甲乙之間簽訂了不動產抵押合同，但是未辦理抵押登記，那抵押合同是否生效，抵押是否生效呢？
不能生效。
《中華人民共和國擔保法》第四十一條：當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
縱橫法律網 韋鋒律師
以法律規定的必須辦理抵押登記的不動產抵押的，如果沒有辦理抵押登記，則抵押合同不生效?！稉７ā返谒氖粭l規定“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”因此如果用無地上定著物的土地使用權、以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，必須辦理抵押登記。
無論是動產抵押還是不動產抵押,抵押合同自簽訂之日起生效的法律依據是什么？
中華人民共和國擔保法
第四十一條 當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十二條 辦理抵押物登記的部門如下：
（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；
?。ǘ┮猿鞘蟹康禺a或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；
?。ㄈ┮粤帜镜盅旱?，為縣級以上林木主管部門；
（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；
（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
中華人民共和國物權法
第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
?。ㄒ唬┙ㄖ锖推渌恋馗街?；
?。ǘ┙ㄔO用地使用權；
?。ㄈ┮哉袠?、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
?。ㄋ模┥a設備、原材料、半成品、產品；
?。ㄎ澹┱诮ㄔ斓慕ㄖ?、船舶、航空器；
?。┙煌ㄟ\輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
動產和不動產不一樣。不動產抵押登記生效，動產抵押合同生效，登記對抗。
不動產抵押未登記，抵押合同是否有效？抵押權是否成立？
不動產抵押未登記，只是不能取得對抗第三人的效果，無對世權，但抵押合同自成立時生效，對對方當事人的抵押權是成立的。
抵押合同生效，抵押權未設立。
如果是以生產設備、原材料、半成品、產品、正在建造的船舶等、交通運輸工具抵押的，抵押權不是未設立，而是不是對抗善意第三人。
請參考《物權法》第180、187、188條之規定。
按照《物權法》的規定，不動產未辦理抵押登記不影響抵押合同的成立以及生效，但會影響抵押權的成立。因此如果未辦理抵押登記，你們的抵押合同是依法成立并有效的，但抵押權不成立，你們不能對該不動產享有優先受償權，因此建議你們趕緊去當地的房管局辦理抵押登記手續
如果不動產抵押沒有登記的，抵押合同生效，抵押權未設立。
不動產抵押合同與抵押權何時生效
一 、不動產抵押合同在成立時生效
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。
二、不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記
抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立?！段餀喾ā返谝话侔耸邨l規定，“不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權并沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。
房屋抵押合同是登記時生效還是成立時生效
不動產抵押權的生效與抵押合同的生效是不同的。
根據《中華人民共和國物權法》第9條、第15條及第23條規定，現行物權法是采債權形式主義的物權變動模式，不承認物權行為的獨立存在，也不認為債權合意可以直接引致物權的變動，而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。
不動產抵押權的設定兩個不可缺少的條件：
1、當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同
2、作為法定公示方法的，在登記機關完成的不動產抵押權登記。登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權的生效要件
《中華人民共和國物權法》第187條所規定，不動產抵押權自登記時設立，只有辦理了不動產抵押登記，不動產抵押權才生效。
擴展資料：
根據《中華人民共和國物權法》：
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的范圍。
第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。
轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。
抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
參考資料來源：百度百科-中華人民共和國物權法
不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。根據《物權法》第9條、第15條及第23條規定，現行物權法是采債權形式主義的物權變動模式，不承認物權行為的獨立存在，也不認為債權合意可以直接引致物權的變動，而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合
不動產抵押權的設定兩個不可缺少的條件
1、當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同
2、作為法定公示方法的，在登記機關完成的不動產抵押權登記。登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權的生效要件
《物權法》第187條所規定，不動產抵押權自登記時設立，只有辦理了不動產抵押登記，不動產抵押權才生效
擴展資料：
一、申辦房屋抵押材料
1、房屋所有權證
2、抵押申請表
3、抵押合同
4、證明房屋價值的資料
5、委托書
6、抵押當事人身份證明或法人營業執照或法人代碼證（原件、復印件）
7、非住宅房屋抵押的提交土地使用證
8、集體所有制企業房屋抵押的提交職代會決議
9、有限責任公司、股份有限公司房地產抵押應提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明
10、中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業房屋抵押的提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明
二、房屋抵押特征
1、房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在
2、抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋
3、負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利
4、抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權
5、房屋抵押權的設定，一般采用書面形式，并應明確規定擔保的范圍
6、房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險
7、房屋抵押權是一種擔保物權，如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔
參考資料來源：百度百科—中華人民共和國物權法
參考資料來源：百度百科—房屋抵押
原則性來說雙方簽字就生效了，任何一方都沒有單方解除的權利，中途有問題是雙方協商解決，到登記的時候就已經是按合同執行了。
1、不動產抵押合同是要式合同，雙方在合同書上簽字或蓋章，即成立并生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。
2、不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。根據《物權法》第9條、第15條及第23條規定，現行物權法是采債權形式主義的物權變動模式，不承認物權行為的獨立存在，也不認為債權合意可以直接引致物權的變動，而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。
3、因此，不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件：一是當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同；二是作為法定公示方法的，在登記機關完成的不動產抵押權登記。登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權的生效要件?！段餀喾ā返?87條所規定，不動產抵押權自登記時設立。只有辦理了不動產抵押登記，不動產抵押權才生效
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