開發商交不了房，還需要還貸款嗎？

一、關鍵詞:商品房預售合同，解除合同，貸款

1.典型案例:小王以1470萬元價格購買一套商品房。合同簽訂后，小王支付首付款700余萬，余款以貸款方式支付。為辦理貸款，小王與開發商、銀行共同簽訂房地產抵押合同約定，小王以其所購房屋為銀行提供擔保，開發商應按約定時間交房，如開發商不按期交房影響銀行利益時，開發商應代替小王賠償銀行損失。締約后，因開發商未能按期交房，購房合同及抵押合同均被解除。合同被解除后，銀行訴請小王及開發商返還欠付本息600余萬元。

2.法院判決:

法院經審理認為:商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。因此，小王不負有返還義務。最終，法院判決駁回銀行的訴訟請求。

二、懂法重點:

1.貸款購房時，各方的權利義務格局為何?一般而言，貸款購房時，涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。在商品房買賣合同中，購房人支付房款，開發商交付房屋;在商品房擔保貸款合同中，銀行將購房人所貸款項直接支付給開發商，開發商實際用款。購房人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，購房人取得房屋，各方權利義務可大致保持平衡。旦合同無法正常履行，則購房人存在既無法拿到房，仍然需要還貸的風險，出現權利義務失衡的局面。

2.買方的風險如何化解?面對購房人的上述風險，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。因此，購房合同被解除時，開發商應當將所得購房貸款返還銀行。本案中，法院作出上述判決的理由也在于避免各方利益嚴重失衡，不當損害購房人利益。

3.遇到格式合同怎么辦?盡管存在上述規定，但銀行為降低風險，其提供的格式合同往往會約定，購房合同解除時借款人也就是購房人負有還款義務。遇糾紛時，作為弱勢一方，消費者購房人則可以依據《民法典》第四百九十七條，主張格式條款無效。以此排除相關條款對購房人的拘束力。

法律分析：解除借款合同后利息按照當事人約定的利率計算，但是雙方約定的利率不得超過合同成立時一年期貸款市場報價利率的四倍。借款合同對支付利息沒有約定的，視為沒有利息。

法律依據：《民間借貸司法解釋》 第二十九條 借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24％為限。未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區分不同情況處理：（一）既未約定借期內的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6％支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持；（二）約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持。因此解除借款合同后利息分別按照借款期利息或者年利率6％計算。