等用益物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利采用承受主義。因此，在執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的一般處理方法為，保留租賃權(quán)進行拍賣，在拍賣公告中予以權(quán)利負擔披露，同時通知租賃權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。相對于上述情形，執(zhí)行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競合時的處理，分述如下：
1、租賃與抵押并存時的處理
對于租賃與抵押共存時的處理，物權(quán)法第一百九十條有明確規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。適用該法條需要注意如下兩點：
第一，需要正確認定租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對抗效力的時間點。但是如上所述，租賃權(quán)的成立以占有為條件，所以判斷租賃權(quán)產(chǎn)生對抗性的時間點為“占有時”。就抵押權(quán)來說，本法條后半段將能夠?qū)棺赓U權(quán)的范圍限制于“已經(jīng)登記”的抵押權(quán)，所以判斷抵押權(quán)產(chǎn)生對抗性的時間點為“登記時”。
第二，該法條所講的對抗性，僅指抵押權(quán)與租賃權(quán)之間，并未涉及抵押權(quán)人與抵押人、租賃權(quán)人與出租人之間的權(quán)利義務關系。對于后述兩對關系來說，還是要受雙方合同的約束。即，在抵押在前的情況下，租賃權(quán)人雖然不能對抗抵押權(quán)人，但是其可以依據(jù)合同要求出租人承擔違約責任；同理，成立在后的抵押權(quán)人也可基于抵押合同向抵押人主張權(quán)利。
2、查封物上租賃的處理
對于租賃權(quán)成立在前、查封在后的情況，處理方法同上述執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的一般處理原則。這里主要討論在查封物上設立的租賃關系的處理問題，而該問題的核心又是查封的效力問題。關于查封的效力，理論上有絕對效力說與相對效力說兩種主張。絕對效力說認為，查封是公法上的行為，查封后被執(zhí)行人喪失對于查封物的處分權(quán)，其處分行為屬于絕對無效與確定無效，對于任何人都不產(chǎn)生效力。相對效力說認為，查封僅使被執(zhí)行人在查封目的之內(nèi)喪失處分權(quán)，所以被執(zhí)行人對查封物的處分，僅對執(zhí)行債權(quán)人不產(chǎn)生效力，對于被執(zhí)行人與第三人，仍屬于有效；當債權(quán)人撤回申請或查封被撤銷時，處分行為變?yōu)橥耆行АＲ话阏J為，相對效力說既能實現(xiàn)查封的目的，又能兼顧查封后被執(zhí)行人及第三人之利益，較為合理。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”該規(guī)定沒有否認處分行為的效力，同時又承認查封效力的優(yōu)先性，被認為確立了查封的相對效力。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關系的處理問題請示最高人民法院，最高人民法院的答復要點為：根據(jù)《查封規(guī)定》第二十六條，被執(zhí)行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同。該答復堅持了查封的相對效力，僅在危及查封目的的范圍內(nèi)，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關權(quán)利主體的利益，應該成為處理同類問題的基本思路。

無權(quán)占有人租賃房屋合同效力是法律領域探討的熱點問題。無權(quán)占有主要分為善意占有和惡意占有兩種。在房屋租賃中，惡意占有的無權(quán)占有人，依照《物權(quán)法》第二百四十二條的規(guī)定，需對因使用房屋導致的損害承擔賠償責任。相反，善意占有人在使用房屋過程中產(chǎn)生的損害，則不需要承擔賠償責任。這一原則強調(diào)了法律對于不同占有性質(zhì)的保護差異，明確了惡意占有人應承擔的責任，同時也給善意占有行為以合法保護。