肺炎疫情構(gòu)成“不可抗力”，但并不意味著能直接減免房租，能否減免房租還需具體問題具體分析。      第一步:先看《租賃合同》是否有關(guān)于不可抗力之約定:      出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系，是以《租賃合同》來對標(biāo)。肺炎疫情這一不可抗力的事由發(fā)生以后，如果《租賃合同》已經(jīng)就能否減免減免租金、減免多少、減免條件等進(jìn)行了明確具體的約定，根據(jù)意思自治優(yōu)先的合同原則，應(yīng)當(dāng)遵循該合同約定。當(dāng)然，此處所言合同約定(意思自治)是建立在合法框架內(nèi)的約定，約定內(nèi)容不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則會(huì)因違反《合同法》第四十條、第五十二條或第五十三條等規(guī)定而被歸于無效。      換言之，如果你的租賃合同恰好明確約定了不可抗力減免的情形且雙方無爭議，那恭喜你，可以不用往下看了;如果你的租賃合同沒約定或約定不明，能否減免房租，還請繼續(xù)往下看。      第二步:《租賃合同》對不可抗力出現(xiàn)后沒有特別約定或約定不明的，則根據(jù)以下不同情況區(qū)別處理:      《合同法》第一百一十七條規(guī)定:“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”很明顯，如果適用該規(guī)定，能否減免租金的關(guān)鍵在于是否“因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同”。在《租賃合同》中，出租人的義務(wù)是交付合法且可供正常使用的房屋;承租人的義務(wù)就是合法、合理、合約地使用房屋，并按時(shí)支付租金等款項(xiàng)。如果承租人意欲主張減免租金，其主張應(yīng)符合“因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的”這一硬性要件，否則可能得不到支持。而承租人“不能履行合同”指的正是因肺炎疫情，租賃房屋被勒令關(guān)閉、被斷水?dāng)嚯姟⒈幌奁谑褂玫惹樾巍Ｈ绱_實(shí)屬于上述“不能履行合同”之情形，則可以根據(jù)不可抗力對租賃合同“不能履行”方面的影響力，綜合判斷減免租金的具體數(shù)額。當(dāng)然，租金減免的具體數(shù)額還是需要出租人和承租人雙方協(xié)商一致確定，否則只能訴諸法院或仲裁，耗時(shí)費(fèi)力。