不動產包括的范圍是什么
不動產是不能被移動或如果被移動而使其價值或使用受到損害的物體，包括附著在地面或地面和地下的附屬物，以及有形的實體和基于有形實體的利益，例如土地、房屋、樹木等附著在土地上的物品。是一種因其自身的自然屬性而無法移動或移動，從而對其經濟價值造成重大損失的實體。其范圍包括：
1、房屋產權。房子是人的家，與我們的生命密不可分。房地產是房地產的注冊國，它能夠準確地反映人民的生活狀況和生活水平，從而指導國家的社會穩(wěn)定和人民的生活。2、房產。比如工業(yè)廠房、門市、出租的房子，政府都會征收一定的稅收。3、土地。我國的土地所有權屬于國有，但土地使用權、開發(fā)權、集體土地所有權、承包經營權等都應當進行登記。包括森林，草原，沙灘，礦山，牧場等。4、海域使用權。海域開發(fā)、養(yǎng)殖等使用權必須進行注冊。5、探礦權、礦業(yè)權。探礦權、采礦權等是以非實體的方式進行不動產登記的。
不動產包括：集體土地、房屋等建筑物、構筑物、林木、耕地、林地、草地、建設用地、宅基地、海域、地役權等。
法律依據(jù)
《不動產登記暫行條例》第5條（五）
以下不動產之權益，按本條例之規(guī)定進行登記：
(一)集體土地的產權；
(二)建筑物、構筑物等的產權；
(三)林木所有權；
(四)土地承包經營權，如耕地、林地和草地；
(五)土地使用權；
(六)土地使用權；
(七)海洋使用權；
(八)土地使用權；
(九)抵押；
(十)其他依法須進行登記的不動產權益。

《民法典》關于抵押權登記的規(guī)定為：如果當事人以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。如果是以不動產抵押的，則抵押權在辦理抵押登記的時候設立。下面是詳細分析
不動產抵押登記情形變化
哪些不動產可以抵押，哪些不可以抵押，這方面的變化主要是兩個。一是耕地、林地、草地等土地經營權抵押的，可以辦理不動產抵押登記，而不能以其土地承包經營權進行抵押。二是學校、幼兒園、醫(yī)療機構、養(yǎng)老機構等為公益目的成立的非營利法人不能以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老設施和其他公益設施抵押，但能夠以除此之外的其他不動產抵押；登記為營利法人的學校、幼兒園、醫(yī)療機構、養(yǎng)老機構等能夠以其不動產進行抵押。
不動產抵押登記規(guī)則變化
以前抵押人不能轉讓抵押的不動產，即不允許不動產帶著抵押負擔轉移。《民法典》施行后，承認抵押權的追及效力，允許抵押人轉讓抵押的不動產。但是，為了平衡抵押權人和抵押人的利益、穩(wěn)定預期，《民法典》第406條規(guī)定當事人可以就抵押財產能否轉讓進行約定。《擔保制度解釋》第43條規(guī)定禁止或者限制轉讓抵押財產的約定可以進行登記，登記約定后違反約定轉讓抵押財產的，不發(fā)生物權效力。據(jù)此，54號文修改了登記簿，在“抵押權登記信息”頁增加 “是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”欄目（以下簡稱“約定欄”）。要求登記機構根據(jù)當事人的申請在登記簿約定欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉讓的，由受讓人、抵押人和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉讓的，由受讓人、抵押人共同申請轉移登記。約定情況發(fā)生變化的，可以辦理變更登記。
這是不動產抵押登記規(guī)則的一個重大變化，必須全面準確把握。
一是充分認識“禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”（以下簡稱“禁限約定”）具有登記能力是法律所賦予的，依據(jù)當事人申請記載該約定是依法登記原則的內在要求。該約定一旦記載，則具有對抗效力。
二是記載“禁限約定”重點在于該約定是否存在，約定的具體內容在所不問，約定情況的變化也只關注“是”與“否”的變化。
三是抵押權人參與抵押不動產的轉讓，實際是利益第三方參與登記申請，這是對傳統(tǒng)的權利方、義務方共同申請登記規(guī)則的創(chuàng)新，需要在登記申請表中增加第三方申請人欄目或者記載第三方申請人信息。四是轉讓抵押不動產后，抵押人將隨之發(fā)生變更，抵押人變更登記可以與抵押不動產轉移登記同步開展，實現(xiàn)信息關聯(lián)變更。五是抵押預告登記時，抵押合同已經簽訂，且抵押預告登記轉為抵押權登記一般隨著主權利 “預轉現(xiàn)”同時進行。因此，在辦理抵押預告登記，需要記載是否存在“禁限約定”，這樣在轉為正式抵押登記時，該內容能夠予以轉載。
另外，還需注意：
第一，對于抵押權已登記的抵押財產清償順序，《民法典》第414條刪除了“抵押登記順序相同”的情形，這就要求登記機構精確記載抵押登記時間，有需要的可具體到時、分、秒，避免因登記時間相同而帶來清償順序的判斷問題。
第二，《民法典》保留了登記機構不得對不動產進行評估的規(guī)定，同時刪除了原《擔保法》“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”的規(guī)定，說明登記機構對“超額抵押”無審查之必要。
不動產抵押登記內容變化
不動產抵押登記內容的變化直接反映在登記簿的修改上，除增加記載“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”外，主要有兩個修改，
一是增加“擔保范圍”；
二是“最高債權數(shù)額”修改為“最高債權額”并獨立為一個欄目。
法律上的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現(xiàn)擔保物權的費用等6項。不動產抵押不轉移占有，不存在保管擔保財產費用。因此，法定的擔保范圍只有5項。當然，當事人另有約定的，依其約定。
實踐中，在合同中約定擔保范圍的較為普遍。原來登記簿沒有設立擔保范圍的專門欄目，只是在附記欄中記載。這樣存在兩方面問題：
一是有的地方記載，有的地方不記載，導致合同約定和登記簿記載不一致，為抵押權實現(xiàn)帶來困擾；
二是有的不記載具體范圍，只籠統(tǒng)填寫“詳見合同”，而合同屬于登記原始材料，除了權利人，其他人無法查詢，因而減弱了登記簿的公示作用。因此，登記簿修改時，增加了擔保范圍欄目，作為一般抵押和最高額抵押登簿的必填項目。填寫時，可以按照法定的5項內容，設置勾選方式。在辦理抵押預告登記時，記載擔保范圍，也是為了在轉為正式抵押登記時，該內容能夠予以轉載。
不動產抵押分為一般抵押和最高額抵押，一般抵押的主債權數(shù)額是確定的，最高額抵押一般決算前具體擔保數(shù)額無法確定。實踐中，最高債權額是“本金最高額”還是“債權最高額”，是以登記為準還是以合同為準，都不明確。原來的登記簿中將最高債權數(shù)額與被擔保主債權數(shù)額置于一欄，采取與一般抵押相同的處理方式，最高債權數(shù)額記載最高額抵押的主債權數(shù)額，同時記載擔保范圍。
但是，《擔保制度解釋》第15條規(guī)定，“最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產的費用、實現(xiàn)債權或者實現(xiàn)擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一致的，人民法院應當依據(jù)登記的最高債權額確定債權人優(yōu)先受償?shù)姆秶?br>”據(jù)此，新登記簿將“最高債權數(shù)額”修改為“最高債權額”，并從一般抵押的被擔保主債權數(shù)額欄目獨立出來；在記載擔保范圍的基礎上，最高債權額填寫最高額抵押擔保范圍所對應的最高債權數(shù)額，以與司法解釋一致。
不動產抵押登記效力變化
不動產抵押登記后才發(fā)生法律效力，這一點是不變的。根據(jù)《擔保制度解釋》，其效力變化主要涉及部分抵押登記業(yè)務。
一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原來有的地方依據(jù)原擔保法司法解釋，以依法獲準尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，不能及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物。
二是明確了抵押預告登記的順位保全和破產別除效力。辦理抵押預告登記后，房屋所有權已經首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，抵押權自預告登記之日起設立。在破產程序中，抵押不動產屬于破產財產的，抵押預告登記的權利人可以依法就抵押不動產優(yōu)先受償，但僅限于抵押不動產的價值范圍而非抵押擔保范圍。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民法典》
第三百九十四條　為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第三百九十五條　債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）海域使用權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第三百九十六條　企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優(yōu)先受償。
第三百九十七條　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
第三百九十八條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第三百九十九條　下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。
第四百條　設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數(shù)量等情況；
（四）擔保的范圍。
第四百零一條　抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優(yōu)先受償。
第四百零二條　以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
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