這些年，在英國買房投資置業的人越來越多了，對于“初出茅廬”的新手投資客來說，那些跟房產投資的專業術語，你都知道多少呢？

在投資買房的時候，我們也經常會碰到各種各樣的術語，比如Yield、ROI...不懂這些專業術語，可能會吃虧哦～

今天，帶大家了解下這些跟房產投資有關“專業詞匯”到底都是什么意思！

回報率（Yield）

回報率，一般以一個百分數的形式出現。計算方式：年租金總額/物業價值，

當然，這個回報率，只是一個最基本的毛回報率（Gross yield），也就是說，這個回報率是沒有計算任何支出的，像是稅費、管理費等等。這樣一來，如果出現文章開頭的三個數字都增長的情況，就很明顯是：房租增長的速度比房價增長的速度要快。

當然，除了簡單算一個Gross yield，我們還需要知道的是一個凈回報率（Net yield）：

凈回報率=（年租金總額-支出）/物業價值。

這個值，我們就是用來衡量一個物業投資最實際的一個回報情況。英國，房東只做Buy to Let買房出租的投資的話，只需要日常付物業費和地租就好，大頭相對是物業費，每個區塊每個項目不一樣，是否包含健身房游泳池等等都會表現在物業費上，所以凈回報率也可以在知道這些成本詳單后算清楚。

Yield on Debt

這個是與貸款有關的收益率：Yield on debt=年租金總額/剩余應還貸款總額。

這個數字可以反映出租金的收益和貸款之間的關系，可以讓我們了解到我們的租金收入和貸款成本之間的關系。

假設租金不變，如果貸款利率越高，那這個數值就越小。這個對于那些使用浮動利率貸款產品的投資者會很有用，因為一旦利率增長，那么相應地剩余應還貸款的總額就會增長，那要保持同樣的Yield on debt，就需要相應地提高租金的價格。

投資回報率ROI

投資回報率（ROI）是指通過投資而應返回的價值，即企業從一項投資活動中得到的經濟回報。它涵蓋了企業的獲利目標。利潤和投入經營所必備的財產相關，因為管理人員必須通過投資和現有財產獲得利潤。

在地產中，投資回報率的計算公式為：ROI=年租金綜合/總投資額（貸款首付、各種附加費用、改造費等等）。

顧名思義，這個數字就顯示出我們的收入跟投入的一個比值，常用來比較不同理財產品之間的差異。

打個比方，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，也就是：這個商鋪要是買下并成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。

那，它的投資回報率將是多少呢？

套用上述計算公式計算一下：

這個物業的投資回報率=2萬元×12/200萬元，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：12%， 要是這個投資者轉手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率=(215-200)/200，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：7.5%

給大家帶來一個案例

A先生有100萬用來投資買房，現在他有兩個投資選擇：

1.全款買一套房；

2.貸款買四套房，每套房價值100萬，首付25%。

他該怎么選擇呢？

如果去除所有其余花費的影響，我們假設所有房子的租金都為每年10萬，那么用方法1的投資方式的投資回報率就是10%；而方法2投資方式的投資回報率就是10*4/100=40%。為長遠打算，選哪個更好就顯而易見了。

現金流（Cash flow）

現金流是指投資項目在其整個壽命期內，所發生的現金流出和現金流入的全部資金收付數量。

現金流量是現代理財學中的一個重要概念，在現金流量表中，將現金流量分為三大類：經營活動現金流量、投資活動現金流量和籌資活動現金流量。而對現金流量分析具有以下作用：

1、對獲取現金的能力作出評價；

2、對償債能力作出評價；

3、對收益的質量作出評價；

4、對投資活動和籌資活動作出評價。

在房產投資中，現金流的計算公式為：每月的現金流=月租金-每月固定支出（貸款利息、出租中介服務費、保險費等）。

這個值不是一個百分數，而是一個在不算稅費和維修費用之前，這個房產投資每個月能賺的錢。

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跟國內買房有很大的不同，英國大部分是二手房，這幾年倫敦政府為了改善倫敦的住房環境，在周邊修建了很多新房，但是比例也終究不如二手房。

如果問英國人，在英國買房子最重要的是什么？ 他們會說Location, Location, Location。

倫敦的話整體的房價是比較保值，經濟危機也沒有掉下來。英國其他城市如果選房的話，地點很重要。這個主要是考慮當地犯罪率，是否有好學校，離地鐵站公交站的距離，當地居住人群是不是很復雜。大城市的話最好選在白人區，這個還要多往后考慮個5年，就是看看周圍地區，是不是有被阿X或黑人圍攻的趨勢（這個絕非歧視，是華人買房很看重的一點，算是經驗總結），如果有，幾年后轉手賣，可能最多維持原價，不會怎么升值。

如果是投資房產的，那不用考慮別的了，Location最重要，只要地點好，再小再破都行。記得以前有人問，同樣價錢是在倫敦2區買小的，還是在6區買大的，這個我個人感覺要在2區買小的，以后或賣或租都沒有問題。

買房子那段時間，每天早上必看，現在至少3天看一次。我買到的房子都是看到馬上就打電話預約看房子，爭取成為第一時間看房子的人。英國是這樣的，如果你看好了，合理出價，然后催地產經紀給賣家聯系，如果接受，可以給一點點押金（我最少的給過200鎊），這個房子就不給別人看了。就是Off the market。所以你經常會在售房網站上看到一所房子價格不錯，但是打上了Off the market的標簽，表示這個房子不接受看房了。

這里要說，和一些地產中介搞好關系，很重要。他們知道這個房子賣家的心理價位，好好套套詞，肯定有好處。給地產經紀的第一印象要好，英國人挺勢利眼的（全球都一樣），所以穿著要體面，手表戒指什么的有就戴上。可以說我在這個地區找一些房產投資，你幫我留意，然后留下名片和自己的預算和對房子的具體要求。我有一個房子，還沒有上Market，沒有上Rightmove，我認識那個地產經紀就打電話，我看了就出價了，第三天就成交。英國的中介工資主要看銷售額，如果他們覺得你會買，有誠意買，就會聯系你，這樣他們也省事。

考量房子是否值得投資和出多少價，我有兩個算法。舉兩個例子吧。

第一個：一個房子20萬英鎊，可以查到Rental Market上這個房子一年可以租多少，然后比較年租金和20萬現金放進銀行的利率的年利息。如果前者高很多，那肯定是好投資。

第二個：一個房子20萬英鎊，年租金1萬5，Freehold的話10多年可以收回來。如果10年左右可以收回來，那恭喜你，好投資，還遇到過朋友買的10年內就可以收回投資，那真是中獎了。

其實對賣房子的人來說沒有區別，他拿到的錢是一樣。因為總有人問說，是不是現金買便宜一些。

Cash buyer的優勢是可以買個優先權。同樣的價格，可能考慮會賣給Cash buyer，因為英國買房子的手續很多，很多買家都Pull out。如果賣家很著急賣， 如果你是Cash buyer，知道了這個情況，可以砍價錢。還是那句話，和中介搞好關系。

Cash buyer會被要求看Bank statement 之類，證實自己經濟能力。通常交易的時間會很短，有的28天內就可以解決。

如果借Mortgage，要盡快聯系銀行和Mortgage broker，很多Broker都是免費的，幫你查哪家的貸款最好最適合你。貸款買房1-3個月不等。

這里要說，簽Subject to contract之前，都是可以選擇不交易。比如你經過調查覺得房價不值那個價格，或者有更好的房子出現。這種情況要找一個合適的理由和中介解釋，因為以后可能還要打交道，要保持好關系。這時候Pull out頂多損失100多鎊律師費。

如果簽了Subject to contract，但沒到最終交易日Pull out，一般交房價10%作為罰款。可能還要賠對方律師費。

這些每個律師樓不一樣，拿到合約之后一定一定要一條條看仔細！

首先是律師費，這個省不了。如果沒有熟識的律師，中介都會給你推薦。根據房價不同律師費起價不同，都差不多了。一般都是599鎊，699鎊+VAT，還有其他瑣碎費用，20萬左右的房子律師費一般1000鎊-1500鎊。律師一定要找負責的，效率高的。我被一個律師拖累的，Register晚了一年，然后1年管理費沒交，因為她沒把我的地址給Management agency，導致我交了差不多2000鎊的罰款！律師也不一定在當地找，畢竟大家都是郵件電話信件聯系，沒有差別的。所以倫敦的，不一定在倫敦找律師，貴。而且賣主的律師也不一定在倫敦。

然后是Stamp duty（印花稅）。

房價的1%–5%不等，越貴的房子Stamp duty越多。要是聽說哪個同事房子Stamp duty交了5%，不用說了，豪宅。賣房子同理。

如果是Freehold，那沒什么可擔心的。水電費你什么時候用什么時候負責就行，前任房主的拖欠費用你不用理。

如果是Leasehold，管理費是個大問題！如果沒有和賣房子的人達成協議，他拖欠多少你都要補。這個一定要在簽合同之前處理好。管理費包括Service charge 和Ground rent，前者交給管理公司，后者交給Freeholder。

這個網站可以查你要買的房子之前被賣了幾次，每次多少錢。由此可以推斷出你自己大概出價到什么價位。注意，如果一個房子一年中被轉手3次以上，還是要看看這個房子有什么問題。我曾經看好了一個房子，在08年3月，7月，9月三次轉手，價錢都差不多，我就放棄了。

另外一個zoopla，可以查房子的市場價值，包括當地犯罪率，輸入Post code就可以。

被英國人稱為“土豪”的華人，很多人買房都是現金交易的。我就給大家說說這個程序。

看房子出價之后，如果說自己是Cash buyer，通常中介會要求看資金證明，只要出示自己的Bank statement就可以。進入律師程序之后，律師會進行ID Check，看是不是有進行Money laundry（洗錢）的情況。只要出示你的護照和護照復印件就可以，這個程序一個人通常20鎊。

還要說一點，如果是父母的帳戶，可能要出具一封信，表示這筆是給你的Family money。

第一次出價很重要。誰都希望買到便宜又好的房子，這就要科學出價而且懂得和地產經紀周旋。可以客觀評價房子的不足（注意不能太挑剔），給出自己出這個價格的理由。大家實在要是拿捏不準，可以先托朋友或者同事打電話出個價看看。比如250K，你想出220K，但是又覺得會不會多了？那就請朋友打電話出個210K，接受了更好，不接受你再出價。這個要有技巧，大家還要具體情況具體分析。要是這個房子有許多人關注，比如你看房子的時候有10個人和你一起看，那你就要快出。

我個人意見，咱們就不要考慮這種房子了。將來賣也不會有什么利潤，如果你將來買另一部分的Ownership，還要考慮對方漫天要價怎么辦？而且又是一筆手續費出去了。所以如果資金不夠，看看能不能貸款，Share ownership個人不提倡買這種類型的房子，除非是資金的卻有限，又不想交房租的可以考慮。

1.制定合理預算

很多人覺得買房是一件麻煩的事，殊不知，只要你最初制定了合理的預算，把花費控制在自己的能力范圍之內，買房就不是一件難事！

你需要充分考慮自己的可支配資金、房價、還貸能力（月供一般應控制在30％左右，才不會降低生活質量）、裝修費用、各項稅費、物業管理費等等，從而制定合理預算。

在英國，除了每月按揭還款外，還有其他的購房成本，例如：

律師費用

倫敦房產律師費用的價格，大概是1500+VAT（取決于房產總價以及具體聘用的律師），律師在快交房時會為你列出一個清單，包括印花稅、土地局注冊費（200-920英鎊不等）等費用。

建筑物保險

通常來說， 購買新房時可以向開發商索要英國國家房屋建筑委員會的10年保險（NHBC Buildmark）。

此外，還可以根據情況自由選擇投保：

1）建筑保險Buildings Insurance：

如果你需要貸款，那么這個保險和NHBC Buildmark都需要。因為Buildings Insurance可以保障房屋建筑方面，NHBC Buildmark所不能保障的范疇。

投保長度是你申請貸款開始到還完貸款那天。

2）財務保險Contents Insurance：

顧名思義就是保護你家里的財務，比如家具，娛樂用品，廚房用品，電器，珠寶等。這個可以根據自己的需要選擇。
抵押安排和估價費; 銀行會評估房產的價值，來判斷可以借給你多少錢。評估費每家銀行也不同，一般來說在150英鎊---1500英鎊，需要在申請貸款時一起支付。當然，并不是所有人都需要付這筆費用，根據貸款套餐不同，有些銀行可能不會收費。印花稅如果作為個人首套房產購買，可享受較低的印花稅稅率。以20萬英鎊的房產為例，購房印花稅1500鎊；50萬英鎊的房產為例，購房印花稅為1.5萬英鎊；如果是個人二套及以上住房，會產生房屋總價3%的附加印花稅哦。
地租和物業物業管理費根據房產的面積征收，每年的費用大約是房屋總價的0.5%-1%左右。

英國房產每年的成本，扣除按揭還款部分之后的稅費，根據房產的不同，大概是全年房租總額的12%-20%。

2.尋找靠譜的開發商

當您制定了初步的預算，接下來準備找房了。大家都知道，房子無非看的就是幾點：房價、區域、環境、管理等等。

但是普遍來說，首先還是要看房子的開發商。畢竟，一個有實力的開發商，不僅是質量、服務的保證，更能為房子的價值和投資前瞻性保駕護航。

不同于國內很多房子都是“毛坯”交付，英國的房產基本都是帶裝修和家電的，所以選擇靠譜的開發商，也是審美和品味的保障。

3.留意房屋產權    

大家都知道，中國的民用房屋產權年限一般都是70年，且屬于使用權而非所有權。
但在英國買過房子的投資客，應該都在房產的資料上看到“產權年限”，有的寫的是永久產權，有的則是125年、250年甚至999年…細心的買家可能會發現，往往前者對應的物業類型是“別墅”，后者對應的是“公寓”。
房屋產權問題，想要在英國買房的投資客一定要留意。

4.要出示相關文件證明財產來源    

在進行英國購房的時候，要證明自己的財產來源渠道是不是正規場所。
英國購房所有的辦理都是通過律師來完成的，而所有的執照律師都必須按照法律，確保他們的客戶用來買房的錢是合法的，因此他們必須“了解他們的客戶”，確保私人買主的合法身份，并審查他們的公司章程和經營狀況。私人購買者同時需要出示帶有居留地址的銀行對賬單。

一般是正規的都不會有什么問題。賬戶上面的問題，看你在支付房產費用的時候是通過什么樣的方式來進行的。如果是現金就不需要開設賬戶，但是如果是通過貸款的形式來進行，就要重新開戶。

一、現房的購買流程：

（1）提前準備好相應的資金、正式護照；

（2）與投資經理或顧問溝通，了解適合的投資區域，確定中意的房產清單

（3）前往海外目的地進行實地考查或者在國內了解房產的相關信息；

（4）通過經紀人與賣家溝通，進行出價；

（5）由律師安排簽訂購房合同，支付定金；

（6）檢驗房屋；

（7）支付尾款，辦理過戶手續，買家正式擁有物業產權；

（8）獲得鑰匙，成為主人

二、期房的購買流程：

（1）提前準備好相應的資金、正式護照；

（2）與投資經理或顧問溝通，了解適合的投資區域，確定中意的房產清單；

（3）通過經紀人與開發商簽訂購買意向；

（4）由律師安排簽訂購房合同，支付定金；

（5）在交房前三個月準備資料申請貸款和準備余下的首付款；

（6）支付尾款，辦理過戶手續，買家正式擁有物業產權；

（7）獲得鑰匙，成為主人

那下一個話題就是，倫敦房地產在購買時要注意什么事情？

英國藍莎置業給大家整理了幾個重要的點， 一定要仔細看：

一、在買房子前，你應該先去打聽一下房地產開發商的信譽，然后檢查一下房地產開發商是否具有相應的資質，商品房預售或銷售必須具備“五證一書”，并在預售或銷售現場公示

1、《建設用地規劃許可證》

2、《建設工程規劃許可證》

3、《建筑工程施工許可證》

4、《國有土地使用證》

5、《商品房銷售（預售）許可證

二、房地產開發企業預售或銷售商品房時，必須明確說明商品房位置、裝修標準、竣工日期、公共面積分攤等情況。

三、不論你簽的是預售合同還是正規的房產銷售合同，現在房產交易中心都有統一的范本，有關的條款范本里都有！你可以先去咨詢一下！為了避免風險，建議你應該拒絕房地產私自提供的合同！

四、在簽訂合同前，你應該看一下規劃圖，一定確認好：房屋所處位置、樓號、房號

五、在房屋竣工以后（要通過綜合驗收），你可以持以下手續到房管所去辦理房證（包括但不限于）：

1、房產銷售合同

2、繳款的收據

3、房地產開具的發票

4、產權人的身份證、戶口本

買房不是一件簡單的事情，如果沒有任何經驗的話，那么操作時出現意外的可能性就很大，畢竟房產交易流程不簡單，環節自然也有很多，這些都是大家需要注意的。

英國藍莎置業

在英國，新房普遍為期房，貸款人在交房前半年提交貸款申請即可；而二手房為現房，英國二手房在出售時會存在競價，賣家更愿意選擇全款支付的，貸款可能會來不及，所以需要貸款買二手房的，要提前做好心理準備。

在英國貸款買房需要滿足什么條件？

一般年滿18歲、有足夠的收入和還款能力的海外人士就可以在英國貸款買房。

但各家銀行對貸款人的貸款額度、年限、利率等方面均有不同要求，例如中國銀行（英國分行）規定申請人最多能貸8成，貸款年限為15—30年，貸款金額上限為500萬英鎊。

在英國如何辦理貸款？

（1）申請貸款

貸款人需要向銀行提供個人的資產證明、收入情況證明、身份證明等相關文件。銀行收到資料后，會做出初步評估，確定貸款人的貸款額度。初步評估過程大概需要一周的時間能完成，如果貸款人可以接受初步預估作出的可貸款額度及其他條款，就可以開始看房驗房。

中國銀行（英國分行）對申請材料的要求

（2）銀行審核

銀行會對貸款人的身份、收入情況、還款能力，以及房產的合法性、估算價值等進行審核。銀行會參考驗房報告中的房產估值和貸款人的財務情況，決定最終的貸款額度。

（3）簽約放款

貸款人與銀行在貸款額度、貸款利率及貸款年限等方面達成一致后，就可以簽署房貸合同。此后，貸款人必須按照合同要求還貸。