法律主觀：

房屋轉(zhuǎn)租合同的生效須符合下列條件：1、只有房屋租賃合同合法有效且未終止的，轉(zhuǎn)租合同才生效。承租人有合法租賃權(quán)，才有資格將其承租的房屋轉(zhuǎn)租。2、經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意，否則無(wú)效。3、次承租人須符合承租人的主體資格要求。4、房屋轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容須與房屋租賃合同相適應(yīng)，否則不生效，除另有約定。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

法律主觀：

一、非法轉(zhuǎn)租的法律效果
（一）出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同，同時(shí)可以請(qǐng)求 損害賠償 。
（二）承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的 租賃合同 有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物使用收益的義務(wù)。
（三）出租人與次承租人的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。
對(duì)轉(zhuǎn)租的法律規(guī)定各國(guó)主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國(guó)民法典規(guī)定承租人非經(jīng)出租人同意，不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉(zhuǎn)租;一種是放任主義。如法國(guó)民法典規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定除外。根據(jù)合同法我國(guó)系采限制主義。
對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依合同法規(guī)定出租人可以解除合同，但對(duì)于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然無(wú)效并未明確。審判實(shí)踐中，存在著大量因非法轉(zhuǎn)租引起的糾紛。解決此問(wèn)題的分歧有助于實(shí)踐中對(duì)非法轉(zhuǎn)租的準(zhǔn)確理解與運(yùn)用。
二、轉(zhuǎn)租合法嗎非法轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定
房屋可以轉(zhuǎn)租，但是合法的轉(zhuǎn)租需要滿足以下兩個(gè)條件：
（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。
轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無(wú)效。
（二）轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。
租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。
合法條件一：轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無(wú)效。
合法條件二：轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。
三、非法轉(zhuǎn)租是否屬于不當(dāng)?shù)美?br>不構(gòu)成.承租人和轉(zhuǎn)租人的合同是有效的,直到出租人跟承租人解除合同。
非法轉(zhuǎn)租，承租人與次承租人所簽訂的合同是否有效?
有三種不同的觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)：合同無(wú)效。根據(jù)《民法典》224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！鞭D(zhuǎn)租行為必須經(jīng)過(guò)出租房同意，未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的行為其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬無(wú)效合同。
第二種觀點(diǎn)：效力待定合同。根據(jù)《民法典》51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。無(wú)權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)權(quán)處分，因?yàn)?，?duì)于轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人的財(cái)產(chǎn)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際上是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定合同。
第三種觀點(diǎn)：合同有效。非法轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，所以轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬有效合同。
首先根據(jù)民法典規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生效。其次轉(zhuǎn)租符合合同的功能，法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無(wú)非就是獲取出租房屋帶來(lái)的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。最后根據(jù)合同自由的原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合意成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。
注意，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同必須有一個(gè)前提即次承租人善意無(wú)過(guò)失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無(wú)權(quán)處分行為。在無(wú)權(quán)處分條件下，對(duì)善意相對(duì)人給予特別保護(hù)，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

法律客觀：

2021年實(shí)施的《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。 第七百一十六條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

與租客簽訂的房屋租賃合同一般情況下是有效的。租賃合同的簽訂只要符合法律規(guī)定能夠依法生效的情形，該租賃合同就是有效的。只是如果該租賃合同為轉(zhuǎn)租的，需要經(jīng)過(guò)出租人同意；未經(jīng)出租人同意承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同或要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
【法律依據(jù)】
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第七百一十六條
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。