一般來說物權具有絕對性，一些準物權，如知識產權也具有絕對權即對世權，在民法上版的相對權一般是權指債權，債權的產生原因有很多，如侵權、合同、不當得利、無因管理，但債權主要是指侵權之債與合同之債。侵權之債則追究對方的侵權責任，包括賠償損失、恢復原狀、賠禮道歉等方式，合同之債則主張違約責任，一般根據合同約定的違約責任，如果合同沒有約定，就按照實際損失。當然，以上責任都是通過協商、調解，訴訟，很多都需要通過訴訟解決。你后面一問，問得不夠準確，如果是對標的物侵犯的話，則可以對第三人主張標的物的所有權，要求賠償，另外存在違約的話，則可以與合同方就違約事宜協商解決。如果第三方的行為影響債務的履行（侵犯債權標的），可能你指的是這個意思，標的與標的物是不同的，標的是法律關系，而標的物是債權所指的對象，此時原則上不能對第三人主張債權，根據合同相對性。例如：甲是乙的債權人，丙侵犯了乙導致乙不能履行債務，此時甲不能告丙只能告乙，這就是債權的相對性。但這個時候乙是可以告丙的，因為丙的行為導致乙丙之間發生債權。浙江律師為你解答，希望能幫到你

首先，提出了

我們的民事訴訟制度的問題，進入第三方武力的問題損害了消費者的權利利益提出上訴的裁判制度不健全的補救缺點存在。特別是近年來，一些惡意串通當事人，一些政黨故意隱瞞重大事實，超出了權利要求的范圍有些裁判文書調解的內容，更多的性能與損害局外人的利益。 2007“民法通則”第178條只是賦予當事人申請第三方重審不提供救濟渠道的權利。當第三方民事權利受到侵犯時，裁判需要在2007年生效，“民法通則”第204條的設計是第三方反對意見的執行情況，向執行法院，第一次初步反對第三方審核由執行法院，反對機構設立規則暫停標的物的執行落實。第三人不服該決定，申訴人只要求由人民法院申請再審，以按照職權啟動程序，即通過公權力進行干預，以解決問題的第三方權益后生效侵犯的裁判。 [我]因此，由于外界第三方的訴訟權利損害的虛假情況的救濟問題，主要通過申請再審解決。但也更嚴格的條件申請再審，開始是很困難的。早在2011年8月2日，日本民法室LAC上需要研究這個問題“內政部頒發”提出了三種方式解決，一種是第三人應當設立上訴制度，以第三人在原方的被告人，使法院的生效判決，要求對他們的判決的內容。二是再審程序應，以便第三方再審申請原判決的權利。三是建立第三方不應被和的再審上訴程序，而另一個投訴解決由第三人，可以在上訴之前否認了上訴。

要通過訴訟等手段防止惡意人士，對在外人看來，新的“民事訴訟法”第227條，同時保留了“第三方執行異議上訴”的合法權益，“來自法國和臺灣學習，中國的第三人訴訟制度“[二]，第56條，第三人增加規定，”因為我不能占標的物未參加訴訟，但有證據表明，發生法律效力的判決，裁定或部分調解或全部的錯誤的內容，損害公民權利，他可能知道或者應當知道其民事權利的日期正在六個月內侵犯，使該判決，裁定，人民調解法庭訴訟。人民法庭上，建立了債權，應當改變或者原判決，調解;索賠是不成立的，駁回了索賠，“熊躍民教授認為，這一規定”與再審相比，在訴訟中的第三人提起程序更方便，更利于第三方通過正當的法律途徑來保護自己的合法權益。 “[III]

二，民法兩種方法可以解決這個問題的評論

（一）第三方投訴程序

第三人的上訴過程起源于法國，法國的表述是“第三方反對”，中國學者將其轉化為“第三人提出取消異議的決定”[IV]?！胺▏旅袷略V訟法”，為“第三人異議”為“極上訴途徑“和”再審“并列第582條的規定規定：”第三人提出取消該異議是指攻擊第三人不為己判決的興趣，要求該決定或要求修訂的決定第三人異議，反對擬議的第三人，是指爭他們的攻擊點已被判處挑戰法律，并使其事實上重做裁判。 “第583條規定，”在讓市民提出反對給第三人的任何權益“第587條規定，”第三人在質疑的上訴請求的判決提出，要提出攻擊法院的判決;反對由第三方提出的，裁判是由同一警長“同時，”法國新民事訴訟法典“頁592規定：”由第三人取得，仿佛要做出這樣的判斷，法院裁判的決定提出反對的判斷，提出了同樣的呼吁。 “在它的程序，第三人提出異議，以取消實質條件的決定”應該有益處，“-----”獲準第三人造成損害這一規定的判定“，使大部分的判斷可以進行救濟以這種方式由第三方取消判決的反對意見。在接受原來的法院判決，審理。結果在審判普通程序的司法管轄區作為第三人提出取消異議的決定被駁回，原判確認;此類第三方異議贊成判決得到判決的取消將被取消或減刑對于由第三方提出的任何判決的反對，拒絕接受該應用程序可以請求救濟[V]民事訴訟法守則的條文，解釋取消第三方異議，雖然是上訴的途徑非常的決定，但它是一個普通的審判程序，還有適當的補救措施。

臺灣，中國在保留[第三人異議訴]前提“強制執行法”，修訂2003年“民事訴訟法”原生態“第三者決定提起申訴的程序，”第507-1條規定認為“無私第三人在法律上歸屬于非結果是訴訟的主體，但不參加，沒有取得所造成的攻擊或防御方法判決誰是共同被告雙方在決定最后的足夠影響判決提起申訴，要求其不利判決的一部分?！斑€規定，”第三方投訴，投訴原審法院判決的專屬管轄權。“中國臺灣”民法通則“這個系統的建立”后該系列的程序保障為保障第三方程序所賦予的權利，并通知該第三者的事先程序保障（第254第四的第67條），構建一個統一的決心程序性保障措施和糾正爭，法國（或裁判）穩定性的具體要求和有效性。 “[VI]必要的細節，以擴大訴訟的功能來解決爭端，”實體法維持秩序與和諧“的基礎上”，確保糾紛解決的有效性“和”改進司法系統的運作效率與經濟“中，有時決定的有效性必須擴大和第三方比其他訴訟當事人，但在另一方面，站在鑒于憲法訴訟自由和產權保障的權利，從而使第三的地位人在一個特定類型的綁定結果私法的判斷，它必須給予某種形式的系統，豐富強大的擴展的有效性決定的合法性的基礎上，設計程序保障的，因此，首先，賦予法院依職權的訴訟部門的事實被告知第三方的合法利益之間的特殊關系的結果，第三方可根據俾使的訴訟保留的內容和決策類型的賭注“是否”和“在其中的方式”參與訴訟，但前提是第三者“的程序性保障措施之前”;在另一方面，法院不得基于一個恒定的能量，第三人在訴訟程序中的股權，并告知現實正在實施程序保障的要求，所以對于第三方之前，參加訴訟的機會沒有給出判決，允許其在事后競爭是什么效力的判決，只要它“之后的程序保障”，設置了“第三人之訴”該系統。 [七]然而，第三方的吸引力和功能性的立法宗旨的詳細視圖，該部應確保的目的和正確的客觀判斷，其目的應該是一樣再審的目的。

在現有吊銷第三方投訴的框架內，第三人在法國和中國臺灣提出反對取消的判決，該判決是第三人來攻擊自己的利益，或者要求廢標判決改判。但目的是通過既判力裁判的法國法律打破，目的是為了保護第三方的臺灣成立過程的權利。在[八]無論是在訴訟要求，提上訴，法院的司法管轄權和審判過程中，等方面是不一樣的判決。

（二）第三人再審再審

方有特殊要求滿足，其目的是判決和重審案件依法作出了終審判決錯誤。

“意大利民事訴訟法”第404條規定：“讓路給他執行的最終判決或權益受到侵害第三人的判決，或因欺詐或串通，以自己的利益訴訟的損害繼承人和債權人已就判決確定再審?！暗谌獯罄賹彽囊幎ㄊ欠浅：唵蔚模c第三方上訴制度，等等，這是由判決確定的同一主題的侵犯第三方的方式提供救濟。

日本的“舊民事訴訟法”第483具有欺詐判決受害者的規定，第三人可以得到緩解與準再審訴訟賠償訴訟。該第三人應確定原方共同被告的判決。該系統可以對第三人給立竿見影，而且可以防止沖突的裁判。在1926年修訂的規定刪除，并于1996年修訂民事訴訟法，這對于是否需要額外審理再審審查中提出。但學者認為，遺漏詐騙受害者屬于立法再審制度的錯誤，并在現有法律的解釋承認這個政權。 [九]可見，日本第三人原判的投訴并沒有成為一個獨立的訴訟制度，但分類再審，無論申請再審第三的選項法定主體。日本學者也認為，多個外部第三方的情況下，可以類推適用再審的主體的規定，提起再審。但民事訴訟法對第三人再審的標的物沒有特殊規定，因此可作為其申請再審基于事實第三方的主題日本的新代碼，是模糊的，它基本上取決于的要求相關的實體法。同樣，第三方的基礎上，生效判決提起再審下是模糊的，因此不具有普遍適用性的目的。

但值得注意的是，“日本新民事訴訟法”第47條[獨立人士參加]規定，訴訟的結果主張自己的權利受到損害的第三人，作為雙方當事人的訴訟作為共同被告。日本學者通說認為，基于廣義解釋，當涉及第三方，預留判決判決的效力有固定的第三方的利益可能帶來再審。 [X]此外，欺詐第三方的執政黨，第三方也提到這一點，理由再審。 [XI]同時，從實體法的角度來看，在欺詐案的判決，“日本商法”三下“股東代表訴訟欺詐再審”和“行政訴訟案件在日本”第34條第268條的“第三人再審“，也是”第三方可能再審“補救一套程序性保障措施之后。 [XII]

由上可知，第三人在日本和意大利再審沒有形成一個完整的體系，但？？第三人的想法有救濟和立法意圖，但是這兩個國家都將是第三人的救濟后 - 原案糾正侵犯其判斷---為一體的元素再審制度的，因此將解除延伸到進入裁判的力量主要再審有第三人有直接利害關系。

看到來自第三方聯合呼吁兩個訴訟官司的比較第三再審：一，第三人再審功能旨在否定原終審判決的有效性，而上訴的原則只有在第三人，要求判決不利原來的第三人最后一部分，但原終審判決的錯誤還沒有得到處理和解決。可以看出，該第三方再審的作用遠遠大于第三者投訴更徹底地更大。其次，由于第三人的結構，只在有合法再審申訴，認為原訴訟的主體必須繼續聽取法律關系的再審。所以，說到第三人再審原告在理論必須建立在訴訟各方有法律關系的資格是有限的原始標的物;而第三個重大訴訟撤回只有在終審判決不利于第三人部分，據此，原告的范圍在更廣泛的上訴再審申請第三方投訴第三人的主要范圍。綜合上述兩點，第三人提起再審的主體區域和更加具體和嚴格的再審，但提交的更多的休閑第三方投訴的主要范圍，勢必效率值？構成既判力和民間的威脅。因此，第三人與再審中投訴的功能和意義的獨立第三方。 [XIII]

通過的情況下的補救措施域外研究以外的第三方顯示，在編制而言的方式可分為兩大類：一是設立獨立的第三方相對上訴制度將盡可能多的方式上訴的，并設置并排再審。這相當于上訴的普通途徑，而不是第三方提供救濟的情況下，在普通的方式提起上訴，并需要通過法律明確授權。相較之下，臺灣，中國，法國，更加注重對民事訴訟法第三人該裁決的權利 - 授權不被判決的約束，但他們損害的權利的有效性其最終判決的利益被害人的事實救災后，應給予法律。另一種是日本的民事訴訟法和意大利沒有一個獨立第三方訴制度的舊民事訴訟法，但它會被歸類在建立再審，或者在特別法中，具體的規則來指定允許再審的相關規定。關于防范欺詐的危害歲的日本民事訴訟法的規定，第三人可以提供及時的救濟和預防沖突的裁判。 [十四]

我們認為，第三方上訴制度因生效兌判斷，它不是按照一般程序，但只有在符合再審聽證程序，這是最具成本效益的爭議解決辦法是與司法效率的原則。在2005年底，最高法院代表全國人民代表大會提出了“關于當事人權利的保護決定申請再審，正義（草案）的利益”，提請各國相關立法的嘗試和地區，結合國情，建議，規定：。 “第三方民事，行政法律效力的判決，裁定損害其權益再審，比照申請的當事人的規定，再審處理的理由”在2007年6月修訂的民事訴訟法，最高法院的過程法院認為，以立法的單獨條款重審后，給第三人有權申請再審的權利。 2008年11月最高人民法院“關于民事訴訟法審判監督程序，適用司法解釋”第三人第5條原判決的，實行調解，以確定任何索賠的標的，提起了新的訴訟并不能解決爭議，可以向原審判決，對人民法院的，人民法院調解申請再審。

臺灣“司法”民事訴訟法學研究會吳明軒委員建議修訂，第三方的補救措施采取補救措施再審，增加了一個第三人再審再審程序。 〔XV〕陳容宗教授也認為它是一種思維相當正確的方向。 [XVI] Yaorui廣老人在第三方訴訟講道的評價：“判決后，這支部隊的學生，以確定這種決心的力量，除了再審，不得推翻，那么法律和維護穩定，顯示考慮法院。威爾遜也因此，雖然再審，但原審判決理由，投訴應當予以駁回?！暗聡泵袷略V訟法“再審分為兩種形式，申訴即和恢復的投訴。第579 [申訴]的判決違反程序規定，提起再審，稱為投訴，而不是在投訴外的再審能夠確定推翻原判決確定力。在民事訴訟法，確立了在通常的訴訟程序，以推翻該決定，以確定該系統的有效性沒有任何一個國家。

3，提出在適用投訴的第三人應注意的問題

（一）原告資格問題

新的“民法通則”第56條道路提供第三者“，因為我不能歸因于標的物未參加訴訟，但有證據表明，發生法律效力的判決，裁定，一些錯誤的內容或所有調解，傷害他們的公民權利，他可能知道或者應當知道其民事權利的日期正在六個月內侵犯，使該判決，裁定，人民調解法庭訴訟，“據此，我們可以看到，不是所有的人都有一個第三方作為原告的資格：（1 ）的人不得參與行動的最后第三個原因不能歸因于受試者本人; （2）第三人，是指只對第三人的“民法通則”第56條，其中有三分之一的人的獨立權利（訴訟的原告題材當事人有權要求一個獨立的權利），并沒有獨立的權第三人（案件的結果，他在一個合法權益）兩種。這樣的規定，原則和抽象的仍然是有用的概念來解釋猜疑的概念。應當指出在其應用：

首先，必須有三分之一的人比原來當事人其它。如果你屬于第三方應參加黨的訴訟中，當事人其實不是第三人。缺少必要的共同訴訟人，根據新的“民法通則”第200條第8款的，當事人可以申請再審;對于普通共同訴訟，因為抱怨是可分的，這也是常見的共同訴訟人不存在問題起訴第三人。

二，有一個第三人的獨立權，參與訴訟，有兩種類型：一種是自稱參加中國新的“民法通則”第56條第1款規定，“當事人的主體雙方之間的訴訟，第三人認為獨立請求權，起訴權“，是一位自稱參與。在這種情況下，有一個判斷基于相對性原理第三方獨立的權利可以是一側或前執政黨兩側提出了新的投訴，而不必使用這個系統，原判決，并因此，第三次這樣的情況下，沒有第三人誰退出訴訟的原告資格問題;第二是訴訟的結果會造成損害他們的權利，即防止欺詐行為的受害者參與。臺灣學者認為，騙取被害人的訴訟索賠欺詐受害者用訴訟的方法，故意侵犯有關各方的權利，該方法應受害人在被占的損害予以救濟。 [十七]中國的“民事訴訟法”并沒有參與這些規定的訴訟程序。我們認為，虛假訴訟今天撤回其第三次訴訟條款的盛行，它會被添加，以防止欺詐行為的受害者參與，讓第三方介入訴訟，以更有效地保護他們的利益。

三，第三人，上訴法院的基礎上參與對第三人無獨立請求權的影響無獨立請求權的當事人之間的糾紛來確定，有責任在隨后的單獨的一個案件有一個預堅定感，即第三方的無獨立請求權，以協助其人而已，不能聲稱其原來的裁判參與法庭訴訟，不正當的，因此，第三人無獨立請求權參與本案的訴求，比如它的輔助被告提起了他們的黨原告喪失資格的第三方提起訴訟。根據“因為我不能歸因于標的物”沒有參加本案的訴訟程序，也不會產生參與的效果。對于其他當事人的基礎上，相對既判力原則“可能是其他訴訟起訴不當的裁判”[十八]。由上可知，對于第三人無獨立請求權，“因為我不能占標的物未參加訴訟”，因為沒有任何影響的參與。這是第三方的無獨立請求權沒有使用這個系統是有效的，他們不原判決。此外，如果誰直接承擔民事責任的第三法庭，由于雙方的人可能會提出上訴或申請再審，而無需使用第三方的決定提起申訴必要的。

（二）問題

新的“民法通則”第56條第3款，第三人的范圍，有證據表明，發生法律效力的判決，裁定，某些內容或全部調解錯誤破壞了他們的公民權利，可以起訴到人民法院。

我們知道，在原則上，僅受既判力的法院訴訟的限制當事人有約束力。然而，在某些情況下，也將受到既判力第三人以外的其他當事人產生約束力的限制。作為繼承人各方持有人的請求的標的物，在全體股東的訴訟，代表和所有訴訟和起訴是代表沒有參與破產案件，以便分配企業利益相關者的破產是誰。上面的人的訴訟非常廣泛的接觸判斷的影響，是第三人有權參加訴訟的機會，法院應當受理此案的事實，發表在“人民法院報”或“最高人民公報“中，”損害他的民權“不是一個特定的第三方通知，以避免”因為我不能占標的物未參加訴訟“，并提交第三訴訟撤回。

我們認為，由于第三方投訴是基于第三人的審判，其中有獨立的權利提出的身份，因此，其范圍應有權請求權獨立第三方，與類似的范圍。這是合理的定義僅限于：所有權，用益物權，擔保物權，及擁有權。

法院

增加的第56條，第三人新的“民法通則”的規定（三）司法管轄權“，使該判決，裁定，人民調解法庭提起訴訟。”第三人訴訟部對已經發生法律效力的判決，裁定，拒絕接受調解，非常規的補救措施制定程序，應作出法律效力的判決，裁定，法院調解書的管轄權。這樣的規定，首先考慮到的，人民法院作出原生效判決，更好地了解調解的優點，有利于法院;而到了審判法庭本身的糾錯充分發揮;其次，避免了下級法院或變更上級法院的決定正式生效，調解情況。我們認為，由于第三人與原案屬于上訴法院改判變得更加困難。建議第三人可以向上級法院采取提高裁判的效果。因為我不能占標的物進行起訴

（4）第三次訴訟問題

增加的第56條，第三人“的新的”民法通則“規定的條件并沒有參與訴訟，但有證據表明，發生法律效力的判決，裁定，調解的，或者這本書錯的全部內容，傷害他們的公民權利，他可能知道或應該知道其民事權利之日起六個月內受到侵犯，做出的判決，裁定，人民法院“調解起訴條件，并據此：（1）沒有的，因為非歸因于當事人本人參加訴訟。條件是能夠參加訴訟，以便讓第三方在訴訟過程中，及時解決糾紛，訴訟，避免在不穩定的狀態長期原生效判決。在這方面，第三人作為原告提供的責任不應參加的第一個證據是不是自找的。如果右側的要求有一個獨立的第三方，法院應通知投訴發生，恕不另行通知的事實;對于第三人無獨立請求權，人民法院應當通知，恕不另行通知職權，或者通過有正當理由更改，恕不另行告上法庭。 （2）有證據證明發生法律效力的判決，裁定，一些錯誤的或全部內容進行調解。為了防止濫用第三方的權利，有效的判決，裁定和調解穩定性和權威性的影響應該申請設點相對嚴格的條件，第三方訴訟，有證據顯示，第三人效果判斷的要求，執政，一些調解錯誤或全部內容。 （3）已經發生法律效力的判決，裁定，損害公民權利的調解，原判決的第三人，請求調解的情況下，如以書本上的作為財產處置該物業的權利。日期（4）民事權益受到損害的不超過六個月。第三撤回訴訟作為一種非常救濟制度，其主裁判為進入錯誤的力的目的，以避免訴訟制度的存在是穩定的，安全的，穩定的社會秩序之間的貿易關系法律對構成長期潛在的威脅，敦促第三方及時行使自己的權利，并該第三方提出申訴，該六個月期間與規定的申請期間所作的必要的限制在規定期限的再審是一樣的。

所以起訴條件，如申請再審的條件。相較于申請再審，一提起第三人在臺灣，中國，法國和投訴不像第三方訴訟，程序是不容易的，并不一定有利于第三方通過適當的法律渠道維護自己的合法權益。

（e）該判定
增加了“人民法院，要求建立了56條新的”民法通則“規定的影響，應改變或者原判決，調解;不索賠成立，并駁回訴訟請求?！耙虼?，制定或的第三方程序是決定他的人的判決，裁定，調解及的有效性的目的一直在呼吁的性質應屬形式，其的基礎上形成正確的行動。從判決的效果，如果訴訟提起第三人，原判決，調解不受影響。然而，為了防止惡意的第三方提出訴訟，您可以參考新的“民法通則”第112條規定，人民法院在駁回他們的要求，“但應處以罰款，在當時情況下被拘留” ;

善意第三人，即該第三人不知道法律關系雙方的真實情況，通常是指非法交易中，不知情的，已經辦理了登記的權利人。無權處分他人動產或不動產的占有人，不法將動產或不動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產或不動產時出于善意，就可以依法取得對該動產或不動產的所有權，受讓人在取得動產或不動產的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。
產生原因
從事商品交易的當事人很難知道對方是否對其占有的物品擁有所有權，也很難進行查證。況且在商機萬變的信息時代，在一般情況下，要求當事人對每一個交易對象的權利是否屬實加以查證，不太現實。如果受讓人不知道或不應當知道轉讓人無權轉讓該財產，而在交易完成后因出讓人的無權處分而使交易無效使其善意第三人退還所得的財產，這不僅要推翻已形成的財產關系還使當事人在交易中心存疑慮，從而造成當事人交易的不安全，法律為了避免這些不安全因素的干擾規定了善意取得制度。雖然我國現行的民事基本法——《民法通則》尚未確認善意取得制度，但是在我國司法實踐中，卻承認善意購買者可以取得對其購買的、依法可以轉讓的財產的所有權。
最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條指出：“第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益?！?br />理論基礎
關于善意取得存在的理論基礎，多數學者提出了不同的看法，大致有以下幾種觀點：
(1)取得時效說。時效制度，以時間及時間之經過為其構成要件，而善意取得制度則與時間及時間之經過沒有聯系，所以，時效制度與善意取得制度是兩種各自獨立的制度。
(2)權利外形說。占有人應推定其為法律上的所有者，故受讓人有信賴之基礎。
(3)法律賦權說。善意取得是由于法律賦予占有人處分他人所有權的權能。
(4)占有效力說。善意取得系由于受讓人受讓占有后，占有之效力使然。大多數學者認為善意取得制度的理論基礎是法律上承認占有公信力的邏輯結果，即贊成權利外形說。
以上內容就是相關的回答，善意第三人一般是第三人不知道法律關系雙方的真實情況，通常是指非法交易中，不知情的，已經辦理了登記的權利人，在很多時候善意第三人的權利也是會受到法律保護的。

法律上沒有按婚姻法規定進行婚姻登記，雙方均有重新選擇配偶的權專利，你問的應屬當是，男女雙方在戀愛期間其中一方在未告知另一方的情況 下與其他人結婚了，這個人就是法律上說的第三人，所謂善意就是這個人不知道他們在戀愛，或者說雖知道但也清楚他們沒辦理結婚登記，故只能以登記為準，沒登記就沒法律保障

說的是不動產的物權設立主要是以登記為主。沒有登記代表物權并沒有設立或變更，誰最早去登記誰就取得該不動產的物權。

一房二賣行為法律規范
房地產開發公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為，法律是如何規范的？
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對房地產開發商一房二賣的法律責任作一分析。
一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產開發商。
《司法解釋》第一條明確規定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產開發商。
一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產開發商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
根據我國《城市房地產管理法》的規定，國家實行房屋所有權登記發證制度，取得房屋應當申領房屋所有權證書。因此在商品房買賣中有二個階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個債權行為，即在買賣雙方之間產生特定的債權債務關系;其次所有權登記，這是一個物權行為，即房屋的所有權從出賣人轉移給買受人，買受人成為房屋的所有權人。所以在一房二賣中可能出現兩種情形：
(1)兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
(2)兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
(1)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據《民法通則》及《合同法》的有關規定，在房屋所有權未作變更登記時，房地產開發商作為所有權人，有權處分自己的財產，因此所簽訂的數份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時起生效。但由于房地產開發商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。
(2)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，簽訂于取得房屋所有權證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權作了權屬登記之后，所有權主體已經不再是房地產開發商，在這種情況下房地產開發商繼續以銷售方的名義出賣房屋，構成無處分權人處分他人財產，根據《合同法》的有關規定，相應的合同無效。
(3)先、后買受人都沒有取得房屋所有權證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
(4)在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產開發商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優先取得補償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議，則其他買賣合同可認為有效。
這在《司法解釋》第七條中作了明確規定，這一規定是為了保護被拆遷人的利益，因為被拆遷人在拆遷活動中很有可能面臨無房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以從保護弱者和公平正義的角度出發，應對被拆遷人取得安置房的權利作一特殊保護。也有人把這稱為特種債權優先權，即被拆遷人對特定的安置房屋的債權視為一種特種債權，賦予物權的優先效力，也就是債權物權化。
(5)如果房地產開發商與第三人惡意串通，進行一房二賣的，則相應的合同無效。
依據《合同法》第五十二條的規定，惡意串通，損害第三人利益的合同無效。根據《司法解釋》第十條規定，即使房屋已經交付給惡意的第三人占有使用，善意買受人仍可主張第三人的合同無效。
一房二賣的法律后果
1、從民事責任角度分析
(1)對于有效合同的當事人
任何一個買受人都有權要求房地產開發商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發，房地產開發商應對第一買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據《司法解釋》第八、九條規定，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(2)對于可撤銷合同的當事人
根據《合同法》的規定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(3)對于無效合同的當事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，并根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(4)二種情況下的特殊處理
第一種情況：根據《司法解釋》第七條的規定，在房屋拆遷補償安置協議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那么被拆遷人享有優先權，即使后買受人已經取得房屋并辦理登記手續，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，并要求房地產開發商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經取得房屋并辦理了登記手續，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，要求房地產開發商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
另外根據《民法通則》第六十一條第二款的規定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產開發商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產，應收歸國家或集體所有。
2、從行政責任角度分析
根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，房地產開發商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責任角度分析
房地產開發商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節的情況下可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。
在認定房地產開發商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產開發商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產開發商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產開發商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等，企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產開發商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經支付房款。
根據刑法的規定，合同詐騙罪是數額犯，即行為在達到數額較大情節時才構成犯罪。目前對于數額尚無明確規定，一般參照最高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數額較大。

我國物權變動方式為一個債權行為+一個物權公示行為，比如需要登記的房屋，若要發生物權變動，先要簽訂買賣合同（債權行為），然后再去辦理過戶登記（物權行為），這樣物權才發生轉移，比如甲跟乙、丙先后簽訂了房屋買賣合同，但后來跟丙辦理了房屋過戶登記，那么房屋所有權歸丙，而乙只能向甲主張違約責任；而對于無需登記的動產，若要發生物權變動，先要簽訂買賣合同（債權行為），然后再進行交付（物權行為），這樣物權也發生轉移。如果僅僅簽訂了買賣合同，則只發生債權效力，并未實現物權變動。
回到你的題，如果是無需登記生效的動產抵押（動產抵押無需交付抵押物），那么雖然未登記抵押權，但抵押合同已生效，只是如果所有權人未經抵押權人同意，而將抵押物轉讓給善意第三人（已交付為前提），那么抵押權人不能對抗該物權變動，抵押物歸善意第三人所有，抵押權人只能向抵押人主張抵押合同之債，從轉讓款中清償原債務。如果是需要登記才生效的抵押權，那么因為已經登記，抵押權已成立，若抵押人未經抵押權人同意而轉讓該物給善意第三人，則抵押權人可以對抗善意第三人，也就是抵押權人可以追回該物，而善意第三人的受讓合同仍具有債的效力，可以向抵押人主張違約責任。
簡單的說，債權行為和物權行為是兩個不同的行為，物權行為無效并不等于債權行為無效，債權行為有效也并不代表物權行為就有效。
滿意的話請采納，謝謝！

我國《物權法》如今的規定是：對于不動產（如房屋）的抵押，登記專是強制性的屬，是抵押權實現的前提條件；而對于動產的抵押，登記則是自愿的，就是說你不經過登記也享有抵押權。所以"抵押權未辦理抵押登記的，不得對抗善意第三人”這句話是針對動產抵押來說的。
舉個例子來說吧，這樣通俗易懂一些：
設甲欠乙債10萬元，以自己所有的一輛汽車為乙設立抵押，但沒有辦理登記。抵押期間，甲未經乙的同意，以9萬元的價格擅自將汽車賣于不知該汽車已設有抵押權事實的丙，并貨款兩訖，乙幾天后知曉此事訴至法院，稱自己不同意甲出賣該汽車，主張甲與丙的買賣無效。問：法院應如何解決，為什么？
答：法院對于乙的請求不予支持，因為乙的抵押權由于沒有辦理登記，所以不得對抗不知情的善意第三人丙。
此案中，丙就是第三人，并且是善意第三人。什么叫善意？來換句話說吧，如果丙在買甲的汽車時知道該汽車設有抵押權并購買，那么他主觀上就屬于惡意，而此時法院就會支持乙的請求，保護乙的抵押權。