抵押權對租賃權的重大影響
——租賃已抵押房產時必須注意的問題
抵押權對租賃權的重大影響——租賃已抵押房產時必須注意的問題
一、相關規定
《物權法》第190條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
《擔保法》司法解釋第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
最高院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
二、分析建議
盡管建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定，未經抵押權人同意不得出租，但由于法律、法規并沒有禁止抵押房屋的出租，因此《租賃合同》應當認定為有效。但是，該租賃權無法對抗抵押權人及其后的受讓人。有人提出，既然無法對抗，那么出租人是否可以主張優先購買權，以達到繼續使用租賃物的目的？
坦而言之，目前立法并沒有對此作出明確規定。《合同法》第230條僅規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。可以認為，優先購買權源于租賃權，產生沖突的實際上是租賃權與抵押權。最高院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也沒有對此予以明確，僅僅是明確了：請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
筆者認為，一方面，租賃權不能對抗抵押權的規定，僅僅是針對抵押權的行使、實現時，租賃合同的效力而言，不應當擴大對租賃權的限制。另一方面，優先購買權的行使并不能損害抵押權人的權利，抵押權的保障在于抵押物的變現。因此，承租人應當可以行使優先購買權。
但是，筆者還是再次提醒，在承租房屋時，有必要查明房屋抵押情況，否則很可能對房屋的正常使用遺留潛在的風險。
有些財產是不可以抵押的如：國有 集體土地所有權、公益法人的公益設施、所有權 使用權不明或有爭議的財產、依法被查封被扣押的財產、被確認為違法違章的建筑等
假如你的合同所涉及抵押物不再上訴之列，若為動產則抵押合同成立生效抵押權就成立，登記是自愿性質的只是對抗要件，若你合同所涉及的抵押物是不動產則登記是強制性的。未登記則不成立抵押權，無論你的抵押合同成立生效與否。
不動產、是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動產是一個民法概念，它包括土地及其上之房屋等不可移動、可以有固定地址的建筑物。
動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物。與不動產相對。
租賃合同有效。這是所謂的買賣不破租賃原則，租賃在先，后發生物權變動的，租賃合同對買受人有效
汽車抵押后租賃合同有效嗎 如先出租后抵押
《擔保法》48條：抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承祖人，原租賃合同繼續有效。
如先抵押后出租
《擔保法解釋》66條：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
一看這個租賃合同是否備案登記，二看租金是否合理，是否屬于惡意低價簽署合同逃避債務。一般這種情況，需要在法院協調下三方共同協商解決。
如果備案登記了，又是合理的租金水平，就需要執行合同（由新房東收租）或商談一定金額的現金補償。
抵押合同何時確定，抵押合同未生效抵押人的責任
抵押合同自簽訂時生效，雙方另有約定或法律另有規定的除外。但是需要進行抵押登記的，需要到相關部門進行抵押登記，否則不能產生對第三人的對抗力。
門面已抵押，抵押合同規定出租門面須經銀行書面同意，現抵押人與租賃戶未經銀行同意簽的合同有法律效力嗎如果租賃戶不知情，那么根據不對抗善意第三人的法律原則，合同成立，但銀行有權起訴抵押人；如果租賃人知情，那么違反了合同訂立的基本原則，該合同自訂立起即為無效合同。
期限對農村集體土地使用權租賃合同的效力有何影響 《中華人民共和國農村土地承包法》第十二條規定“ 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發包。”所以農村集體組織擁有的是土地的所有權。
第五條規定“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。”這里的“農村集體經濟組織成員”一般指本村村民，他們擁有承包權。承包人如果通過“依法、自愿、有償”的流轉原則將自己承包的土地轉包給他人，他人便有了經營權，經營權與承包權可以統一，也可以分開。
讀者：李先生李先生：你所反應的情況主要是物權法中的抵押權和用益物權（本案是承租權）之間的關系，也就是抵押權和租賃權誰優先的法律問題。主要是看兩者設定時間的先后順序。 如果抵押權設定在先，即在你租賃房屋之前，出租人已將房屋抵押給銀行，則抵押權優于租賃權。根據最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第66條第一款的規定：“抵押人將已抵押的財產出租，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。” 所以銀行有權要求單方解除合同租賃合同關系，并且你也不享有優先購買權。如果因此給你造成財產損失的，根據上述條文第二款規定：“抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面通知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。”你可以據此要求出租人賠償你的損失。 如果租賃權設立在先，即在你租賃房屋之后，出租人才將房屋抵押給銀行的。根據“買賣不破租賃”的規則，房屋購買人的所有權不得對抗租賃權，抵押權并無優先于所有權的效力，租賃權當然也可以對抗抵押權而繼續有效存在。 根據最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第65條規定：“抵押將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”所以你的租賃合同關系仍然有效。 值得指出的是，抵押權人的抵押權是價值權，而不是支配權，法律賦予抵押權人的是從抵押物的交換價值優先受償的權利，而不是任意處分抵押物的權利。所以，根據《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”，所以，銀行在拍賣該房產時，你享有優先的購買權，即在價格同一情況下你享有優先購買的權利。浙江浙南律師事務所蘇和秦律師
權利發生時間的先后順序。如果房屋承租權設定在先，抵押權設定在后，根據民法一般原理“買賣不破租賃”，可推出即使因抵押權人實現抵押權而取得被抵押的房地產時，原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續有效，房屋新的產權人不能隨便變更租賃合同，更不能解除合同，否則房屋承租人將有權拒絕解除房屋租賃合同。因此，如果您的租賃合同是在抵押合同發生之前就已經成立了，那么您完全有法律依據來拒絕銀行的要求。但是，如果房屋抵押權設定在先，承租權設定在后，這要分兩種情況，一是如果承租人明知房屋已設定抵押權而愿意承租的，抵押權人在實施抵押權時，就有權要求和承租人解除租賃合同；二是由于某種原因承租人不知道該房屋已設定抵押權而承租的，在我國現行法律并未加以明確規定，但在司法實踐中一般認為，抵押權人是否有權解除與房屋承租人之間的租賃合同，應以是否損害所抵押房屋的價值、影響房屋抵押權的實現為前提條件。也就是說，如果確實是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋貶值或者是給實施抵押權造成困難的，就應賦予抵押權人有權在特定條件下解除房地產租賃合同的權利。因此，如果由于您的承租關系的存在而影響銀行拍賣房屋的價格，那么銀行將有權解除您和房地產公司的租賃合同。除非您有足夠的證據證明這種租賃關系的存在并不影響銀行實施抵押權而對房屋進行的拍賣，那么在協商不成而提起訴訟時，法院有可能會支持您的主張，但是您要負完全的舉證責任。這種情況在實踐中并不多見。
租賃權與抵押權發生沖突時設立在先的具有優先權。房屋抵押前簽訂的租賃合同對租賃關系不產生任何影響，原租約繼續有效；房屋抵押后簽訂的租賃合同可以履行，但在抵押權實現后租賃合同對抵押權人不具有約束力。
法律客觀：《民法典》第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
視具體情況而定。如果抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響，那么是適用的。如果抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，那么買賣不破租賃是不適用的。《中華人民共和國民法典》第四百零五條抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
法律客觀：與租賃權的規定一樣，我國《擔保法》對抵押權的規定也是我國法律對財產權利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權和抵押權同是關于財產的權利，租賃權是債權，抵押權是物權，自然，二者會經常發生競合或沖突。這種競合或沖突通常有兩種情況：一是財產所有人將財產先出租后抵押。因為承租人不可能預見到后來抵押權的設立。另外,租賃權的存在從根本上來說也不影響抵押權的實現。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規定。二是財產所有人將財產先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用“先物權后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”因此，以抵押財產出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權優于租賃權，租賃關系因抵押權的實現而解除。
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