簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意哪些問(wèn)題
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài),所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè),如有繼承人共有的、有家庭共有的,還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下合同一般是無(wú)效的。
明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任
簽訂合同中一定要注明房屋最終的成交價(jià)格,還有交易的時(shí)間、交易稅費(fèi),以及稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方擔(dān)負(fù)。從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看,房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為:土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅;歸客戶交納的稅費(fèi)為:契稅、土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半)、制證費(fèi)。
明確付款方式和時(shí)間
雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款的支付比例、具體金額和時(shí)間,確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依,較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮,因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間,業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
過(guò)戶時(shí)間要明確
過(guò)戶時(shí)間要明確,買(mǎi)房人最在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于自己,因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一。一次性付款必須明確過(guò)戶的具體時(shí)間。買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確具體的時(shí)限。
明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任
簽訂此條款時(shí)十分重要,如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任,應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利,在簽訂合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚,違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。
物業(yè)交割要清楚
在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)候千萬(wàn)不要忘記物業(yè)交割階段,附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),都應(yīng)在合同中明確注明。
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)該注意什么?
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)該注意什么?您好,很高興回答您的問(wèn)題。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂是一件非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖虑椋欢ㄒ謱?zhuān)注意細(xì)節(jié),明確屬合同中約定的雙方權(quán)利和義務(wù),這樣有助于避免糾紛的產(chǎn)生,就算萬(wàn)一產(chǎn)生糾紛也有理可依,有據(jù)可查,合同中一定要明確違約責(zé)任,如逾期交房、毀約及其他違約情況的處理一定要在合同中體現(xiàn)出來(lái)。還要做的工作就是,一:一定要確認(rèn)房主真是身份。二:明確雙方違約責(zé)任。三:必須標(biāo)明首付款、過(guò)戶時(shí)間點(diǎn)。四:必須標(biāo)明費(fèi)用交接時(shí)間。五:必須有居間費(fèi)清單。六:買(mǎi)賣(mài)雙方必須見(jiàn)面。七:一定要學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議,一些合同中不能體現(xiàn)的內(nèi)容要在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)。
買(mǎi)房無(wú)小事,希望我的回答能幫助到您。
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
您好,很高興回答您的問(wèn)題。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂是一件非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖虑榘妫欢ㄒ謾?quán)注意細(xì)節(jié),明確合同中約定的雙方權(quán)利和義務(wù),這樣有助于避免糾紛的產(chǎn)生,就算萬(wàn)一產(chǎn)生糾紛也有理可依,有據(jù)可查,合同中一定要明確違約責(zé)任,如逾期交房、毀約及其他違約情況的處理一定要在合同中體現(xiàn)出來(lái)。還要做的工作就是,一:一定要確認(rèn)房主真是身份。二:明確雙方違約責(zé)任。三:必須標(biāo)明首付款、過(guò)戶時(shí)間點(diǎn)。四:必須標(biāo)明費(fèi)用交接時(shí)間。五:必須有居間費(fèi)清單。六:買(mǎi)賣(mài)雙方必須見(jiàn)面。七:一定要學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議,一些合同中不能體現(xiàn)的內(nèi)容要在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)。
買(mǎi)房無(wú)小事,希望我的回答能幫助到您。
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
和中介簽主要抄注意:
1.注意襲房屋內(nèi)部實(shí)際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的只是房屋本身基本情況,一旦簽約,周邊狀況出現(xiàn)的問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者權(quán)益受損很難得到法律保護(hù)。
2.注意賣(mài)房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人,是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個(gè)是主要也是最容易出問(wèn)題的地方.應(yīng)該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題,并由中介承擔(dān)責(zé)任.
3.注意房屋是否受到權(quán)利限制:是否設(shè)有抵押?是否已被
查封?是否已被出租?房屋用途是否受到限制,民用還是商用?
4.注意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)。
5.注意在買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)付款金額、付款時(shí)間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。
6.意在合同中明確約定交房時(shí)的房屋狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算辦法,避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。
要強(qiáng)調(diào)的是特別注意中介代簽的問(wèn)題,還有對(duì)房屋過(guò)戶時(shí)間的約定.
建議您還是找個(gè)律師幫忙去談?wù)?這么大的事,別因小失大.
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些注意事項(xiàng)
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
二手房合同簽訂:
查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài),所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè),如有繼承人共有的、有家庭共有的,還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下合同一般是無(wú)效的。
明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任
簽訂合同中一定要注明房屋最終的成交價(jià)格,還有交易的時(shí)間、交易稅費(fèi),以及稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方擔(dān)負(fù)。從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看,房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為:土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅;歸客戶交納的稅費(fèi)為:契稅、土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半)、制證費(fèi)。
明確付款方式和時(shí)間
雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款的支付比例、具體金額和時(shí)間,確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依,較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮,因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間,業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
過(guò)戶時(shí)間要明確
過(guò)戶時(shí)間要明確,買(mǎi)房人最在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于自己,因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一。一次性付款必須明確過(guò)戶的具體時(shí)間。買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確具體的時(shí)限。
明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任
簽訂此條款時(shí)十分重要,如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任,應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利,在簽訂合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚,違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。
物業(yè)交割要清楚
在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)候千萬(wàn)不要忘記物業(yè)交割階段,附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),都應(yīng)在合同中明確注明。
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度 1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人; 2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房; 3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處; 4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本,而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài) 1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成; 2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán),因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓; 3、一般來(lái)說(shuō),軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓; 2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu),如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間; 3、陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。 四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積 1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積; 2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積; 3、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積,即所謂地毯面積。 五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 1、戶型是否合理,有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn); 2、管線是否太多或者走線不合理; 3、天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。 六、考核房屋的市政配套 1、打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓; 2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目; 3、確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象; 4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象; 5、電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線; 6、煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣; 7、小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器; 8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況 1、原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉; 2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。 八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平 1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取,是上門(mén)代收還是自己去繳,三表是否出戶; 2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局; 3、小區(qū)是否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心; 4、小區(qū)綠化工作如何,物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 九、了解以后居住的費(fèi)用 1、水、電、煤、暖的價(jià)格; 2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn); 3、車(chē)位的費(fèi)用。 十、追溯舊房的歷史 1、哪一年蓋的,還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限; 2、哪些人住過(guò),什么背景,是何種用途; 3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情,是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案; 4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用,以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 十一、了解鄰居的組合 1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快,選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往,通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次; 2、拜訪上、下、左、右鄰居,了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞? 3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天,了解情況。 十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià) 1、自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值; 2、委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估; 3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。 十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的條件是: 1、年滿18歲,有城鎮(zhèn)戶口,本地、外地均可; 2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明; 3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押,或者能提供其它符合條件的抵押; 4、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠; 5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 十四、請(qǐng)律師 1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜,因此有律師提供建議參考更可靠; 2、公房上市的時(shí)間不長(zhǎng),能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī); 3、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。 十五、找代理行 1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策,中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作; 2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面,但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證; 3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解:代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題,代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房? 十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證: 1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū); 2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的,對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。 十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化 1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物,因此要做好心理準(zhǔn)備,隨時(shí)了解政策的變化; 2、媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市,要注意報(bào)紙的新消息; 3、向律師及中介代理行咨詢; 4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢,及時(shí)了解最新的信息。 十八、產(chǎn)權(quán)是否完整 1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛; 2、只可相信自己的眼睛,一定要在過(guò)完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。 十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù),先交錢(qián)再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題; 2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位,如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處,等過(guò)戶完成后,再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶。 二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶 1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程; 2、從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō),一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。 找法小編推薦相關(guān)知識(shí): 簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)該注意的合同條款,依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐,下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的:一、當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等,以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。二、標(biāo)的,這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。 解除二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件及程序
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