法律主觀：

房屋租賃合同需要具備以下幾個特征：第一，房屋租賃合同是轉移房屋使用權的合同。第二，房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。第三，房屋租賃合同具有臨時性。房屋轉租是需要簽訂房屋轉租合同的，房屋租賃合同有效且尚未終止，經出租人同意，次承租人須符合法定的條件，房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容相適應。
轉租合同是房屋租賃合同的一種，因此其生效首先應當符合房屋租賃合同的一般生效條件，除此之外，房屋轉租合同的生效還必須符合以下幾個條件：第一，房屋租賃合同有效且尚未終止。第二，經出租人同意。出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時，除非有特別約定，通常情況下都是認可承租人自己使用、收益租賃房屋。第三，次承租人須符合法定的條件。次承租人必須完全符合法律關于承租人的主體資格要求，法律、法規和規章對承租人主體資格有限制的，完全適用于次承租人。第四，房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容相適應。房屋轉租合同是以房屋租賃合同為基礎的合同，所以內容就必須相適應，否則無法生效。

法律客觀：

《民法典》第七百一十六條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

如果符合 合同生效要件 ，與租客簽訂的租賃合同有效；但是如果承租人轉租沒有經過出租人同意，出租人有權解除該租賃合同。根據《民法典》第七百一十六條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人 可以解除合同 。第七百一十七條規定，承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有 法律約束力 ，但是出租人與承租人另有約定的除外。《民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《民法典》第七百一十七條承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

轉租合同經原房東同意有效。如果在與原房東 簽訂的協議 中，原房東明確表示同意實施轉租，那么其轉租合同合法有效；如果在與原房東簽訂的協議中，原房東明確表示不允許轉租，那么其轉租合同視為無效。《中華人民共和國民法典》第七百一十七條承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。 《中華人民共和國民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。 承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。