房屋轉租合同的生效須符合下列條件：1、只有房屋租賃合同合法有效且未終止的，轉租合同才生效。承租人有合法租賃權，才有資格將其承租的房屋轉租。2、經出租人同意轉租須經房屋所有權人的同意，否則無效。3、次承租人須符合承租人的主體資格要求。4、房屋轉租合同內容須與房屋租賃合同相適應，否則不生效，除另有約定。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
一、非法轉租的法律效果
（一）出租人與承租人之間的關系。承租人轉租為嚴重的違約行為，出租人有權解除合同，同時可以請求 損害賠償 。
（二）承租人與次承租人之間的關系。雙方之間的 租賃合同 有效，承租人負有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務。
（三）出租人與次承租人的關系。次承租人的租賃權不能對抗出租人。出租人終止租賃關系時，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。
對轉租的法律規定各國主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國民法典規定承租人非經出租人同意，不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉租;一種是放任主義。如法國民法典規定，承租人有轉租的權利，但租賃契約有禁止約定除外。根據合同法我國系采限制主義。
對未經出租人同意的轉租，依合同法規定出租人可以解除合同，但對于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當然無效并未明確。審判實踐中，存在著大量因非法轉租引起的糾紛。解決此問題的分歧有助于實踐中對非法轉租的準確理解與運用。
二、轉租合法嗎非法轉租合同效力如何認定
房屋可以轉租，但是合法的轉租需要滿足以下兩個條件：
（一）轉租須經房屋所有權人的同意。
轉租已不屬于正常使用的范疇，必須經房屋所有權人同意，否則無效。
（二）轉租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權人。
租金是房屋的收益，應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的，或謀取租金差價的轉租，房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。
合法條件一：轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇，必須經房屋所有權人同意，否則無效。
合法條件二：轉租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的，或謀取租金差價的轉租，房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。
三、非法轉租是否屬于不當得利
不構成.承租人和轉租人的合同是有效的,直到出租人跟承租人解除合同。
非法轉租，承租人與次承租人所簽訂的合同是否有效?
有三種不同的觀點：
第一種觀點：合同無效。根據《民法典》224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”轉租行為必須經過出租房同意，未經出租人同意而轉租的行為其性質顯然屬非法轉租，那么轉租合同應屬無效合同。
第二種觀點：效力待定合同。根據《民法典》51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。無權處分行為屬效力待定行為。非法轉租應當屬于無權處分，因為，對于轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是租賃物的占有、使用權，而非他人的財產，但承租人擅自將占有、使用權轉讓他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為。轉租合同應屬效力待定合同。
第三種觀點：合同有效。非法轉租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，所以轉租合同應屬有效合同。
首先根據民法典規定，租賃合同為諾成性合同。轉租合同從雙方意思表示一致時即生效。其次轉租符合合同的功能，法律規定轉租需經出租人同意是出于保護出租人的利益，但往往未經過出租人同意的轉租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉租行為的發生并不影響出租人實現收益，在某種情況下，還可以確保其收益。最后根據合同自由的原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。非法轉租合同本質上屬債權合同，債權合意成立的效力不應當受第三人約束，因此轉租合同雖未經出租人同意，亦應為有效合同。
注意，認定轉租合同為有效合同必須有一個前提即次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權處分行為。在無權處分條件下，對善意相對人給予特別保護，認定轉租合同為有效合同。
2021年實施的《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 第七百一十六條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。 承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
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