先抵押后出租的問題處理需要根據(jù)實(shí)際情況來定。如果出租在前，抵押在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效，這時(shí)，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)解除租賃關(guān)系。抵押權(quán)是抵押權(quán)人直接對物享有的權(quán)利，可以對抗物的所有人及第三人，因此，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而租賃關(guān)系中承租人的承租權(quán)是基于租賃合同而形成的一種債權(quán)。
《中華人民共和國民法典》
第四百零五條
抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。第三百八十四條
地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

訂立抵押合同時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)已出租如何處理訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。也就是說，財(cái)產(chǎn)出租了財(cái)產(chǎn)所有人可以對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，但出現(xiàn)糾紛時(shí)，債權(quán)人不能對原來的租賃關(guān)系進(jìn)行影響，原來的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的。已經(jīng)抵押的房屋能否出租抵押的房屋是可以出租的，他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán)，這兩個(gè)他物權(quán)是不矛盾的，可以同時(shí)存在同一個(gè)物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán)，所以設(shè)定抵押的房屋是可以出租的。但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過程中會產(chǎn)生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，肯定會影響到后設(shè)定的租賃，如何解決這種矛盾？抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人對該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”可見，后成立的承租權(quán)對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時(shí)可以不考慮租賃事實(shí)的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當(dāng)事人有約定的除外。因此，承租人在租賃房屋時(shí)要核實(shí)房屋的抵押情況。如果讀者有涉及到法律的問題需要援助的，歡迎來華律網(wǎng)進(jìn)行咨詢，我們有專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)幫助你。