開發(fā)商交不了房，還需要還貸款嗎？

一、關(guān)鍵詞:商品房預(yù)售合同，解除合同，貸款

1.典型案例:小王以1470萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買一套商品房。合同簽訂后，小王支付首付款700余萬(wàn)，余款以貸款方式支付。為辦理貸款，小王與開發(fā)商、銀行共同簽訂房地產(chǎn)抵押合同約定，小王以其所購(gòu)房屋為銀行提供擔(dān)保，開發(fā)商應(yīng)按約定時(shí)間交房，如開發(fā)商不按期交房影響銀行利益時(shí)，開發(fā)商應(yīng)代替小王賠償銀行損失。締約后，因開發(fā)商未能按期交房，購(gòu)房合同及抵押合同均被解除。合同被解除后，銀行訴請(qǐng)小王及開發(fā)商返還欠付本息600余萬(wàn)元。

2.法院判決:

法院經(jīng)審理認(rèn)為:商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。因此，小王不負(fù)有返還義務(wù)。最終，法院判決駁回銀行的訴訟請(qǐng)求。

二、懂法重點(diǎn):

1.貸款購(gòu)房時(shí)，各方的權(quán)利義務(wù)格局為何?一般而言，貸款購(gòu)房時(shí)，涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。在商品房買賣合同中，購(gòu)房人支付房款，開發(fā)商交付房屋;在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將購(gòu)房人所貸款項(xiàng)直接支付給開發(fā)商，開發(fā)商實(shí)際用款。購(gòu)房人并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，購(gòu)房人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)可大致保持平衡。旦合同無(wú)法正常履行，則購(gòu)房人存在既無(wú)法拿到房，仍然需要還貸的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)失衡的局面。

2.買方的風(fēng)險(xiǎn)如何化解?面對(duì)購(gòu)房人的上述風(fēng)險(xiǎn)，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。因此，購(gòu)房合同被解除時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將所得購(gòu)房貸款返還銀行。本案中，法院作出上述判決的理由也在于避免各方利益嚴(yán)重失衡，不當(dāng)損害購(gòu)房人利益。

3.遇到格式合同怎么辦?盡管存在上述規(guī)定，但銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，其提供的格式合同往往會(huì)約定，購(gòu)房合同解除時(shí)借款人也就是購(gòu)房人負(fù)有還款義務(wù)。遇糾紛時(shí)，作為弱勢(shì)一方，消費(fèi)者購(gòu)房人則可以依據(jù)《民法典》第四百九十七條，主張格式條款無(wú)效。以此排除相關(guān)條款對(duì)購(gòu)房人的拘束力。

法律分析：解除借款合同后利息按照當(dāng)事人約定的利率計(jì)算，但是雙方約定的利率不得超過(guò)合同成立時(shí)一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的四倍。借款合同對(duì)支付利息沒(méi)有約定的，視為沒(méi)有利息。

法律依據(jù)：《民間借貸司法解釋》 第二十九條 借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過(guò)年利率24％為限。未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區(qū)分不同情況處理：（一）既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6％支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持；（二）約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。因此解除借款合同后利息分別按照借款期利息或者年利率6％計(jì)算。