如果當事人遲延履行后發生不可抗力，不能免除責任。因此，只有在疫情發生期間產生的違約行為，法院可以結合疫情及防控措施的影響以及當事人主張免除責任的理由，綜合考量是否適用不可抗力條款。就疫情開始前租客已發生的違約行為，房主可以向對方主張違約金。,疫情期間，為了有效防控，許多地方采取交通管制等措施，多地法院也關閉了現場立案及服務大廳，客觀上給當事人立案造成了一定程度的障礙。但根據《民法典》第一百九十四條規定，在訴訟時效期間的最后六個月內，因不可抗力的障礙，不能行使請求權的，訴訟時效中止;中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。同時，各地法院也開通了微信立案、郵寄立案等多種方式，確保當事人的權利得到保障。因此，想要到法院通過訴訟解決糾紛的承租方或出租方，應對相關案件的訴訟時效進行把握和計算，或通過網絡、郵寄等方式立案，從而保證及時行使自己的權利。,《民法典》第585條第1款規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。,《民法典》第585條第2款規定：約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求法院予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院適當減少。但是違約金是當事人雙方在訂約時對一方違約后可能造成的損失的一種預先估算，與違約后守約方的實際損失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律規定預定違約金，除了給當事人施加心理壓力外，也避免了違約后損失計算的麻煩和當事人證明損失大小的麻煩，使當事人能迅速確定自己應當承擔的具體責任。因此，當事人如需要法院增加違約金額、或者當違約金過分高于損失時，則需承擔證明損失大小的責任。,從《民法典》的基本原則“平等、自愿、公平、誠實信用”等方面上講，一般認為只要約定的違約金數額扣除實際損失后，其余款不超過主合同總金額的20%;就應當不屬于“過分高于”的情況。,另外，《民法典》第119條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。這是意思自治在法律上的效力，故此合同一旦有效成立，當事人必須受合同約束。現在我國基本處于市場經濟，所以現行合同法沒有對違約金的數額進行限制，在當事人的意思自治不違背有關法律法規禁止性規定的情況下，應予以尊重并應受法律保護。而違約金具有懲罰性也是理所當然，如果不對違約方懲罰，法律對守約方就沒有任何鼓勵和保護了。,違約金的目的是為了保護合同雙方的合法權益，一方如無法達成和解賠償的，可以向當地的人民法院提起訴訟辦理。辦理時需要攜帶自身的案件證據和簽訂的合同，說明案件原因要求人民法院對自身的合法權益進行保護。,合同違約金不可以開發票。合同違約金不屬于發票管理范圍，是為了補償違約方因為未履行合同業務而給其他締約方造成的損失。收取違約金不需要開具發票，開具收款收據即可，但按規定應補繳企業所得稅或者個稅。,《發票管理辦法》第三條規定，本辦法所稱的發票，是指在購銷商品、提供勞務或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。,根據2021年1月1日起施行的《民法典》第五百八十五第一款條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定的數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
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