抵押權的實現方式有三種，分別是：折價、拍賣、變賣。在抵押實現時，抵押合同中明確約定有抵押權實現方式的，應依其約定方式承擔抵押責任。
抵押合同中沒有約定的，抵押權人可與抵押人協商，依雙方協商確定的方式實現抵押權。

實現抵押權有三種方法：協議折價、拍賣、變賣。
協議折價，債務到期后，抵押權人與抵押人協商簽訂協議，將抵押物所有權轉移給債權人，以此實現抵押權。這種形式屬于代物清償，相當于用轉移抵押物所有權的方式代替債務清償。
拍賣，是以公開競價的方式，將特定物品或財產權利轉讓給出價最高的買者，作為買賣方式的一種。
變賣，是除了拍賣之外的出賣抵押物方式。
《民法典》第410條指出，如果抵押權人與抵押人沒有就實現抵押權方式達成協議，抵押權人有權請求法院拍賣、變賣抵押財產。

　　1、折價，是指債務履行期屆滿后，抵債權人與抵押人協商訂立債權人取得抵押物所有權的協議以實現抵押權的方法，性質上屬于代物清償。受擔保債權在協議抵償的金額范圍內消滅，抵押權人對抵押人的抵押權也因此而消滅。但折價協議只能在債務履行期屆滿時達成。若抵押權人在訂立抵押合同時或債務履行期屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有，此中約定無效;
　　2、拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在現代各國，拍賣大抵分為以民事訴訟法進行的強制拍賣、以拍賣法進行的任意拍賣兩種;
　　3、變賣,是指以拍賣以外的方式將抵押物出賣的形式。變賣不具有拍賣所具有的上述優點，但卻簡便易行，省時省力，目前在我國各地拍賣機構不普遍、拍賣程序及制度不健全的情況下，變賣仍然是擔保債權實現的重要方式之一。

195條規定了抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產，但是沒有規定具體的法律程序，司法實踐中法院一般不予受理。《民事訴訟法》第196條規定，申請實現擔保物權，有擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出。第197條的規定，人民法院受理申請后，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向人民法院申請執行；不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。這是民事訴訟法規定的特別程序，將《物權法》與《民事訴訟法》銜接起來，視乎給擔保物權一個簡便的實現方式了。但是，民訴法把擔保物權的實現規定在特別程序一章，而特別程序只是對某些事實和權利進行確認，不審理民事爭議，在這一章中又規定：人民法院在依照本章程序審理案件的過程中，發現本案屬于民事權益爭議的，應當裁定終結特別程序，并告知利害關系人可以另行起訴。抵押權人與抵押人既然達不成協議，到了法院，同樣會產生爭議（譬如合同無效、抵押無效），再者，抵押權關系復雜，存在抵押權人、抵押人、債務人，有的抵押物存在多個抵押權人，一旦這種特別程序中存在民事爭議，法院一般就會裁定終結特別程序，抵押權人還得向法院提起民事訴訟。因此，通過這一程序解決抵押權實現的案件范圍十分狹窄。抵押權人與抵押人未能就實現抵押權達成協議，才向人民法院申請公力救濟，如果能夠達成協議，也就不存在適用特別程序的問題了。抵押權人與抵押人未能就實現抵押權達成協議，主要有兩種情形：一是雙方就債務履行期屆滿債權未受清償的事實沒有異議，只是就采用何種方式來處理抵押財產的問題達不成一致意見。二是雙方在債務是否已經履行以及抵押權本身的問題上存在爭議。對于第一種情形，即抵押權人與抵押人未能就實現抵押權方式達成協議的，為簡便抵押權的實現程序，依據民訴法第196條的規定，抵押權人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。對于第二種情形，抵押權人仍應當采取向人民法院提起訴訟的方式解決。[1]這樣看來，新民訴法的規定只能解決部分抵押權實現案件，也就是在實現抵押權方式問題上存在爭議的案件，雖然如此，也是司法為民的表現，否則，上述案件還得經過訴訟程序來解決，確實浪費司法資源，也給抵押權人帶來訴累。那么，抵押權人能否向人民法院直接申請執行呢？答案是否定的。現行民訴法規定的執行依據主要有：人民法院制作的發生法律效力的判決書、裁定書和調解書；人民法院依督促程序發布的支付令；發生法律效力而具有財產內容的刑事判決書、裁定書；仲裁機構依法作出的發生法律效力的裁決書；公證機關制作的依法賦予強制執行效力的債權文書。可見，他項權證不是法定的執行依據，不能直接向人民法院申請執行，只能通過人民法院審查，符合條件的作出裁定，依據該裁定抵押權人才能向法院申請執行。因此，民訴法規定的特別程序，應當審查抵押權人申請的抵押權實現的條件，也就是抵押權是否有效存在，債務履行期限屆滿或者發生約定的實現抵押權的條件，符合這兩個條件的，人民法院應當受理，依據特別程序作出裁定，通過執行程序解決部分案件抵押權的實現問題。存在民事爭議的抵押權的實現，還是通過向法院提起民事訴訟解決。[1]：《<中華人民共和國物權法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年版，第428頁。（湯林華律師，