隨著“提前還款潮”的蔓延，不出意外，近日已經蔓延到該老師周邊了。
大多數人對于按揭的認識只停留在“我貸了多少錢，需要還多少年”身上，對于其他的賬目估計就不太清楚了。

對于按揭這筆賬，今天筆者再跟大家簡單盤一盤，免得大家到時候嚇一跳。

不多比比，直接上例子。
購房者趙大寶為了娶媳婦，購置新房向銀行貸了100萬，利率4.3%，貸款期限30年。
其中按揭形式有2種可以選擇，

等額本息：每月還款金額固定，其中前期還的利息偏多，本金偏少；

等額本金：每月還款金額逐漸遞減，其中前期本金偏多，利息偏少。

看這種解釋大伙兒應該覺得比較抽象，那我們直接上賬單，等額本息方式如下圖

每月還款4948.71元，30年連本帶利共還款178.15萬元。

有人問怎么要還這么多利息，其實原因很簡單，就是因為前期還款金額少，而這意味著更高的杠桿。

還款第15年是個利息與本金的分界線，還款期進入第16年時，才是真正還本金的時候。

不出意外，前文提到的考研名師事件中的貸款人，應該就是選擇的等額本息。

才還了6年，可不還的都是利息么！

所以很多朋友經常問自己等額本金要不要提前還款，站在還款本金與利息的角度，只要你還款還不足15年，那么提前還款其實都是無可厚非的。

但提前還款的那一刻也要明白，之前還的利息可就都白給了。

下面，我們再看等額本金賬單

首月還款6361.11元，最后一個月還款2787元，30年連本帶利164.68萬。

看到這，相信不少朋友覺得等額本金更劃算，因為它比等額本息約少還14萬元。
14萬可不是個小數目，去年都能上車貴州茅臺（6**519）了。

但咱也不能只看賊吃肉，不看賊挨打，從上面圖表可以清晰看到等額本金前期（6361元 pk本息4948.71元）還款壓力是比較高的。
所以前面我們也表示過，本息其實比本金更具備杠桿效應。

本金前期還的多，杠桿逐步走低，所以總還款額低于本息也貌似容易理解。

同樣的問題，如果是采用等額本金的方式，該不該提前還款呢？

上面這個圖給出了答案，請隨便還，壓根不存在虧利息這么一說。

看到這，相信大家對于房貸按揭應該就搞明白了。

但要不要提前換，其實還取決于大家自己對資金的利用能力，而非貸款有利息本身。

比如說，有人拿資金做實業可以做到平均年化10%以上的收益，有人拿資金去股市高拋低吸可以做到年化20%以上的收益，那又何必在乎4.3%左右的房貸利息支出呢！

房貸是普通人能撬動的最便宜的資金杠桿，這話說的其實也沒毛病，畢竟現階段利率低于4.3%的貸款也不多。經營貸算一個，但也只是特殊時期的特殊產物。

打開自己的微信支付寶，真實利率是房貸利率3倍也毫不夸張。

既然說到利率了，那么自然逃不開的就是房貸利率。

2023年1月20日，央行公布了最新5年期lpr，依舊4.3%按兵不動。

而這也算是符合筆者的判斷，在利率動態調整機制下，作為基準利率的LPR在當下階段已失去調正的意義。

因城施策，利率也不再一盤棋，哪個城市快撐不住自己往下調一下就好。
既精準，又不妨礙其他城市的政策秩序，這就是當前利率的基本盤。

截至近日，在全國103個重點城市中，有23個城市正在享受利率下調的精準滴灌，爽歪歪。

所以，勸那些還在期盼利率下調的朋友們，還是接受現實吧。