導(dǎo)言      為了有效應(yīng)對新冠疫情,上海市實(shí)行了嚴(yán)格的封控管理措施。疫情期間居民生活和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營均受到很大影響。本文結(jié)合上海市政府發(fā)布的恢復(fù)和重振經(jīng)濟(jì)的政策性文件及人民法院的指導(dǎo)性意見和案例,從政策和法律文件解讀、資格審查、如何申請租金減免及對企業(yè)后續(xù)經(jīng)營的啟示等角度進(jìn)行解析,希望能夠?qū)V大房屋的出租人和承租人有所助益。一、房租減免政策的概要      根據(jù)2022年6月1日起施行的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》及自2020年以來的人民法院的相關(guān)指導(dǎo)意見及判例,房租減免政策如下:      1、對承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶的房租,實(shí)行強(qiáng)制性減免,減免期限為6個月。      2、對承租商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新基地等非國有房屋業(yè)主的小微企業(yè)和個體工商戶的房租,實(shí)行鼓勵性減免(需出租人同意),倡導(dǎo)的減免期限也是6個月。同時政府也對主動減免房租的業(yè)主或經(jīng)營主體給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收等優(yōu)惠:按照減免租金總額的30%給予財(cái)政補(bǔ)貼,最高300萬元;減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;引導(dǎo)銀行對減免房屋租金的出租人視需要給予優(yōu)惠利率質(zhì)押貸款等支持。      房屋租賃的市場主體很多,出租人和承租人涉及到國有企業(yè)或事業(yè)單位、私人企業(yè)和自然人等。并且法律和政策性文件雖規(guī)定房租減免的原則性方案,但在面對多樣的市場主體及復(fù)雜的合同關(guān)系下,在具體執(zhí)行和操作層面,依然有很多問題。下文分別從出租人和承租人的角度來解析本次房租減免政策如何適用,以供參考。      相關(guān)政策規(guī)定      2022年3月28日,國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于做好2022年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作的通知》(國資廳財(cái)評〔2022〕29號)規(guī)定:各中央企業(yè)要按照271號文件要求,對2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在縣級行政區(qū)域(參照國家行政區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn))內(nèi)承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免當(dāng)年6個月租金(四季度被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的,要通過當(dāng)年退租或下年減免等方式足額減免6個月租金),其他地區(qū)減免3個月租金。      2022年5月25日,國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于中央企業(yè)助力中小企業(yè)紓困解難促進(jìn)協(xié)同發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國資發(fā)財(cái)評〔2022〕40號)規(guī)定:出租房屋所在地政府出臺房租減免政策力度大于29號文件要求的,要認(rèn)真執(zhí)行屬地政策,確保政策不打折扣。      2022年5月29日,上海市人民政府印發(fā)的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》中規(guī)定:      (二)擴(kuò)大房屋租金減免范圍      4.對承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶,免予提交受疫情影響證明材料,2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運(yùn)營困難的民辦非企業(yè)單位,參照小微企業(yè)和個體工商戶2022年免除6個月房屋租金。推動在滬央企、其他省市在滬國有企業(yè)參照我市規(guī)定,為小微企業(yè)和個體工商戶減免房屋租金。存在間接承租情形的,轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政策,相關(guān)國有企事業(yè)單位要確保免租措施惠及最終承租人。(辦理方式:申請享受。責(zé)任單位:市國資委、市財(cái)政局、市民政局、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市地方金融監(jiān)管局、市政府合作交流辦、各區(qū)政府)      5.鼓勵引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新基地等非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體,向最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體,按照減免租金總額的30%給予補(bǔ)貼,最高300萬元,由各區(qū)政府負(fù)責(zé)實(shí)施,補(bǔ)貼資金實(shí)行財(cái)政預(yù)算總額控制,由市、區(qū)兩級財(cái)政共同承擔(dān)。受疫情影響嚴(yán)重且在滬注冊的餐飲連鎖企業(yè),分公司或門店符合小微企業(yè)條件且承擔(dān)房租費(fèi)用的,可視作小微企業(yè)享受房屋租金減免。(辦理方式:申請享受。責(zé)任單位:各區(qū)政府、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市商務(wù)委、市科委、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局)      6.對減免房屋租金的國有、非國有市場主體,采用非接觸式辦理和簡便操作流程,減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。引導(dǎo)銀行對減免房屋租金的出租人視需要給予優(yōu)惠利率質(zhì)押貸款等支持。(辦理方式:申請享受。責(zé)任單位:市稅務(wù)局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行上?？偛?、上海銀保監(jiān)局)二、從出租人(“業(yè)主”)的角度解析本次房租減免的政策

      相關(guān)政策規(guī)定      (1)最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》(法發(fā)[2020]17號)中規(guī)定:承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營,受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人,請求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的,人民法院應(yīng)予支持。      (2)上海高院發(fā)布的《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》中規(guī)定:承租國有房屋用于經(jīng)營,受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的小微企業(yè)、個體工商戶等承租人,請求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金的,應(yīng)予支持。三、從承租人(“租客”)的角度解析本次房租減免的政策

      相關(guān)政策規(guī)定      (1)最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》(法發(fā)[2020]17號)中規(guī)定:“承租非國有房屋用于經(jīng)營,疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少,繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平,承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的,人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解;調(diào)解不成的,應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況,根據(jù)公平原則變更合同?！?nbsp;     (2)《上海市全力抗疫情助企業(yè)促進(jìn)發(fā)展的若干政策措施》中規(guī)定:“鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營主體在協(xié)商的基礎(chǔ)上,為實(shí)體經(jīng)營的承租戶適當(dāng)減免租金,政府各類扶持政策優(yōu)先支持主動減免房租的市場主體。對房屋土地被政府應(yīng)急征用或主動為租戶減免房地產(chǎn)租金的企業(yè),繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的,可以減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因減免租金影響國有企事業(yè)單位業(yè)績的,在考核中根據(jù)實(shí)際情況予以認(rèn)可?！?nbsp;     (3)上海高院發(fā)布的《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》中指出:“承租非國有房屋用于經(jīng)營,因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少,繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其明顯不公平,承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的,可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解;協(xié)商調(diào)解不成,符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的,可結(jié)合案件的實(shí)際情況,根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用,承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的,可視情予以支持?！彼摹⑷绾紊暾?協(xié)商房租減免(一)承租國有房屋申請房租減免流程1、資格查詢      承租方可參考國家市場監(jiān)管總局小微企業(yè)名錄初步查詢是否屬于小微企業(yè),尚未納入名錄的,可對照《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)》《金融業(yè)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)》確認(rèn)。服務(wù)業(yè)可對照《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定》確認(rèn)。2、提交申請      符合條件的承租方可向出租方提出書面減免申請(可遞交,也可郵寄)。需提供以下材料(加蓋公章):      (1)國有房屋租金減免申請表;      (2)營業(yè)執(zhí)照和租賃合同復(fù)印件;      (3)小微企業(yè)需另外提供小微企業(yè)名錄查詢結(jié)果復(fù)印件(加蓋公章),無法提供查詢結(jié)果的,可與出租方商定其他便捷高效的認(rèn)定方式。3、受理申請      國有房屋出租單位自收到承租方租金減免申請材料后,要求對承租方的減免資格及減免標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。4、實(shí)施減免      國有房屋出租單位履行相關(guān)程序后,與符合條件的承租方簽訂減免協(xié)議,并根據(jù)約定減免租金。對于涉及轉(zhuǎn)租情形的,國有房屋出租單位可與轉(zhuǎn)租方、最終承租方共同簽訂減免協(xié)議,并在協(xié)議中約定由轉(zhuǎn)租方將所減免租金全部減免至最終承租方。5、政策咨詢      國有房屋出租單位是落實(shí)租金減免工作的實(shí)施主體,符合條件的承租方可向其咨詢相關(guān)政策及流程,如有爭議,也可向國有房屋出租單位上級主管部門反映情況。(二)承租非國有房屋申請房租減免流程      目前政策并未強(qiáng)制非國有商業(yè)用房的出租方減免租金,僅僅是鼓勵和倡導(dǎo)性的。那如何向非國有房屋的出租人申請協(xié)商減免租金呢?常用的途徑有兩種:1、 協(xié)商解決      協(xié)商解決包括幾種方案:      1租金金額上在1-6個月租金范圍內(nèi)適當(dāng)減少;      2租金延期支付;      3在原有的基礎(chǔ)上免費(fèi)延長租期;      4協(xié)商在少承擔(dān)違約責(zé)任的情況下解除合同。      由于地方政府對主動減免房租的業(yè)主或經(jīng)營主體給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收等優(yōu)惠:按照減免租金總額的30%給予財(cái)政補(bǔ)貼,最高300萬元;減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;引導(dǎo)銀行對減免房屋租金的出租人視需要給予優(yōu)惠利率質(zhì)押貸款等支持。      雖然有政策性文件規(guī)定了主動減免租金的獎勵,但由于非國有房屋的業(yè)主或經(jīng)營管理主體并未先行直接獲得財(cái)政補(bǔ)貼,而且政策性文件是非強(qiáng)制性的,所以很多非國有房屋的業(yè)主或經(jīng)營管理主體為避免不必要的麻煩和可能造成的損失,很可能會選擇直接拒絕減免房租。這時,承租人也可以從幫助業(yè)主申請財(cái)政補(bǔ)貼政策的角度進(jìn)行協(xié)商,曲線申請減免租金。      協(xié)商的過程中,注意保留書面的證據(jù)。協(xié)商一致后盡快采用簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》等方式把方案書面確定下來。2、 訴訟或仲裁解決      雙方協(xié)商談判不成的,承租方可以根據(jù)合同的約定選擇主動向法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。1)承租方請求減免租金需滿足的條件      非國有商業(yè)用房的承租方是否提出減免租金要考量兩個因素:一是疫情是否影響了承租方對房屋的正常使用情況,如由于三區(qū)劃分,承租方無法使用房屋,或者因疫情防控要求停工停產(chǎn)等情形;二是疫情是否導(dǎo)致承租方經(jīng)營性收入出現(xiàn)重大減損,如無法正常營業(yè)、營業(yè)量驟減、經(jīng)營性收入與房租之間存在巨大缺口等情形,具體還需結(jié)合租賃用途和行業(yè)種類進(jìn)行判斷。      在(2021)滬0112民初21516號一案中,閔行法院認(rèn)為:涉訟房屋的租賃用途系辦公,疫情并未影響承租方的正常使用,因此不支持承租方減免租金的請求。而在(2020)滬0115民初49014號一案中,浦東法院認(rèn)為:承租方租賃房屋的用途系經(jīng)營口腔醫(yī)療產(chǎn)業(yè),在疫情期間屬于高危行業(yè),疫情對于承租方經(jīng)營確實(shí)會造成較大影響,因此支持承租方減免租金的請求。2)承租方起訴須重點(diǎn)準(zhǔn)備的證據(jù)      無法正常使用房屋的證據(jù):所在區(qū)域政府部門發(fā)布的防控文件、三區(qū)劃分的認(rèn)定公告;物業(yè)封控停業(yè)的通知;包含日期的帶封條的照片;申請復(fù)產(chǎn)復(fù)工未得到批準(zhǔn)的材料等。      經(jīng)營性收入出現(xiàn)重大減損的證據(jù):銀行流水、開票記錄、繳稅申報(bào)表、專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告、水電費(fèi)賬單、公司內(nèi)部決議記錄。      注意此處要求是重大減損即沒有收入或明顯減少,并不要求企業(yè)沒有資金。3)承租方可以主張減免多少租金      上海市在2020年疫情后的相關(guān)裁判基本上以支持減免封控期內(nèi)一半租金為上限,具體還需結(jié)合個案分析。      在(2021)滬01民終5883號一案中,上海一中院對愛藍(lán)地公司應(yīng)付的2020年2月、3月的租金各減免了半個月租金。五、啟示意義:如何事先規(guī)避此類糾紛      為了規(guī)避可能出現(xiàn)的疫情期間商業(yè)用房的租金問題,建議在訂立合同時就對相關(guān)的情況進(jìn)行書面約定。例如:      1、調(diào)整相應(yīng)的合同條款,對不可抗力、違約責(zé)任、合同解除等條款做出明確的約定,比如增加不可抗力事件下房租減免的規(guī)定。      2、對因疫情原因而遲延支付租金的情況進(jìn)行規(guī)定,比如免除遲延期間的利息,或者約定遲延的最長期限。      3、對房屋保證金的退還情況進(jìn)行約定,比如在遇到不可抗力而需要解除合同時,約定退還保證金等等。      這些針對疫情等不可抗力事件保護(hù)條款的簽訂,大大減輕了承租方在疫情期間面臨的壓力。并且在面對相應(yīng)的糾紛時,承租方就可直接優(yōu)先適用書面的約定,而將協(xié)商或者仲裁、起訴的方式作為自己的第二維權(quán)方式。

1.人人必須守法律，顧全大局?！秱魅静》乐畏ā返谒臈l規(guī)定，采取甲類傳染病預(yù)防、控制措施由國務(wù)院衛(wèi)生行政部門報(bào)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后公布實(shí)施。據(jù)此，國家衛(wèi)生健康委員會于1月20日將新型冠狀病毒感染肺炎納入乙類傳染病，采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，自治區(qū)人民政府于1月25日啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)。《傳染病防治法》第七十七條同時規(guī)定，單位和個人違反規(guī)定導(dǎo)致傳染病傳播、流行，給他人人身、財(cái)產(chǎn)造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。公民必須按照法律規(guī)定，自覺承擔(dān)責(zé)任，自覺履行義務(wù)，自覺服從命令。
2.人人必須守責(zé)任，服從調(diào)度。依據(jù)《傳染病防治法》第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府有權(quán)在本行政區(qū)域內(nèi)緊急調(diào)集人員或者調(diào)用儲備物資，臨時征用房屋、交通工具以及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備。服從政府的統(tǒng)一指揮調(diào)度，主動盡責(zé)，是每一位公民的法定義務(wù)。
3.人人必須守公德、自我約束。《傳染病防治法》第四十二條、四十三條規(guī)定，傳染病暴發(fā)時切斷傳染病的傳播途徑、對疫區(qū)實(shí)施封鎖。自治區(qū)疫情防控指揮部要求，凡從外地返回人員，未去過外地但家庭成員、親屬中有來自疫區(qū)的，或與確診病例、疑似病例、隔離觀察人員有接觸史的，都要居家隔離觀察14天。無此情形也要按要求“宅”在家中，不聚會、不聚餐，不走親訪友，既自我保護(hù)，又保護(hù)他人。
4.人人必須守陣地，積極監(jiān)督?！秱魅静》乐畏ā返谌粭l規(guī)定，任何單位和個人發(fā)現(xiàn)傳染病病人或者疑似傳染病病人時，應(yīng)當(dāng)及時向附近的疾病控制機(jī)構(gòu)或者醫(yī)療機(jī)構(gòu)報(bào)告。公民發(fā)現(xiàn)身邊有疑似、確診病人及發(fā)熱、咳嗽人員，特別是來自或接觸湖北省等疫情嚴(yán)重地區(qū)但未遵守隔離規(guī)定的人員，要及時勸誡并撥打舉報(bào)電話，由有關(guān)部門依法處置。
5.人人必須守底線，履行義務(wù)?！秱魅静》乐畏ā返谑l規(guī)定，一切單位和個人，必須接受傳染病的調(diào)查、檢驗(yàn)、采集樣本、隔離治療等預(yù)防、控制措施，如實(shí)提供有關(guān)情況。公民要自覺配合疫情調(diào)查、檢驗(yàn)、隔離，如實(shí)提供個人行程、身體狀況等信息，隱瞞不報(bào)造成不良后果的將承擔(dān)法律責(zé)任。
6.人人必須守規(guī)矩，服從管理?！秱魅静》乐畏ā返谒氖龡l規(guī)定，傳染病暴發(fā)時可采取緊急措施，對出入疫區(qū)的人員、物資和交通工具實(shí)施衛(wèi)生檢疫。公民要主動服從社區(qū)、村嘎查的防控管理，積極落實(shí)出入登記、隔離留驗(yàn)、佩戴口罩、體溫檢測、衛(wèi)生保潔、防疫消毒等措施。
7.人人必守法紀(jì)、維護(hù)穩(wěn)定?！锻话l(fā)事件應(yīng)對法》第四十九條第八款、九款規(guī)定，依法嚴(yán)懲擾亂市場秩序、社會秩序的行為。公民在疫情防控時期更要遵章守紀(jì)，不哄抬物價(jià)、囤積居奇，不哄搶哄鬧、以次充好、制假售假，確保社會大局穩(wěn)定。
8.人人必須守秩序，依法作為。公安部明確，疫情防控期間未經(jīng)批準(zhǔn)擅自設(shè)卡攔截、斷路阻斷交通等屬違法行為。任何單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得私自設(shè)卡、阻斷交通，不得以任何手段妨礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。
9.人人必須守信念，堅(jiān)定信心。《突發(fā)事件應(yīng)對法》第五十四條規(guī)定，任何單位和個人不得編造、傳播有關(guān)突發(fā)事件事態(tài)發(fā)展或者應(yīng)急處置工作的虛假信息。公安部明確要求依法打擊各類借疫情防控之機(jī)造謠滋事、惡意污蔑攻擊等不法行為，及時發(fā)現(xiàn)處置各類造謠、不實(shí)疫情信息。公民要相信黨和政府，相信科學(xué)，相信主流媒體聲音，堅(jiān)定在黨的領(lǐng)導(dǎo)下打贏疫情阻擊戰(zhàn)的必勝信心，不恐慌，不聽信未經(jīng)證實(shí)的消息、藥方、偏方，不信謠、不傳謠，不得泄露傳染病人、疑似病人、密切接觸者等涉及個人隱私的有關(guān)信息資料，保持理智健康心態(tài)，積極傳播正能量。