抵押合同生效，抵押權未設立。
如果是以生產設備、原材料、半成品、產品、正在建造的船舶等、交通運輸工具抵押的，抵押權不是未設立，而是不是對抗善意第三人。

請參考《物權法》第180、187、188條之規定。

物權法中的區分原則。不動產抵押未登記，抵押合同有效，抵押權不登記不發生效力。

按照《物權法》的規定，不動產未辦理抵押登記不影響抵押合同的成立以及生效，但會影響抵押權的成立。因此如果未辦理抵押登記，你們的抵押合同是依法成立并有效的，但抵押權不成立，你們不能對該不動產享有優先受償權，因此建議你們趕緊去當地的房管局辦理抵押登記手續

不動產抵押以登記為生效要件，未登記，抵押合同有效，但抵押權未成立

根據《物權法》第十五條的規定，合同行為（債權行為）與物權行為時獨立的。這就是所謂的區分原則。由于不動產的抵押權需要到相關部門登記才能生效，而抵押合同只要符合意思自治，不違反法律法規的強制性規定即可生效，所以由于抵押合同生效后，當事人未登記，從而導致抵押合同生效而抵押權不成立。謝謝您的采納！

合同之債權 抵押權是物權 兩回事

抵押合同不是物權合同，因為抵押的種類不只物品，有時連關系或者其他的非物質的東西也可以抵押，比如信譽抵押（當然這是違法的）擔保抵押等等，這些都只是一種關系的的變換方式，根本沒有物的性質在內

物權合同是設立、變更、終止物權關系的合同。債權合同是設立、變更、終止債權關系的合同。
物權合同和債權合同的最主要差別在于法律后果是影響物權關系還是債權關系。
以買賣合同為例，買賣合同生效后在當事人間產生債權關系，買方有要求賣方交付的權利，賣方有要求買方給付貨款的權利，但這兩種權利均為債權請求權。
物權關系未因合同生效而變更，即使合同目的實現的最終結果是物權變動。抵押權雖為物權，但抵押合同生效后抵押權并未因此設立，僅僅只是產生合同一方要求相對人設立抵押權的債權請求權罷了。故抵押合同為債權合同。

您好，物權合同是設立、變更、終止物權關系的合同。
債權合同是設立、變更、終止債權關系的合同。
物權合同和債權合同的最主要差別在于法律后果是影響物權關系還是債權關系。
以買賣合同為例，買賣合同生效后在當事人間產生債權關系，買方有要求賣方交付的權利，賣方有要求買方給付貨款的權利，但這兩種權利均為債權請求權。
物權關系未因合同生效而變更，即使合同目的實現的最終結果是物權變動。抵押權雖為物權，但抵押合同生效后抵押權并未因此設立，僅僅只是產生合同一方要求相對人設立抵押權的債權請求權。故抵押合同為債權合同。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

因為這是《中華人民共和國物權法》明令禁止的，一旦轉讓，發生的主合同債權轉讓則成為脫離最高額抵押權擔保的普通債權。 

《中華人民共和國物權法》：

第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

擴展資料

《中華人民共和國物權法》：

第十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二十三條　動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

第二十四條　船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

第二十五條　動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

參考資料來源：百度百科--《中華人民共和國物權法》

　　《擔保法》第61條規定“最高額抵押的主合同債權不得轉移”，該法律規定之本意在于維護最高額抵押關系之完整性。但現實中，尤其在金融信貸領域，由于特殊歷史原因，我國四大商業銀行大量將其債權轉讓給相應的資產管理公司，其中，不乏涉及最高額抵押擔保的情況，我國相關司法解釋也對此作了特殊規定。因此，應如何理解、適用相關規定，在實踐中顯得尤為重要。
　　1、對于主債權已特定并決算的，依據《解釋》第83條第1款，應視為普通抵押權，而普通抵押權并不存在禁止主債權轉移之問題，故此種情況顯然不應適用《擔保法》第61條之規定，而應適用《擔保法》第51條之規定，認定主合同債權部分或全部轉移的，抵押權隨之部分或全部轉移。對此，最高人民法院在《關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律的若干問題的規定》中明確“對最高額抵押所擔保的不特定債權特定后，原債權銀行轉讓主債權，可以認定轉讓債權的行為有效”，肯定了這一觀點。
　　2、對于主債權雖未特定，但整個基礎關系發生轉移的，如當事人發生合并、分立;或各方當事人協商一致將全部權利義務概括轉移的，也不應適用《擔保法》第61條之規定。這是因為：該法律規定立法之本意在于確保最高額抵押關系之完整性，而作為基礎關系的整體轉移，并不妨礙抵押關系之完整性，與立法之本意并無妨礙;同時，從《擔保法》的條文表述分析，所謂“主合同債權”，在整部法律中顯然是指擔保期間實際發生的具體之債，并不包括具體之債據以發生的基礎關系。綜上，應認為此種情況并不受該條款限制。
　　3、對于主債權尚未特定且當事人協議轉移在擔保期間已實際發生的部分或全部具體之債的，無疑應適用《擔保法》第61條之規定。然而，應如何理解該法律條款之規定，是否應據其認定相關債權轉移無效?對此，理論界普遍認為不應當限制具體之債的轉移，因為這實質上違背了民事關系當事人意思自治和當事人自主處分其權利的原則;但有人同時也指出，司法解釋已將《擔保法》第61條限制解釋為只適用“決算前的債權轉讓”，則基于法律的明確規定，只能作出“決算前轉讓主合同債權的，轉讓無效”的結論。對此，為維護最高額抵押關系的完整性不能以犧牲民事關系當事人意思自治和當事人自主處分其權利的基本原則為代價，而基于最高額抵押在從屬性上的特點，以上兩個目標實際上完全可以并行不悖。由于最高額抵押并不從屬于具體之債，抵押權不隨具體之債轉移而轉移，故完全可認定決算前轉移具體之債的，轉移有效，但不受《擔保法》第51條之限制，即相關的具體之債不再受最高額抵押擔保，同時在此后最高額抵押權決算中也相應排除該具體之債。據此，對《擔保法》第61條，仍可進一步限制解釋為“決算前轉移的主合同債權，不享有優先受償權”。但在此問題上，應當予以區別的情況是：如果在具體之債轉移后，當事人明確達成協議以同一抵押物擔保該具體之債并依法進行登記的，應認為是新達成的普通抵押權，并依法予以確認。

《物權法》修正了《擔保法》關于最高額抵押的主合同債權不能轉讓的規定，而規定在最高額抵押擔保的債權確定前，可以轉讓部分債權，但最高額抵押權不隨之轉讓，轉讓出去的這部分債權就喪失了最高額抵押權。

最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處于不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以后再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。 但是，根據《物權法》第二百零四條：最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。這說明被擔保的債權可以轉讓，而 根據《最高人民法院關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第十條規定，當債權特定化以后，最高額抵押的主合同債權可以轉讓。

最高額抵押債權是從權利。而從權利不得與主權利分離而單獨轉讓。