1、到房管局查封的房屋產權。

2、委托評估公司對房屋的價值進行評估。

3、評估結果出來后，根據評估價值，確定。

4、委托拍賣公司對房屋進行拍賣。拍賣活動由拍賣公司組織實施。

5、拍賣成交的，法院作出裁定，確定拍賣結果的法律效力。

6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次的基礎上降價10-20%，再次委托拍賣公司拍賣。

7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎上再。對房屋的拍賣，最多可以進行三次拍賣。

擴展資料：

平臺接收到法院推送的拍賣信息后，全面、及時展示拍賣信息。

按照規定，由法院設置公告展示時間。

對于第一次拍賣，拍賣動產的，應當在拍賣十五日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣三十日前公告。

對于第二次拍賣，拍賣動產的，應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣十五日前公告。

對于變賣，變賣動產的，應當在變賣七日前公告；變賣不動產或者其他財產權的，應當在變賣十五日前公告。

展示期間，平臺可接受競買人報名。

百度百科——網絡司法拍賣

首先是委托辦理，法院房產拍賣不是房屋的產權人直接進行房產交易，而是由拍賣行進行委托拍賣，拍賣也要簽署委托拍賣合同，有委托書才能進行房產交易，這是委托交易必須有的書面文件。

其次就是拍賣行要對房產交易開始進行準備工作，第一步要對拍賣的房產價值進行評估，這樣才能定出拍賣的低價，拍賣的低價不可以過高也不能過低，既要保證房屋產權所有人的利益，也要保證購買者的利益。第二步就是確定拍賣的日期和拍賣的公告。

再有就是對購房人的購買資格和購買條件進行審核，購買房屋的人需要提交相關的證明和競買的保證金，競買保證金就像是商品房認購書里面交付的保證金是一樣的，交易成功就劃入房款，交易失敗就退還給購房的人。

最后就是進行房產的拍賣競買程序了，一旦房屋競買成功，當即就繳納拍賣的房款，然后由拍賣行給予拍賣房產產權轉移證明就可以了。

擴展資料：

當債務人（業主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤。

法拍屋不一定是從銀行查封而來，私人查封也有；只是房屋的金額太大，每間房子又都有向銀行借錢，銀行借錢出去時，都有辦理設定抵押權，拍賣時銀行有優先受償之權，這就是強制查封的“執行名義”之一，稱為拍賣抵押物。銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業后所出售的物業。

參考資料：

法院拍賣房屋-百度百科

拍賣過程大致可分為以下階段：

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照《執行條例》第48條的規定，可以準許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，并有效控制變賣的價款。

在實際工作中，很少有被執行人要求自己變賣財產的情況，《執行條例》只擬定可以準許，但不是應當。法院應根據被執行人財產狀況，和被執行人的信譽程度，依職權做出決定。如準許，被執行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。

3、確定和委托拍賣機構

對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。

法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。 拍賣機構確定后，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

4、發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托后，將嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。

6、舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

7、確認拍賣結案

對拍賣結果，法院應依法進行審查，審查發現拍賣機構，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效;若審查未發現上述情形，則應確認拍賣結果。拍賣結果確認后，法院應配合拍賣機構將拍賣標的交付買受人。

拍賣的標的是動產的，由拍賣機構直接交付給買受人，是不動產或特定動產的，由法院負責將拍賣標的占有人清除，并辦理變更登記手續。

強制拍賣是指國家機關依照法律的規定，對被查封扣押的財產實行公開競價、把物品賣給出價最高的競買人、以清償債務為目的的一種強制執行行為。

任意拍賣是普通公民依照民法的規定，把物品在公開場合下以公開競價的方式出賣，賣給最高出價人的一種買賣活動，任意拍賣的目的是換價，即把物品換成貨幣，不一定與債務有關系。

資料擴展：

不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理：

1、拍賣標的房地產是否有重復查封。

2、產權人為國有單位和集體單位時，房地產拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標的發生用途轉換，如產權證為住宅用途，拍賣按照實際商業用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產權變更過戶，補辦規定的用途手續，必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

4、有共有人的房地產拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優先購買權。

5、有租賃登記的房地產拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優先購買權。

6、分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。

7、房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，并按照國家和當地政府的有關規定辦理。8、建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

強制拍賣和任意拍賣的區別包括：

1、強制拍賣和任意拍賣的根本區別在于兩者引起的原因不一致。強制拍賣是為了清償債務而將查封、扣押的財產通過拍賣變現的;而任意拍賣是為了把物品換成貨幣，不一定與債務有關系的;

2、兩者的主體不同。強制拍賣的主體有一方是國家執法機關，而任意拍賣的當事人都處于民事法律關系中的平等地位;

3、兩者的法律關系不同。強制拍賣是對民事法律關系的干預，而任意拍賣憑買賣雙方當事人的意愿而決定;

4、兩者適用的原則不同。強制拍賣貫徹執行國家強制債務人清償債務的原則，而任意拍賣是體現財產流轉中公平合理的原則;

5、兩者的程序不同。強制拍賣一旦開始執行，除特殊情況外，拍賣程序必須貫徹始終，不得隨意停止;任意拍賣可隨著當事人的意愿的變化而變化，當事人有權決定拍賣程序的進行與否。

參考資料：房地產拍賣-百度百科

這種事情，通常情況下，協商不成，可就遺產分割問題到法院起訴要求繼承分割。

繼承分割的方案在訴訟中可適情況而定，比如拍賣房產大家分錢、一方得房給其他方補償、大家共同享有房屋產權等。

法院強制拍賣的流程

法院在執行過程中，通過拍賣被執行人的財產，以實現債權的合法權益。強制拍賣過程大致可分為以下階段：

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求估機構進行復議。

價格評估完成后，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照《執行條例》第48條的規定，可以準許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，并有效控制變賣的價款。

在實際工作中，很少有被執行人要求自己變賣財產的情況，《執行條例》只擬定可以準許，但不是應當。法院應根據被執行人財產狀況，和被執行人的信譽程度，依職權做出決定。如準許，被執行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。

對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。法院不應依職權選定拍賣機構。

法院拍賣其它財產，首先應采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。 拍賣機構確定后，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

4、公告展示

發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托后，將嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。

6、舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

7、確認拍賣結案

對拍賣結果，法院應依法進行審查，審查發現拍賣機構，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效;若審查未發現上述情形，則應確認拍賣結果。

拍賣結果確認后，法院應配合拍賣機構將拍賣標的交付買受人。拍賣的標的是動產的，由拍賣機構直接交付給買受人，是不動產或特定動產的，由法院負責將拍賣標的占有人清除，并辦理變更登記手續。

強制拍賣行為必須具備法定條件才能成立，否則拍賣無效。對于強制拍賣的條件，各國規定不一，但總的來說是根據拍賣物是動產或非動產來區分不同條件的。而一般的強制拍賣應具備下列條件：

1、強制拍賣由國家法定的執行機關實施。在我國，有權實施強制執行的機關是法院。

在法制國家里，公民的財產權非經正當的法律程序不受剝奪和限制，任何單位和個人未經法律特別授權都不享有強制執行權，不能對他人的財產采取強制執行措施。 對公民財產的強制拍賣只能由執行機關依職權而為，未經授權的其他單位不能實行強制拍賣。

2、強制拍賣必須有執行依據。

執行依據是執行機關據以執行的法律文書，是確認雙方當事人中一方負有民事義務而另一方享有民事權利并有執行力的法律文書。由于強制執行的目的在于實現債權人已經確定的民事權利，因此強制拍賣應該以存在實體權利為前提。

3、被執行人的財產已經查封或扣押。

根據我國民事訴訟法的規定，人民法院依法查封或扣押債務人的財產后，若經過一定期悶債務人仍不履行的，法院有權將該財產拍賣?？梢?，查封、扣押債務人的財產為強制拍賣之必經程序。

5、被執行人逾期不履行債務。

根據我國民事訴訟法第二百二十條規定，“執行員接到申請執行書或者移交執行書，應當向被執行人發出執行通知，責令其在指定的期問履行，逾期不履行的，強制執行。”債務人逾期不履行執行通知規定義務的．，人民法院有權強制執行，將其有關財產拍賣。

強制拍賣的特點

1、拍賣的法定性

所謂拍賣的法定性，是指這種拍賣活動系依據法律特別規定而產生的一種特殊的拍賣活動。根據我國法律規定，強制拍賣須由執法機關委托拍賣企業進行拍賣。

最高人民法院1998年7月8日《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十六條規定："人民法院對查封、扣押的被執行人財產進行變價時，應當委托拍賣機構進行。"這些規定的目的在于確保拍賣活動的公正性，維護被執行人的合法權益，促進國家執法機關的廉政建設。

2、實施的強制性

所謂實施的強制性，是指強制拍賣系國家執法機關依法進行的一種強制性措施。這是強制拍賣的基本特點。在強制拍賣中，被查封、扣押財產的產權人，已經喪失對其所有財產的處分權。因此，強制拍賣是一種具有國家強制力的拍賣活動。

3、委托的專有性

所謂委托的專有性，是指這種拍賣活動系國家執法機關依法委托的拍賣行為。強制拍賣固然是一種具有國家強制力的拍賣活動，因而委托方只能是國家

執法機關，其他任何機關、團體、單位和個人，均不得委托強制拍賣。同時，國家執法機關委托實施強制拍賣，必須是依據已經發生法律效力的文書。因為執法機關做出的裁判、處罰決定，如果尚未生效，案件的處理仍然處于不確定狀態，因而不能對已查封扣押的物品進行拍賣。

1、根本區別：

強制拍賣和任意拍賣的根本區別在于兩者引起的原因不一致。強制拍賣的主體有一方是國家執法機關，而任意拍賣的當事人都處于民事法律關系中的平等地位；強制拍賣是對民事法律關系的干預，而任意拍賣憑買賣雙方當事人的意愿而決定；

強制拍賣貫徹執行國家強制債務人清償債務的原則，而任意拍賣是體現財產流轉中公平合理的原則；強制拍賣一旦開始執行，除特殊情況外，拍賣程序必須貫徹始終，不得隨意停止；任意拍賣可隨著當事人的意愿的變化而變化，當事人有權決定拍賣程序的進行與否。

2、性質區別：

在拍賣性質上，強制拍賣和任意拍賣有根本區別，但在拍賣品內容與拍賣方式上，又有聯系。強制拍賣在實施中，可通用任意拍賣的一些程序和方式。

有底價拍賣和無底價拍賣 在拍賣活動中，拍賣企業通常會和委托人商定一個保留價格（底價），這種拍賣稱為有底價拍賣 ，不確定拍品底價的拍賣稱為無底價拍賣。 在有底價拍賣中，競買人的出價必須等于或高于拍賣品的底價才能成交。

如果低于底價，就不能成交。在拍賣實踐中，選擇無底價拍賣的并不多見，即使有，也必須是委托人的意愿。實施無底價拍賣，拍賣品大多是一些廉價商品，很少有價值高昂的貴重物品，因為選擇無底價拍賣，要承擔較大的風險。

《美國統一商法》第2－328條規定：除非推出貨物時明確表示無保留，拍賣均為有保留拍賣（即有底價拍賣）。 無底價拍賣通常用于動產拍賣，而不動產拍賣因其價值昂貴，幾乎都采用有底價拍賣。在強制拍賣時，一般都采用有底價拍賣，

其目的是體現強制執行時能公平、合理、有效地維護債權人、債務人的合法權益。 密封式拍賣與非密封式拍賣 不管是任意拍賣還是強制拍賣，都有密封式拍賣（即招標拍賣）和非密封拍賣。

1.評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。

2.確定和委托拍賣機構

對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。

拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。

拍賣機構確定后，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

3.發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托

嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

4.確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。

拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。

5.舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

法院拍賣房產的程序主要分為七步，分別是評估價格、作出強制拍賣的決定、確定和委托拍賣機構、發布公告與展示標、確定拍賣保留價、舉行拍賣會、確認拍賣結案。

當債務人（業主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤。

法拍屋不一定是從銀行查封而來，私人查封也有；只是房屋的金額太大，每間房子又都有向銀行借錢，銀行借錢出去時，都有辦理設定抵押權，拍賣時銀行有優先受償之權，這就是強制查封的“執行名義”之一，稱為拍賣抵押物。銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業后所出售的物業。

參考資料：法院拍賣房屋百度百科

法院拍賣的房子一拍過后，應當在六十日內再行拍賣。對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十六條  拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在六十日內再行拍賣。

第二十七條  對于第二次拍賣仍流拍的動產，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應當解除查封、扣押，并將該動產退還被執行人。

第二十八條  對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

擴展資料：

司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。

司法拍賣包括法院強制拍賣，和法院委托清算管理人再進行程序上的破產企業拍賣兩種。法院強制拍賣指的是法院根據已經生效的法律文書強制執行債務人的財產，并將債務人的財產通過拍賣變現后將價款交付債權人。

而破產企業拍賣是企業資不抵債或其他經營方式不當等原因造成的企業撤銷、倒閉的，由法院制定清算管理人成立專門的破產企業清算組織來委托有資質的拍賣企業或其他機構拍賣該標的的。

參考資料：

百度百科-司法拍賣

百度百科-《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

一拍流拍后可進行二拍，也可和申請人確認是否以物抵債（參考04網拍規定）；

一拍流拍后，應在30天內二拍開拍（不是發起，是開拍）；

二拍流拍后10天內確認是否以物抵債，不抵債的法院應當在流拍后15天內發起變賣

（參考17年7月變賣新規：最高人民法院關于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知）；

變賣流拍后也可確認是否以物抵債，不抵債的，按照流程為解封退還被執行人（目前除江蘇有明確可以發布第二輪拍賣的規定（江蘇高院466號文件）以外，其他法院無具體規定，特殊情況建議法院內部合議決定）

是的。拍賣是強制的，時間由法院決定，但是當時人可以選擇拍賣機構。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條人民法院收到評估機構作出的評估報告后，應當在五日內將評估報告發送當事人及其他利害關系人。當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出。

當事人或者其他利害關系人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許。

第七條拍賣機構由當事人協商一致后經人民法院審查確定；協商不成的，從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的拍賣機構名冊中，采取隨機的方式確定；當事人雙方申請通過公開招標方式確定拍賣機構的，人民法院應當準許。

擴展資料：

拍賣保留價的設置方式：

第八條拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

第九條保留價確定后，依據本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優先債權和強制執行費用后無剩余可能的，應當在實施拍賣前將有關情況通知申請執行人。

申請執行人于收到通知后五日內申請繼續拍賣的，人民法院應當準許，但應當重新確定保留價；重新確定的保留價應當大于該優先債權及強制執行費用的總額。依照前款規定流拍的，拍賣費用由申請執行人負擔。

參考資料來源：百度百科-人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定