新型冠狀病毒疫情屬于不可抗力。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。當(dāng)事人一方因新型冠狀病毒疫情不能履行合同的，可以根據(jù)實(shí)際情況部分或者全部免除責(zé)任。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》第一百八十條
因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。
第五百九十條
當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

在疫情期間對承租人來講房租的問題只能自己主動跟房東進(jìn)行溝通,需要經(jīng)過房東的同意才能延緩交房租的時間或者減少租金,可是目前為止,基本上沒有任何文件顯示,全國各地的房東在疫情期間都必須要給承租人減免房租。

一、承租人因?yàn)橐咔榉孔庠趺崔k?      可以和房東說明理由、積極協(xié)商,爭取互諒互讓,請求其適當(dāng)減少租金。但沒有規(guī)定房東必須減租。      疫情屬于不可抗力并無疑問,但是否影響到租賃合同的實(shí)際履行卻需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析。如政府未強(qiáng)制關(guān)停,但是經(jīng)營確受疫情影響,且繼續(xù)經(jīng)營可能會造成人群聚集、疫情傳播且明顯對承租人不利的場所,如酒吧、舞廳、酒樓等,如此時承租人選擇不繼續(xù)使用租賃房屋,則承租人也可根據(jù)公平原則或情勢變更來要求減免部分租金。二、房東未報(bào)告有疫區(qū)人員住宿,后發(fā)現(xiàn)租客已感染新型冠狀病毒肺炎,造成一定后果。房東是否應(yīng)擔(dān)責(zé)?      疫情防控時期,根據(jù)傳染病防治法的規(guī)定,縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)立即組織力量,按照預(yù)防、控制預(yù)案進(jìn)行防治,切斷傳染病的傳播途徑。而對涉及疫區(qū)人員的報(bào)告制度,就是為了有效切斷傳播途徑所采取的防控措施,任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守。      房東如明知租戶為疫區(qū)人員,而未履行報(bào)告職責(zé),甚至造成一定后果,可能會受到行政處罰。依據(jù)治安管理處罰法之規(guī)定,如果拒不執(zhí)行人民政府在緊急狀態(tài)情況下依法發(fā)布的決定、命令的,或者阻礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的,將處警告或者二百元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處五日以上十日以下拘留,可以并處五百元以下罰款。三、房屋租賃合同到期,因疫情無法搬家,責(zé)任在承租人嗎?      《民法典》規(guī)定,因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。由于疫情特殊時期,導(dǎo)致承租人無法按期搬家退房給房東。因此房東并不能追究承租人的違約責(zé)任。但是現(xiàn)在房屋畢竟還是由承租人占用,因此在占用期間承租人仍然應(yīng)該繼續(xù)支付房屋占用費(fèi)。      房屋租賃關(guān)系當(dāng)中,受疫情影響所帶來的沖擊也不能一概而論,實(shí)際上現(xiàn)在的狀態(tài)就是如果房東不同意減租的話,自己還是得照常交房租,但在這種特殊情況下,房東跟租客也應(yīng)該相互理解,如果直接解除租賃合同,對雙方都有影響。

近期，很多城市陸續(xù)迎來返程復(fù)工人員。一些小區(qū)擅自“升級”新冠肺炎疫情防控措施，在門口貼出“所有外地人員一律勸返”“所有租住人員一律不得進(jìn)入小區(qū)”等字樣，一時間將承租人置于尷尬境地。那么，諸如此類的“升級”措施是否符合法律法規(guī)呢？疫情當(dāng)前，承租人的合法權(quán)益又該如何維護(hù)呢？
阻止所有外地租戶進(jìn)小區(qū)無法律依據(jù)
首先讓我們來看看承租人享有哪些權(quán)利。根據(jù)我國合同法規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具體到房屋租賃合同中，即出租人把房屋交付給承租人占有、使用、收益，承租人向出租人交付相應(yīng)租金后，對所承租的房屋享有居住、使用、收益等權(quán)利。在雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效的情況下，其他任何人無合法事由不得妨礙承租人行使其對房屋的合法權(quán)利。
毋庸置疑，在正常情況下，承租人合法承租房屋之后享有居住、使用、收益房屋的權(quán)利，那么在現(xiàn)如今疫情防控的形勢之下，承租人相應(yīng)的權(quán)利是否會受到影響？當(dāng)下，一些地方的物業(yè)、居委會以及村委會張貼通知對外地返程的租戶一律勸返的行為有無法律依據(jù)呢？
國家衛(wèi)健委于2020年1月20日發(fā)布第1號公告，確認(rèn)新型冠狀病毒感染的肺炎屬于“乙類傳染病”，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施。根據(jù)我國傳染病防治法規(guī)定：對已經(jīng)發(fā)生甲類傳染病病例的場所或者該場所內(nèi)的特定區(qū)域的人員，所在地的縣級以上地方人民政府可以實(shí)施隔離措施，并同時向上一級人民政府報(bào)告；接到報(bào)告的上級人民政府應(yīng)當(dāng)即時作出是否批準(zhǔn)的決定。上級人民政府作出不予批準(zhǔn)決定的，實(shí)施隔離措施的人民政府應(yīng)當(dāng)立即解除隔離措施。傳染病暴發(fā)、流行時，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)立即組織力量，按照預(yù)防、控制預(yù)案進(jìn)行防治，切斷傳染病的傳播途徑。
根據(jù)上述規(guī)定，在當(dāng)前新型冠狀病毒感染肺炎形勢嚴(yán)峻的情況下，組織和采取合理的隔離措施來切斷傳染源是非常必要的，也是有相關(guān)法律法規(guī)支持的。但這是否意味著物業(yè)、居委會以及村委會張貼通知對外地返程人員一律勸返、不讓租戶進(jìn)入小區(qū)的行為是合法的呢？
關(guān)于居委會、村委會在疫情下的相關(guān)權(quán)利，根據(jù)傳染病防治法第九條第二款的規(guī)定，居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)組織居民、村民參與社區(qū)、農(nóng)村的傳染病預(yù)防與控制活動。在傳染病暴發(fā)、流行時，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)組織力量，團(tuán)結(jié)協(xié)作，群防群治，協(xié)助衛(wèi)生行政主管部門和其他有關(guān)部門、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)做好疫情信息的收集和報(bào)告、人員的分散隔離、公共衛(wèi)生措施的落實(shí)工作，向居民、村民宣傳傳染病防治的相關(guān)知識。
可見，在疫情防控期間，社區(qū)居委會、村委會有協(xié)助落實(shí)職責(zé)，但無權(quán)擅自升級防控措施。外地正常返程復(fù)工的房主、承租人享有對自己所購買、租賃房屋的居住使用權(quán)，社區(qū)居委會、村委會的決定不應(yīng)剝奪其合法權(quán)利，也無權(quán)阻止返程人員進(jìn)入所居住的小區(qū)。
而對小區(qū)物業(yè)公司來說，物業(yè)公司和房主、承租人之間存在的是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理中的權(quán)利主要是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理，沒有相關(guān)的法律法規(guī)賦予物業(yè)公司可以自行升級防控措施的權(quán)利。
因此，在現(xiàn)階段，并沒有相關(guān)法律法規(guī)支持物業(yè)公司、居委會以及村委會擅自升級防控措施，剝奪所有外地租戶應(yīng)有的基本權(quán)利。在特定的疫情情況下，為了保護(hù)人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全，各地出臺相應(yīng)的政策以防止疫情的擴(kuò)散，對此我們應(yīng)予尊重并積極配合，但是不能采取一刀切的方式方法，承租人的租住權(quán)利與業(yè)主的權(quán)利一樣都應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。正如北京市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人在1月31日召開的北京市新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作發(fā)布會上介紹的：“只要不是確診病例，沒有明顯發(fā)燒、咳嗽、乏力的返京人員應(yīng)當(dāng)允許進(jìn)入小區(qū)，但是要戴口罩，要測體溫，要有防護(hù)措施。”“要把社區(qū)防控作為防疫阻擊戰(zhàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確科學(xué)防控、精準(zhǔn)防控的原則，嚴(yán)格落實(shí)落細(xì)各項(xiàng)社區(qū)防控的措施。”
因疫情防控不能履行合同屬不可抗力
受新冠病毒肺炎疫情的影響，國家延長春節(jié)假期，各地延后企業(yè)復(fù)工時間，這對于個人房屋租賃合同的履行或多或少都產(chǎn)生了一定影響。如果承租人確實(shí)因?yàn)橐咔闊o法返回務(wù)工而不能繼續(xù)使用房屋，能否要求解除合同呢？
這首先要明確疫情的性質(zhì)。今年2月10日，全國人大常委會法工委新聞發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉表示，“當(dāng)前我國發(fā)生新型冠狀病毒感染肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。”由此可見，此次疫情對于不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不可抗力事件。
合同法第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
但需要特別注意的是，法律對不可抗力的適用也是有限制的。不可抗力事件的發(fā)生，只有其致使合同目的完全不能實(shí)現(xiàn)時，任何一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。當(dāng)事人不能任意以不可抗力之名免除義務(wù)人的所有責(zé)任，也不是相關(guān)義務(wù)人不經(jīng)任何補(bǔ)救行為，就必然減輕或者解除其責(zé)任。具體到某一份合同的履行是否存在不可抗力，還需要結(jié)合具體情況來判斷。
如果承租人因?yàn)橐咔闊o法返回務(wù)工而不能繼續(xù)使用房屋，的確可能造成疫情期間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，但這是否足以作為解除合同的事由、是否符合不可抗力的情形，具體還要看租賃合同未到期時間的長短、疫情的發(fā)生和持續(xù)時間、承租人個人因疫情帶來的身體健康狀況等。假如疫情的發(fā)生和持續(xù)時間相對于租賃合同期間來說比較短，以及承租人的個人健康狀況只是暫時、部分影響到合同履行，可協(xié)商通過延期、變更等方式繼續(xù)履行；如果綜合判斷前述因素足以構(gòu)成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況，則承租人提出退房，可以援引不可抗力條款解除合同。
舉例來說，假如承租人小王和房主老李簽訂了房屋租賃合同，雙方約定從2020年1月2日起開始承租老李的房屋，租期為三年。1月20日小王回到山東老家過年，因?yàn)橐咔榈挠绊懀m然小王自己的身體健康沒有問題，但是由于各種原因暫時無法返京，這時小王能否向老李主張解除合同呢？答案是否定的，因?yàn)榫C合小王租房到期的時間（即2023年1月1日）以及身體狀況，不會導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，因此無權(quán)單方解除合同。
能否減免租金須溝通協(xié)商
既然承租人因?yàn)橐咔闊o法返回務(wù)工而不能繼續(xù)使用房屋不一定會屬于不可抗力的情形，承租人也不必然享有合同解除權(quán)。那么，承租人在不能解除合同的情況下能否向出租方要求減免租金呢？
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
當(dāng)前沒有法律直接規(guī)定承租人可以因?yàn)橐咔橐蟪鲎馊藴p免租金。實(shí)踐中，如果承租人確實(shí)因?yàn)橐咔樵蚝推渌蛩赜绊憻o法返程，也不能依據(jù)不可抗力解除合同的，承租方可以與出租人溝通協(xié)商，按照公平原則，要求減免部分租金，確定從疫情開始至今已發(fā)生的租金，并對可預(yù)計(jì)期間內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)及租金支付時間進(jìn)行協(xié)商。
總而言之，承租人依法承租出租人房屋，就對房屋有居住、使用的權(quán)利。疫情當(dāng)前，社區(qū)防控是這場防疫阻擊戰(zhàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但相關(guān)主體應(yīng)在法律法規(guī)的框架內(nèi)科學(xué)防控、精準(zhǔn)防控，也應(yīng)對相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益予以保障。 （作者單位：北京市朝陽區(qū)人民法院）
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什么算“不可抗力”
在簽訂合同時，經(jīng)常會提到不可抗力，并約定因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。那么，法律上怎么對不可抗力進(jìn)行認(rèn)定呢？
我國民法總則和合同法中對不可抗力都有所規(guī)定，就是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。某一情況是否屬不可抗力，應(yīng)從以下幾個方面綜合加以認(rèn)定：
一是不可預(yù)見性。法律要求構(gòu)成不可抗力的事件必須是有關(guān)當(dāng)事人在訂立合同時，對這個事件是否會發(fā)生是不可能預(yù)見到的。
二是不可避免性。合同生效后，當(dāng)事人對可能出現(xiàn)的意外情況盡管采取了及時合理的措施，但客觀上并不能阻止這一意外情況的發(fā)生，這就是不可避免性。如果一個事件的發(fā)生完全可以通過當(dāng)事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認(rèn)為是不可抗力。
三是不可克服性。不可克服性是指合同的當(dāng)事人對于意外發(fā)生的某一個事件所造成的損失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通過當(dāng)事人的努力而得到克服，那么這個事件就不是不可抗力事件。
四是履行期間性。對某一個具體合同而言，構(gòu)成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之后、終止以前，即合同的履行期間內(nèi)發(fā)生的。如果一項(xiàng)事件發(fā)生在合同訂立之前或履行之后，或在一方履行遲延而又經(jīng)對方當(dāng)事人同意時，則不能構(gòu)成這個合同的不可抗力事件。
對于哪些事件屬不可抗力，我國法律并沒有作出具體規(guī)定，通常被認(rèn)為包括戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害、罷工、騷亂、政府行為等情況。

疫情防控期間房租的具體協(xié)調(diào)方案需要跟房東協(xié)商，但根據(jù)規(guī)定，企業(yè)租來的場所現(xiàn)在沒辦法正常使用的話，完全可以請求免除租金，疫情導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營已經(jīng)嚴(yán)重虧損的，只能請求免除部分租金，至于個人住房租賃合同，想免租的只能跟房東協(xié)商。
因?yàn)榉揽匾咔榉孔庠趺磪f(xié)調(diào)?
(一)對于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營，已有明確行政管控政策導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)使用目的，則應(yīng)當(dāng)免除租金
此種情況是指因政府及有關(guān)部門為防治新型冠狀病毒疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致租賃合同不能履行的情況。如根據(jù)政府的要求關(guān)停的網(wǎng)吧、KT、酒吧、電影院、大賣場、餐飲場所、農(nóng)貿(mào)市場等。又如因政府政策延長假期造成無法開工的工廠導(dǎo)致工廠未能用于生產(chǎn)經(jīng)營的。由于此時出租人因行政管控而無法提供可供承租人持續(xù)正常使用的租賃房屋，則承租人也當(dāng)然無需支付相應(yīng)的租金，同時出租人無需承擔(dān)無法提供適格租賃房屋的違約責(zé)任。
(二)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請求減免部分租金
此種情況是在疫情期間，承租人一直占有并使用著租賃物用于經(jīng)營活動，因此免除租金是明顯不符合情理的。因疫情對生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了明顯的影響，如因疫情給社會公眾造成的恐懼或政府限制人員外出導(dǎo)致商場人流明顯減少的，疫情導(dǎo)致物流、交通暢嚴(yán)重影響生產(chǎn)經(jīng)營且導(dǎo)致承租人收益明顯減少甚至虧損的，承租人可據(jù)此為由要求減少部分租金。對此，法院亦可酌情減免部分租金。
(三)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營，疫情并未導(dǎo)致其收益明顯減少的，不可請求減免租金
如疫情并未影響其生產(chǎn)經(jīng)營甚至導(dǎo)致其經(jīng)營收益明顯高于日常情況的，如用于開設(shè)藥店或銷售防護(hù)用品的房屋獲得了比往常更大的收益，承租人不可主張減免租賃。對于仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營活動，其收益減少不明顯的，亦不可請求減免租賃。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法第四十九條自然災(zāi)害、事故災(zāi)難或者公共衛(wèi)生事件發(fā)生后，履行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)的人民政府可以采取下列一項(xiàng)或者多項(xiàng)應(yīng)急處置措施： （一）組織營救和救治受害人員，疏散、撤離并妥善安置受到威脅的人員以及采取其他救助措施； （二）迅速控制危險(xiǎn)源，標(biāo)明危險(xiǎn)區(qū)域，封鎖危險(xiǎn)場所，劃定警戒區(qū)，實(shí)行交通管制以及其他控制措施； （三）立即搶修被損壞的交通、通信、供水、排水、供電、供氣、供熱等公共設(shè)施，向受到危害的人員提供避難場所和生活必需品，實(shí)施醫(yī)療救護(hù)和衛(wèi)生防疫以及其他保障措施； （四）禁止或者限制使用有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，關(guān)閉或者限制使用有關(guān)場所，中止人員密集的活動或者可能導(dǎo)致危害擴(kuò)大的生產(chǎn)經(jīng)營活動以及采取其他保護(hù)措施； （五）啟用本級人民政府設(shè)置的財(cái)政預(yù)備費(fèi)和儲備的應(yīng)急救援物資，必要時調(diào)用其他急需物資、設(shè)備、設(shè)施、工具； （六）組織公民參加應(yīng)急救援和處置工作，要求具有特定專長的人員提供服務(wù)； （七）保障食品、飲用水、燃料等基本生活必需品的供應(yīng)； （八）依法從嚴(yán)懲處囤積居奇、哄抬物價、制假售假等擾亂市場秩序的行為，穩(wěn)定市場價格，維護(hù)市場秩序； （九）依法從嚴(yán)懲處哄搶財(cái)物、干擾破壞應(yīng)急處置工作等擾亂社會秩序的行為，維護(hù)社會治安； （十）采取防止發(fā)生次生、衍生事件的必要措施。