1、如果合同無效，購房者可以要求售房者全數返還其所支付的定金，所以要確定好協議的效力。比如沒有經濟適用房購買資格的人購買未滿五年的經濟適用房，這樣的協議就屬于無效協議，一旦發生糾紛，售房者就需要返還定金。
2、確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷后，定金應該全部返還。比如，如果售房者隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。
3、在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金。
4、在簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還。
簽訂房屋定金合同應注意哪些事項?
簽訂定金合同時為減少糾紛和避免不必要的經濟損失的發生，主要應注意：
1、嚴格審查主合同效力
定金合同是從合同，主合同無效，則定金合同自然無效。《擔保法》第5條第一款規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。
2、定金合同應當以書面形式簽訂
如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應的證據予以證明，則不能確定定金合同的成立。相反，如果有其他證據證明，且已實際交付，則定金合同亦成立有效。
3、定金的數額必須在合同標的額的20%以內約定
合同中對定金的具體數額的約定，由雙方當事人協商確定，定金的數額約定應適宜。《擔保法》第二十條規定定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同總額的20%。法律明確規定給付定金數額的上限，在上限以內所確定的具體數額由當事人雙方協商確定，如果定金的約定數額超過了主合同標的額的20%，則超過部分無效。
4、應當在合同中約定交付定金時間期限
合同當事人應在定金合同簽訂之日起一定期限內交付定金，且該期限必須明確、具體，以防止因合同對定金交付期限約定不明確，拖延交付定金，導致糾紛發生。
5、區別預付款與定金
首先，定金合同是要式合同，是一種從合同，而約定預付款的合同為諾成式合同，是主合同的一部分。
其次，定金的主要在于擔保主合同的履行。而預付款的給付構成債務的部分履行。
其三，當主合同履行遲延或履行不能時，屬于定金給付方違約時，無權要求返還定金，當定金收受方違約時，應雙倍返還定金。
也就是說，定金發揮著制裁違約方、補償守約方的雙重功能，在支付預付款的情況中，無論是給付方違約或者收受方違約導致解除合同的，收到預付款的一方均應將預付款退回。

在簽訂定金合同時，購房者一個不小心可能就會卷入定金糾紛，學會如何處理定金糾紛很重要。那么如何處理購房定金合同糾紛？下面由的小編在本文詳細介紹。
如何處理購房定金合同糾紛？
1、確認協議的效力
如果合同無效，購房者可以要求售房者全數返還其所支付的定金，所以要確定好協議的效力。比如沒有經濟適用房購買資格的人購買未滿五年的經濟適用房，這樣的協議就屬于無效協議，一旦發生糾紛，售房者就需要返還定金。
2、確認協議的內容
確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷后，定金應該全部返還。比如，如果售房者隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。
3、確認違約責任人
在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金。
4、確認買賣合同是否成立
在簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還。
5、確認支付方式
在沒有和售房者全部協商一致的情況下，不要給付定金。如果支付，好直接給付給售房者，不要交給中介轉交，因為減少環節也就意味著減少糾紛。
6、確認是否落實至書面
為了避免發生糾紛，任何承諾好都要落實成書面的東西。要知道，如果發生糾紛，錄音、證人證言都是可以作為證據的。
簽訂定金合同需要在注意什么？
1、定金條款并不具有強制性，購房者可以依法自主決定是否訂立定金條款
2、交易雙方應在定金條款中注明不履行合同的具體情況
3、雖然已訂立了定金條款，但只有在交付了定金后，合同才會生效
4、分清定金和訂金的區別，不要錯把訂金當定金
5、有的售房者會在定金條款中設下陷阱，故意讓其違約，所以要仔細閱讀定金條款。

購房定金合同糾紛可以采取協商、調解、仲裁、訴訟方式處理。收受定金的一方違約，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。符合法定條件的，當事人可以向人民法院提起訴訟。
【法律依據】
《民事訴訟法》第一百一十九條
起訴必須符合下列條件：
（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；
（二）有明確的被告；
（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；
（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
《中華人民共和國民法典》第十條
處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。