一、如何認定房屋買賣合同的效力
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院發布的《城市私房管理條例》和我國的《民法通則》、《合同法》。
1、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據《條例》第6條第（二）項規定， 購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。
2、意思表示真實；
3、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生承當違約責任法律的后果。
二、產權未過戶影響合同的效力嗎
1、最高人民法院在《民通意見》第八十五條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負責任。”
2、最高院《合同法解釋》第四十四條第二款規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”
3、因此，若房屋所有權人與他人簽訂了房屋買賣合同之后又以產權未過戶要求解除合同或者要求確認合同無效，有悖誠實信用原則，有損交易的安全，不應予以支持。
4、合同的解除應有約定的或者法定的事由，一方或者雙方當事人才可以解除合同，否則合同應當繼續履行。
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房屋買賣合同只要雙方簽字蓋章即生效，辦理過戶手續只屬于買賣房產的一個程序，即轉移所有權。王五的訴訟請求本身矛盾，因為辦理過戶手續需要買賣雙方共同辦理，不能由一方獨自完成。他以未辦理過戶手續要求確認合同無效，沒有法律依據。
至于王五遲延交付的問題，需要看雙方在合同中是否就此違約行為進行了約定，如果有約定，王五可依約定要求張三承擔違約責任。如果沒有約定，張三遲延交付的期間很短，不構成解除合同的條件。王五可要求張三賠償損失，也就是按照當地的房租標準支付租金即可。

您好,解答如下:

1,您先要明確在不動產買賣中有兩種法律關系,即債權債務關系跟物權關系.

2,本案中的房屋買賣合同是真實有效的.

3,不動產買賣必須經過登記才能發生物權轉移之效力.即您跟買方之間的合同是一種債權債務關系,當您辦理了過戶手續以后房屋即轉移,那個時候才能稱得上是買方已買到房子,凡是沒有辦理過戶的,房屋都未轉移,你們之間也只是債權關系而已.現在他主張你遲延履行并要求返還購房款是基于著權債務關系主張的,是有法律依據的.但他不能以合同無效為由而只能以你遲延履行違約為由.

本案中房屋買賣合同有效。王五不能以張三遲延交付房屋為由要求除合同。

本案的房屋買賣合同有效，遲延交付房屋只是部分違約，不構成根本違約，不能一此為由解除合同。

王五的請求不會得到法院支持，買賣合同有效受法律保護，雖然成立沒有生效，但遲延交付只能承擔遲延違約損失不具解除要件

1、為人在締約時具有相應的民事行為能力。
民事行為能力是指民事主體以自己的行為設定民事權利或者義務的能力。合同作為民事法律行為，只有具備相應民事行為能力的人才有資格訂立;不具有相應的民事行為能力的人所訂立的合同為效力待定的合同。但不具有相應民事行為能力的人可以通過其法定代理人訂立合同。
2、意思表示真實意思表示真實是指表意人即意思表示的行為人的表示行為應當真實反映其內心的效果意思，即當事人的內在意志和外在意思一致即為真實。
意思表示中含有效果意思和表示行為這兩個要素，因此而產生了三種學說。
(1)“意思主義”，認為意思表示是否真實，應以內心意思為準。
(2)“表示主義”認為意思表示是否真實，應以外部表示為準。
(3)“折衷主義”，或以意思主義為原則，外部表示為例外，或以表示主義為原則，內心意思為例外。