無論是新房買賣還是 二手房 買賣，簽合同的時候我們都會注意到這樣幾個字“不可抗力”，但是很少有人去深究“不可抗力”是什么樣的“不可抗力”，基本上處于一知半解的狀態(tài)，并沒有深入仔細的了解，對于 樓市 調(diào)控是否屬于“不可抗力”和“不可抗力”致使的房屋損毀，房貸還是否要還都還不清楚。為了保障房屋交易雙方的利益，購房者買房時簽訂的購房合同上會有相應(yīng)的違約處罰，同時出于對違約情況的全面考慮，因為不可抗力而導(dǎo)致的違約可以不追究違約責(zé)任，那么購房合同中不可抗力是什么呢？
一，不可抗力的定義是什么
不可抗力是一項免責(zé)條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同，在我國《民法通則》上是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。比如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。

二、在不可抗力使用的過程中，大家還需要注意以下問題：

1、無論合同中是否約定不可抗力條款，都不影響直接法律的規(guī)定；

2、不可抗力條款屬于法定免責(zé)條款：

（1）約定不可抗力條款如果小于法定范圍，當事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé)；

（2）如果大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款。

3、一般情況不可抗力作為免責(zé)條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排出在免責(zé)事由之外，但也有例外情況：

（1）金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除；

（2）遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。

不可抗力雖然是法定的免責(zé)條款，但并不是說一旦發(fā)生不可抗力就一定能夠免責(zé)。根據(jù)合同法規(guī)定：當事人由于一方不可抗力不能履行合同時應(yīng)該及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并且在合理的范圍提供證明。所以不可抗力想要免責(zé)是需要具備一定的條件的：

4、在發(fā)生不可抗力事件時，必須在一定期限內(nèi)提供免責(zé)的相關(guān)證據(jù)；

5、不可抗力發(fā)生時，一方承擔了保護的義務(wù)，盡量去彌補損失，避免給對方造成傷害。

三，依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)須同時具備不能預(yù)見、不能避免并不能克服三個條件。

四，如果開發(fā)商逾期交房的理由，符合這三個條件，那么可認定該事由為不可抗力，可免除開發(fā)商的違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，應(yīng)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

五，現(xiàn)行商品房買賣中，開發(fā)商通常將以下事項列為不可抗力條款中的免責(zé)事項：

1、施工中遇到異常困難(如：惡劣天氣、季節(jié)影響)及重大技術(shù)問題不能及時解決；

2、市政配套的批準與安裝的延誤或其他政府原因。
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法律主觀：

民法典規(guī)定，合同不需要約定不可抗力，不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。,《中華人民共和國民法典》第一百八十條【不可抗力】因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。,第四百七十條【合同主要條款與示范文本】合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括下列條款：,（一）當事人的姓名或者名稱和住所;,（二）標的;,（三）數(shù)量;,（四）質(zhì)量;,（五）價款或者報酬;,（六）履行期限、地點和方式;,（七）違約責(zé)任;,（八）解決爭議的方法。,當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。,若因不可抗力導(dǎo)致工程無法進行，當事人是可以向?qū)Ψ剿髻r工期和費用的，但在合同中約定了不可抗力的相關(guān)免責(zé)條款的情況下除外。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。,《中華人民共和國建筑法》第七十四條，建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，或者有其他不按照工程設(shè)計圖紙或者施工技術(shù)標準施工的行為的，責(zé)令改正，處以罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成建筑工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標準的，負責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,《中華人民共和國民法典》第五百九十條，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

法律客觀：

我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。某一情況是否屬不可抗力，應(yīng)從以下幾個方面綜合加以認定：1、不可預(yù)見性。法律要求構(gòu)成不可抗力的事件必須是有關(guān)當事人在訂立合同時，對這個事件是否會發(fā)生是不可能預(yù)見到的。在正常情況下，對于一般合同當事人來說，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標準：一是客觀標準，就是在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，合同當事人就應(yīng)預(yù)見到;如果對該種事件的預(yù)見需要有一定專門知識，那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的，則該合同的當事人就應(yīng)該預(yù)見到。另一個標準是主觀標準，就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件如年齡、智力發(fā)育狀況、知識水平，教育和技術(shù)能力等來判斷合同的當事人是否應(yīng)該預(yù)見到。這兩種標準，可以單獨運用，但在多種情況下應(yīng)結(jié)合使用。2、不可避免性。合同生效后，當事人對可能出現(xiàn)的意外情況盡管采取了及時合理的措施，但客觀上并不能阻止這一意外情況的發(fā)生，這就是不可避免性。如果一個事件的發(fā)生完全可以通過當事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認為是不可抗力。3、不可克服性。不可克服性是指合同的當事人對于意外發(fā)生的某一個事件所造成的損失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通過當事人的努力而得到克服，那么這個事件就不是不可抗力事件。4、履行期間性。對某一個具體合同而言，構(gòu)成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之后、終止以前，即合同的履行期間內(nèi)發(fā)生的。如果一項事件發(fā)生在合同訂立之前或履行之后，或在一方履行遲延而又經(jīng)對方當事人同意時，則不能構(gòu)成這個合同的不可抗力事件。構(gòu)成一項合同的不可抗力事件，必須同時具備上述四個要件，缺一不可。

法律分析：
不可抗力條款可以約定，但是約定時需要注意以下情況：
(1)合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；
(2)不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé);如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款；
(3)不可抗力作為免責(zé)條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外。

法律依據(jù)：
《城市房屋租賃管理辦法》 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：
（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；
（三）當事人協(xié)商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當由責(zé)任方負責(zé)賠償。