翟亞波 張云云
　　承租人的優先購買權是指，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的優先購買權是一種法定優先權，我國法律法規對此有明確規定。在多個部分承租人均有優先購買權的前提下，在拍賣程序符合“價高者得”法則的同時，出現了多個優先購買權的積極沖突。在這個問題上，因為法無明文規定，司法實踐中引發諸多糾紛。應當保護誰的優先購買權，或者誰的優先購買權能夠實現，各承租人的優先購買權有無大小之分，是否具有同等的優先購買權等問題，缺乏明晰且可操作性規定。筆者認為，可以從立法意旨、利益價值衡量兩方面考量權利沖突解決方案。
　　立法上創設承租人的優先購買權，基本價值取向在于物盡其用，簡化法律關系，降低交易成本，維護穩定的社會經濟秩序。它是以限制所有權人處分權的行使為代價而保護優先購買權人獲得某種特殊利益。它是解決資源效益、安全維護和秩序穩定之間的矛盾，平衡出賣人、優先購買人及其他競買第三人之間利益的法律制度。
　　而司法強制拍賣目的是通過公開、充分的競價拍賣程序，達到價高者得，實現執行標的物的變現價值最大化，從而既保證申請執行人的債權能得到最大程度的實現，又最大限度維護被執行人的合法權益。
　　在多個承租競買人對同一標的都享有優先購買權的情況下，需要兼顧價高者得的拍賣法則和承租人的優先購買權。最高應價無異議的條件下，關鍵性問題依舊落在了多個承租人的優先購買權的權利沖突如何解決上。最高院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十六條規定：“順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人”。至于什么是順序相同，法律對此沒有進一步解釋。筆者認為，順序相同指向的權利應為同一性質的權利。優先購買權一般有四種形式：一是合伙人、財產共有人、發起人的先買權；二是行政先買權；三是承租人和次承租人的先買權；四是相鄰關系先買權。在這四種優先購買權中，性質效力不同，實現順序也有先后之差。若都是基于租賃產生的優先購買權，為同質性權利。在優先購買權行使條件上，順序相同。此時，可以適用上述十六條規定，以抽簽方式決定買受人。抽簽解決權利沖突有明文規定，但筆者認為，也可以從利益、價值衡量的角度分析，尋找合理方式路徑。
　　法院強制拍賣中，牽涉的利益主體眾多復雜，存在以下幾方的利益關系：委托法院、申請執行人、被執行人、拍賣機構、競買人、買受人、拍賣物上的擔保物權人或用益物權人以及案外第三人。既涉及公法上的關系，亦有私法上的關系；既涉及法院執行權的權威性、執行行為公信力的公共利益與私人利益博弈，也有各拍賣參與主體之間的私人利益與私人利益較量。本文主要從私法上考慮申請執行人、被執行人、競買人和買受人之間的利益衡量。申請執行人利益的最大化實現，拍賣標的變現價值的最大化應是第一位考量因素，競買人和買受人的合法權益在參與競價拍賣時得到了維護，被執行人和申請執行人具有大致相同的利益指向,一般不會發生利益沖突的情形。法律規定承租人的優先購買權，以限制所有人的處分權為代價，已經對其特殊利益和弱勢地位進行了保護。同時“買賣不破租賃”的債權物權化，也是對承租人的特別保護。根據價值位階原則，自由大于正義，應賦予多個部分承租人平等的選擇權，除了抽簽這種古老公平的解決方式外，可以在他們之間自由協商解決。如果協商不成，由拍賣師根據情況擇定更為優先的購買權人。為了更經濟更安全地實現債權人的利益，在付款價格相同的前提下，從付款的方式、付款的期限等方面綜合考慮，選擇更為合適的優先購買權人，簽訂成交確認書。

　　一、優先承租權的含義。
　　優先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下擁有優先權。
　　優先承租權的性質：
　　優先權類似于現行法律中所規定的優先購買權，對優先購買權的性質有相通點：
　　1、是一種形成權。承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務，即優先承租人得依一方之意思，形成以義務出租人同樣條件為內容之契約，無須義務人（出租人）之承諾。
　　這種權利性質上屬于形成權，即依權利人單方面的意思表示就可以創設某種狀態。如果該權利是形成權的話，顯然該權利具有對抗第三人的效力。我國《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優先購買權，那么，在出租房屋時，承租人亦應可在同等條件下享有優先承租權，這與立法精神并不相悖。
　　2、是一種附限制條件的物權。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權人，其所有權的行使反受沒有所有權人（承租人）的限制，這只能是一個附限制條件的物權，目的是為保護弱勢群體承租方的利益。這種觀點認為，房屋所有權人出售其房屋給第三人的這一民事法律行為更符合《民法通則》第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效，所以承租人如果行使優先購買權，那么房屋所有權人出租房屋給第三人的這一民事法律行為根本就不生效，而不是無效。
　　否認優先承租權的主張認為，我國法律規定所有人對所有物有占有、使用、收益、處分的權利，而優先承租權對出租人行使處分權的一種限制，是對意思自治原則的干涉。若法院作出裁決，肯定原承租人有優先承租權時，出租人可以過一段時間后再對租賃物進行出租，那么這時原承租人是否還享有優先承租權，如果有，這段時間又是多長，目前法律也沒有明確規定，缺乏法律依據及判決的難以執行，損害了法律的權威性。

　　肯定優先承租權的主張認為：
　　第一、優先承租權是保護特殊群體即原租賃人的的權益，維護實質公平的需要。
　　第二、優先承租權是維護社會公益和體現特殊法政策的需要。
　　從淺層次的目的看，優先權制度是為了維護原租賃人的權益；但是，從深層次的目的看，則是為了謀求特定產業的成長，或特定領域的交易安全，具有較強的公益性，體現著某種特定社會政策的要求，是一項極具社會使命任務的法律制度。
　　從利益基礎來講，不動產的保存者和使用者能夠使得被保存或使用的財產價值得到維護；從社會道德觀念來說，強者需要特殊保護；而且從實踐中的可操作性來看，原承租人依法實際占有或使用租賃物，應當優先于其他人。
　　一個國家要創設優先權是有其客觀基礎的，既有優稱權所體現和保護的社會關系的存在，而相應的社會關系也就成為優先承租權的立法基礎：維護公平、正義的需要。在經濟活動中，人們相互之間利益關系保持良性平衡是很難的，有時會出現各種不合理因素干擾，承租人的經濟利益在經濟活動中能隨的損害度相對出租人而言很小，屬于弱者。因此需要依靠法律規定適合的解決辦法來維護其利益。
　　由于我國法律沒有明確規定優先承租權，而租賃關系在現實生活中又相當的復雜，對租賃糾紛中的哪些糾紛賦予承租人優先承租權，怎樣賦予承租人優先承租權不好掌握，很容易侵犯出租人的權益。因為按照合同締約自由的原則，出租人與承租人的租賃關系終結后，應當由雙方平等協商自愿達成協議，法院不應過多的干預。過分的強調承租人的優先承租權容易侵犯出租人對租賃物的所有權，同時由此引發法院審理租賃糾紛時，對哪些租賃合同糾紛賦予承租人優先承租權，怎樣賦予承租人優先承租權，作出裁決后，又如何執行、怎樣實現的問題，也待于解決。

　　二、優先承租權的成立要件
　　第一、從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民最基本。優先承租權的主體都是因法定事由的出現而產生，而且優先權人和債務人都是特定的。
　　第二、從內容看，有權利義務關系的存在。這種權利義務關系首先是優先承租權人和債務人在客觀上具有請求與受償關系，但這種關系不是按照平等原則來解決，而是優先承租權人得憑借法律賦予的特權，優先實現自己的權利。
　　第三、優先承租權的客體也是特定的，僅限于原租賃物。
　　第四、權利義務關系之間具有因果關系。優先承租權人權利的產生，必須是出租人的行為將給其造成一定的損害，對這種損害的救濟在法律上給予優先考慮。

　　三、優先承租權的時效
　　優先承租權的要求是體現在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，而且優先承租權不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權進行一定限制。所以，承認優先承租權其實就是賦予租賃權更大的物權效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續到租賃合同期滿后的一段時間內。
　　有人認為，這段時間應從原租賃合同期滿后開始計算。由出租人自行設定一個出租條件，在一定的期限內以特定的方式通知或告知原承租人及其他人，例如廣告、招租通知等，若有第三人欲和出租人建立租賃關系，出租人可以將第三人提出的條件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的條件繼續租賃出租物，則享有優先承租權，若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的條件繼續租賃物或雖不明確表示是否繼續租賃原租賃物的意愿，則租賃合同期滿后的一定期限屆滿，原租賃人的優先承租權即告消滅。如果出租人沒有盡通知的義務，徑直與第三人簽訂租賃協議，則優先承租權人可以主張該租賃協議的無效。

　　四、同等條件的確定
　　優先承租權是一種附限制條件的物權，在同等條件下才享有。同等條件的內容，首先是指同一價格，即租金應當相同；其次，租金的支付方式與期限，也應等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦應相同；再次，同等條件還應包括其他交易條件的等同。關于同等條件標準的確定，一般認為是指以出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件為同等條件。在實踐中，出租人可以在其與第三人訂立的租賃合同中約定該合同的生效以承租人不行使優先承租權為條件，或者約定在承租人行使優先承租權的情況下，出租人保留解除該合同的權利。出租人與第三人的合同系因承租人行使優先承租權而不生效或者被解除的，則據此確定的同等條件仍應繼續有效。承租人一經行使優先承租權，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內容的合同。

　　五、優先承租權的構建
　　1、在租賃關系（指房屋、門面、柜臺等不動產租賃關系，也包括對汽車的租賃）中，規定承租人享有優先權。
　　2、在租賃關系中規定合同雙方在租賃合同條款中明確約定，在原租賃期限屆滿前的一定期限內或在出租人告知原承租人新的出租條件或第三人的租賃條件后一定期限內，原承租人書面向出租人表示繼續租賃或不繼續租賃的意見，方可享有優先權。此期限的確定，可參考最高人民法院《關于適用〈民法通則〉若干問題的意見》第 118條的規定，即“出租人在出賣房屋時，應提前3個月通知承租人”，也可以根據租賃合同的長短時間不同來規定，租賃合同時間較長的，期限可以適當放寬，租賃合同時間短的，期限可以適當縮短。
　　3、租賃合同屆滿后，出租人在一段時間內暫不出租原租賃物，當出租人在一定期限內重新對出租物進行出租時，原承租人享有優先承租權，這期限不宜太長，對出租人對其所有權的行使進行過多的限制，容易侵害出租人的權益，對這一期限的確定，以六個月或一年等較短時間為宜。

　　六、優先承租權的順位問題
　　所有權人取得不動產的權利在先，對其保存、使用在后，后發生的優先權應優先于先發生的優先權。其次，不動產本身不能再創造新的價值，反而不斷折舊，對不動產的保存、使用會維持甚至增長其價值，如果沒有保存、使用、維護等，不動產本身的價值受到損害是確定的，所以，承租人的優先權應排在第一位。

　　七、前承租人和后承租人的順序
　　同一不動產可能經不同的人租賃過，在合同期滿后，他們都是原承租人，對他們的順序問題，可以參考《法國物權法》所確立的解決優先權沖突的三條規則：1、具有直接作用的當事人優先于其他當事人；2、保全標的物價值者優先；3、都保存標的物價值時，最近的保存人優先。由此確定后承租人優先于前承租人。

　　八、優先承租權的消滅
　　1、參照我國這與我國《合同法》第二百三十條中對優先購買權的規定，“ 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。優先承租權體現在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，當出租人在一定期限內通知了原承租人新的租賃條件，原承租人必須在這段期間內主張自己的優先承租權，若原承租人在這段期間不主張自己的優先承租權，其此項權利即告消滅。
　　2、法律保護承租人的權益，同時也須保護出租人的權利，出租人的利益與其自身生存、家庭生活往往緊密相關，也許承租人的加入使租賃物增值，但也有可能有其他的結果，若承租人在租賃期間對租賃物有損壞等行為，使租賃物的價值降低或滅失，給出租人的利益造成一定程度的損失，則原承租人即喪失其對原租賃物的優先承租權。

法律只規定了承租人的“優先購買權”，而未規定承租人的“優先承租權”。司法實踐中涉及到優先承租問題時，一般是依據民法通則和合同法中的公平原則進行處理；如果合同中有“優先承租權”的約定，還要依據合同約定進行考量。

一、優先承租權的含義。
優先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下擁有優先權。
優先承租權的性質：
優先權類似于現行法律中所規定的優先購買權，對優先購買權的性質有相通點：
1、是一種形成權。承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務，即優先承租人得依一方之意思，形成以義務出租人同樣條件為內容之契約，無須義務人（出租人）之承諾。
這種權利性質上屬于形成權，即依權利人單方面的意思表示就可以創設某種狀態。如果該權利是形成權的話，顯然該權利具有對抗第三人的效力。我國《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優先購買權，那么，在出租房屋時，承租人亦應可在同等條件下享有優先承租權，這與立法精神并不相悖。
2、是一種附限制條件的物權。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權人，其所有權的行使反受沒有所有權人（承租人）的限制，這只能是一個附限制條件的物權，目的是為保護弱勢群體承租方的利益。這種觀點認為，房屋所有權人出售其房屋給第三人的這一民事法律行為更符合《民法通則》第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效，所以承租人如果行使優先購買權，那么房屋所有權人出租房屋給第三人的這一民事法律行為根本就不生效，而不是無效。
否認優先承租權的主張認為，我國法律規定所有人對所有物有占有、使用、收益、處分的權利，而優先承租權對出租人行使處分權的一種限制，是對意思自治原則的干涉。若法院作出裁決，肯定原承租人有優先承租權時，出租人可以過一段時間后再對租賃物進行出租，那么這時原承租人是否還享有優先承租權，如果有，這段時間又是多長，目前法律也沒有明確規定，缺乏法律依據及判決的難以執行，損害了法律的權威性。

肯定優先承租權的主張認為：
第一、優先承租權是保護特殊群體即原租賃人的的權益，維護實質公平的需要。
第二、優先承租權是維護社會公益和體現特殊法政策的需要。
從淺層次的目的看，優先權制度是為了維護原租賃人的權益；但是，從深層次的目的看，則是為了謀求特定產業的成長，或特定領域的交易安全，具有較強的公益性，體現著某種特定社會政策的要求，是一項極具社會使命任務的法律制度。
從利益基礎來講，不動產的保存者和使用者能夠使得被保存或使用的財產價值得到維護；從社會道德觀念來說，強者需要特殊保護；而且從實踐中的可操作性來看，原承租人依法實際占有或使用租賃物，應當優先于其他人。
一個國家要創設優先權是有其客觀基礎的，既有優稱權所體現和保護的社會關系的存在，而相應的社會關系也就成為優先承租權的立法基礎：維護公平、正義的需要。在經濟活動中，人們相互之間利益關系保持良性平衡是很難的，有時會出現各種不合理因素干擾，承租人的經濟利益在經濟活動中能隨的損害度相對出租人而言很小，屬于弱者。因此需要依靠法律規定適合的解決辦法來維護其利益。
由于我國法律沒有明確規定優先承租權，而租賃關系在現實生活中又相當的復雜，對租賃糾紛中的哪些糾紛賦予承租人優先承租權，怎樣賦予承租人優先承租權不好掌握，很容易侵犯出租人的權益。因為按照合同締約自由的原則，出租人與承租人的租賃關系終結后，應當由雙方平等協商自愿達成協議，法院不應過多的干預。過分的強調承租人的優先承租權容易侵犯出租人對租賃物的所有權，同時由此引發法院審理租賃糾紛時，對哪些租賃合同糾紛賦予承租人優先承租權，怎樣賦予承租人優先承租權，作出裁決后，又如何執行、怎樣實現的問題，也待于解決。

二、優先承租權的成立要件
第一、從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民最基本。優先承租權的主體都是因法定事由的出現而產生，而且優先權人和債務人都是特定的。
第二、從內容看，有權利義務關系的存在。這種權利義務關系首先是優先承租權人和債務人在客觀上具有請求與受償關系，但這種關系不是按照平等原則來解決，而是優先承租權人得憑借法律賦予的特權，優先實現自己的權利。
第三、優先承租權的客體也是特定的，僅限于原租賃物。
第四、權利義務關系之間具有因果關系。優先承租權人權利的產生，必須是出租人的行為將給其造成一定的損害，對這種損害的救濟在法律上給予優先考慮。

三、優先承租權的時效
優先承租權的要求是體現在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，而且優先承租權不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權進行一定限制。所以，承認優先承租權其實就是賦予租賃權更大的物權效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續到租賃合同期滿后的一段時間內。
有人認為，這段時間應從原租賃合同期滿后開始計算。由出租人自行設定一個出租條件，在一定的期限內以特定的方式通知或告知原承租人及其他人，例如廣告、招租通知等，若有第三人欲和出租人建立租賃關系，出租人可以將第三人提出的條件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的條件繼續租賃出租物，則享有優先承租權，若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的條件繼續租賃物或雖不明確表示是否繼續租賃原租賃物的意愿，則租賃合同期滿后的一定期限屆滿，原租賃人的優先承租權即告消滅。如果出租人沒有盡通知的義務，徑直與第三人簽訂租賃協議，則優先承租權人可以主張該租賃協議的無效。

四、同等條件的確定
優先承租權是一種附限制條件的物權，在同等條件下才享有。同等條件的內容，首先是指同一價格，即租金應當相同；其次，租金的支付方式與期限，也應等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦應相同；再次，同等條件還應包括其他交易條件的等同。關于同等條件標準的確定，一般認為是指以出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件為同等條件。在實踐中，出租人可以在其與第三人訂立的租賃合同中約定該合同的生效以承租人不行使優先承租權為條件，或者約定在承租人行使優先承租權的情況下，出租人保留解除該合同的權利。出租人與第三人的合同系因承租人行使優先承租權而不生效或者被解除的，則據此確定的同等條件仍應繼續有效。承租人一經行使優先承租權，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內容的合同。

五、優先承租權的構建
1、在租賃關系（指房屋、門面、柜臺等不動產租賃關系，也包括對汽車的租賃）中，規定承租人享有優先權。
2、在租賃關系中規定合同雙方在租賃合同條款中明確約定，在原租賃期限屆滿前的一定期限內或在出租人告知原承租人新的出租條件或第三人的租賃條件后一定期限內，原承租人書面向出租人表示繼續租賃或不繼續租賃的意見，方可享有優先權。此期限的確定，可參考最高人民法院《關于適用〈民法通則〉若干問題的意見》第 118條的規定，即“出租人在出賣房屋時，應提前3個月通知承租人”，也可以根據租賃合同的長短時間不同來規定，租賃合同時間較長的，期限可以適當放寬，租賃合同時間短的，期限可以適當縮短。
3、租賃合同屆滿后，出租人在一段時間內暫不出租原租賃物，當出租人在一定期限內重新對出租物進行出租時，原承租人享有優先承租權，這期限不宜太長，對出租人對其所有權的行使進行過多的限制，容易侵害出租人的權益，對這一期限的確定，以六個月或一年等較短時間為宜。

六、優先承租權的順位問題
所有權人取得不動產的權利在先，對其保存、使用在后，后發生的優先權應優先于先發生的優先權。其次，不動產本身不能再創造新的價值，反而不斷折舊，對不動產的保存、使用會維持甚至增長其價值，如果沒有保存、使用、維護等，不動產本身的價值受到損害是確定的，所以，承租人的優先權應排在第一位。

七、前承租人和后承租人的順序
同一不動產可能經不同的人租賃過，在合同期滿后，他們都是原承租人，對他們的順序問題，可以參考《法國物權法》所確立的解決優先權沖突的三條規則：1、具有直接作用的當事人優先于其他當事人；2、保全標的物價值者優先；3、都保存標的物價值時，最近的保存人優先。由此確定后承租人優先于前承租人。

八、優先承租權的消滅
1、參照我國這與我國《合同法》第二百三十條中對優先購買權的規定，“ 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。優先承租權體現在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，當出租人在一定期限內通知了原承租人新的租賃條件，原承租人必須在這段期間內主張自己的優先承租權，若原承租人在這段期間不主張自己的優先承租權，其此項權利即告消滅。
2、法律保護承租人的權益，同時也須保護出租人的權利，出租人的利益與其自身生存、家庭生活往往緊密相關，也許承租人的加入使租賃物增值，但也有可能有其他的結果，若承租人在租賃期間對租賃物有損壞等行為，使租賃物的價值降低或滅失，給出租人的利益造成一定程度的損失，則原承租人即喪失其對原租賃物的優先承租權。

在合同法里承租者有優先購買權，目前無法條規定優先承租權

只有優先購買權，法條上沒有對優先承租權的規定

我敢肯定告訴你、有的，雖然我不是學法律地，但我家旁邊有個事例、