房地產抵押以抵押的標的物來區分，可分為房地產、在建工程和房屋期權抵押；按擔保的債權是否特定來區分，還可以分出最高額抵押。抵押權是擔保物權的一種，擔保物權是以保證債的履行為目的，在債務人或第三人的所有物或者權利上所設定的限制物權。
房地產抵押權有以下效力：
一、優先受償的效力。房地產抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規定以抵押的房地產拍賣或折價所得的價款優先受償。
l、抵押擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履行債務而發生的違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押當事人也可以約定擔保的范圍。列入擔保范圍的均屬優先受償的范圍。
2、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內的土地使用權。在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建。按房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則、或是考慮到處分抵押物時房地產受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。但新增的房屋無論其是否由抵押人所建，是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優先受償。
二、追及的效力。房地產抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。抵押房地產轉讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。
三、物上請求權。抵押權人對抵押的房地產享有物上請求權。即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押物，抵押權人都可以以權利人的名義獨立請求法律保護。

　　抵押權引指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。
　　房地產抵押權的效力主要體現在以下幾方面：
　　（一）擔保的范圍
　　有約定的，依照約定。沒有約定的，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。
　　（二）對標的物的效力
　　1.抵押效力及于從物
　　擔保法解釋第63條規定：“抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物?！?br />　　2.對孳息的效力
　　債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
　　收取的孳息首先充作收取孳息的費用，其次是主債權的利息，再次是主債權。
　　3.對添附物的效力
　　對于添附物，依據擔保法解釋62條規定可以分如下情形對待：
　?。?）添附物歸第三人時適用物上代位的有關規定。
　　抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。
　　（2）添附物歸抵押人所有時及于整個抵押物。
　　抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。
　　（3）共有時及于抵押人的份額。
　　第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。
　?。ㄈΦ盅喝说男ЯΑ盅喝说臋嗬?br />　　1.占有、使用、收益的權利
　　抵押人在其財產設定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權。
　　2.處分權
　　（1）轉讓標的物的權利
　　標的物抵押后抵押人仍可轉讓其抵押物。但是在我國，抵押人轉讓抵押物的，受到如下之限制：

　　a.應通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況。不通知、不告知的，不影響轉讓的效力，即轉讓仍然有效。
　　b.抵押人轉讓抵押物所得的價款，應向抵押權人提前清償所擔保的債權或提存。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
　　c. 抵押物轉讓后，抵押權人基于物權的追及效力仍然可以向受讓人就抵押物行使抵押權。當然，若債務人已經清償了其債務的，抵押權消滅。
　?。?）就標的物再次設定抵押權或者質權等擔保物權。
　?。?）就抵押物為他人設定用益物權。
　　（四）對抵押權人的效力——抵押權人的權利
　　1.抵押權的保全
　　在抵押權人因抵押物受到損害而遭受損失時，抵押權人基于其抵押權可以行使如下權利，保全其抵押權：
　?。?）在抵押人的行為足以使抵押物的價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。
　　（2）抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的，或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值的減少無過錯的，抵押權人有權在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值減少的部分，仍作為債權的擔保。
　　2. 處分抵押物的權利
　　在債權到清償期而未受到清償時，債權人有權將標的物進行處分，以受償。
　　3．優先受償權

　　房地產抵押權經抵押雙方當事人簽訂抵押合同并辦理房地產抵押權登記后成立，依法成立的房地產抵押權即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。

　　(一)房地產抵押權的對內效力

　　1、先受償效力

　　房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。①房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。

　　2、房地產抵押擔保的債權范圍效力

　　房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權;⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍;⑶違約金;⑷損害賠償金;⑸實現房地產抵押權的費用。

　　當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

　　3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力

　?、欧康禺a自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押;以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。

　?、品康禺a的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。②由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。

　?、欠康禺a的從權利。從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。

就是如果你無法償還抵押貸款，抵押權人有權將你的房地產拍賣、變賣后，從價款中優先受償的權利。

根據《擔保法》第42條規定了土地管理部門和縣級以上人民政府規定的部門為無地上定著物土地使用權和房地產的抵押登記機關;對于縣級以上人民政府規定的部門，有些地方明確規定是房地產管理機關，有的規定是工商機關。對于未作規定的依照擔保法司法解釋第60條的規定當事人在土地或房產管理機關辦理了抵押登記，法院可以確認抵押效力。最高人民法院批復規定：建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權之上時，房地產一并抵押對土地使用權的抵押需履行法定的審批手續，否則，應認定抵押無效。
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　　(1)房地產抵押權具有附屬性。房地產抵押權是為了擔保債權而設立的，它與所擔保的債權形成主從關系。房地產抵押權以主債權的存在為前提，被擔保的主債權有效存在，房地產抵押權才存在，如主債權無效或被撤銷，房地產抵押權也隨之失效。
　　(2)房地產抵押權的追及性。在抵押人將抵押房地產轉讓于他人時，抵押權人仍可對抵押房地產行使抵押權，不論抵押房地產由誰所有或占有，抵押權人均可行使追及權，以確保債權得到清償，新的房地產權利人不得以其不是債務人而提出議異。
　　(3)房地產抵押權的物上代位性。指抵押房地產發生原有形態變化時，房地產抵押權的效力及于該抵押房地產的轉換物上的特征。如因房屋的失滅、損壞、拆除而得到的賠償金，包括保險金、補償金、損害賠償金等，都是抵押房地產的轉換物，抵押權人可以對其行使抵押權。
　　(4)房地產抵押權的優先受償性。房地產抵押權屬物權，優先于債權，附有抵押權的債權優先于未附抵押權的債權而受償。