1、定金糾紛
定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。
2、一房二賣糾紛
一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，最好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;最后，網(wǎng)簽要及時。
3、二手房買賣中承租人糾紛
合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。
4、房屋質(zhì)量糾紛
房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。
5、中介費糾紛
很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，最好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。
6、房屋廣告虛假糾紛
售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進(jìn)行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立學(xué)校等，但是最后購房者收房的時候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進(jìn)合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。
7、共有房產(chǎn)單獨處分糾紛
一般夫妻共同財產(chǎn)處分的時候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財產(chǎn)是否有共有關(guān)系。
8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛
很多小產(chǎn)權(quán)房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，最后房子還要被退回。最購房者來說就是吃了很大的虧。
9、房屋配套設(shè)施無法及時使用糾紛
很多購房者買了房子但是住進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進(jìn)行約定。
10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛
購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協(xié)議中進(jìn)行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

開發(fā)商出售建抄設(shè)在集體所有襲土地上的房屋，根本不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這種土地是不允許進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的，這種房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。所以，購房者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同違反了《合同法》第52條之規(guī)定而無效。購房者只能依法請求法院確認(rèn)購房合同無效，并要求開發(fā)商退換購房款、支付利息損失等。②雖然購房者購買了小產(chǎn)權(quán)房后，有權(quán)提出合同無效，退換購房款以及利息，但是可能遭遇開發(fā)商嚴(yán)重違法、資不抵債，導(dǎo)致喪失賠償能力，往往遇到拆遷時也無法維護(hù)其合法權(quán)益。③在目前政策環(huán)境和司法實踐中，律師建議城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房，購房人在購房時一定要查驗開發(fā)商的五證，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》，只有五證齊全才可以辦理購房手續(xù)。

價格便宜的房屋一般都會存在一些問題，這些問題可大可小，有很多不明真相的朋友在買了一些特殊房屋之后才發(fā)現(xiàn)不能辦理房產(chǎn)證書，這其中就包括小產(chǎn)權(quán)房子，小產(chǎn)權(quán)房子確實會比普通商品房便宜一些。那么到底什么是小產(chǎn)權(quán)房？購買小產(chǎn)權(quán)房子有哪些風(fēng)險？

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
通俗點說，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證、能交易買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的就叫小產(chǎn)權(quán)房。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：
一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買。
另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者將無法得到賠償，因為作為前提的買賣合同是無效的。
二、購買小產(chǎn)權(quán)房子有哪些風(fēng)險？
風(fēng)險1、無法取得房屋所有權(quán)
違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房并不具備房屋建設(shè)、銷售資格，也沒有在政府部門登記備案，這樣很容易出現(xiàn)一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致購房者無法取得房屋所有權(quán)，就連房屋使用權(quán)也難以維持。
風(fēng)險2、無法辦理房產(chǎn)證
對于建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，只有當(dāng)?shù)卮迕癫拍苜徺I這類房產(chǎn)，除此之外，城市居民無法辦理房產(chǎn)證，只能憑借購房合同之類的證明材料來保障自己的權(quán)益。
風(fēng)險3、不受法律保護(hù)
由于無法辦理房產(chǎn)證，因此就無法行使轉(zhuǎn)讓、處分、收益與繼承等權(quán)益，也無法享受與商品房同等的法律保護(hù)地位。
風(fēng)險4、無法辦理過戶
由于無法取得房產(chǎn)證，購房者將無法辦理過戶，這樣購房者的權(quán)益將大打折扣。
風(fēng)險5、拆遷補償難
如果是補償性質(zhì)的拆遷，由于因不是房屋合法人，購房者很難得到補償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆，購房人可能既無法取得房屋，又不能索回放款的尷尬局面。
風(fēng)險6、不確定性因素
由于法律上并沒有出臺相應(yīng)的保護(hù)條例，使得小產(chǎn)權(quán)房的未來充滿隱患，一旦國家全面清理小產(chǎn)權(quán)房，購房者將沒房可住。
風(fēng)險7、房屋質(zhì)量難以保證
由于小產(chǎn)權(quán)房在建造時，缺乏強有力的監(jiān)管，導(dǎo)致房屋質(zhì)量難以保證，這樣勢必會對購房者的人身財產(chǎn)安全造成很大影響。
風(fēng)險8、無法抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)其房屋的產(chǎn)權(quán)證并非由國家的房管部門頒發(fā)的，該房屋不具備上市交易的條件。對于小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說，只是擁有了房屋的居住權(quán)，而不是擁有房屋的所有權(quán)，自然也就不能用來申請抵押貸款。

最高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，
《最高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》
第一條 人民法院對依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。
第二條 對起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。
對符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案。
對不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明。
小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護(hù)，因此，要維權(quán)是很困難的事情。
各地對小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦有關(guān)手續(xù)。”
有的則主張“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”鑒于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，最好是通過協(xié)商解決的方式來處理。
首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象。
在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。
其次，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

最高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案回， 《最高人民法院關(guān)于答人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》 第一條 人民法院對依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。