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承租人的優先購買權遭到侵犯后,應怎么尋求救濟?(承租人的優先購買權如何救濟)

首頁 > 債權債務2023-11-14 04:46:17

侵犯股東優先購買權的救濟方式

法律主觀:

侵犯股東 優先購買權 處理方法如下: 1、與侵權人協商解決; 2、請求法院撤回該侵權的 股權轉讓協議 ; 3、請求侵權人承擔 侵權損害賠償責任 。根據《公司法》第七十一條規定,經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。

法律客觀:

《公司法》第七十一條經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。

優先購買權的法律救濟

侵害優先購買權的法律救濟中國現行法律僅規定了在出賣人出賣標的物時,按份共有人、合伙人、承典人等可行使優先購買權,但對于出賣人在未通知優先購買人情況下出賣標的物,優先購買權如何實現并未做出規定。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以宣告該房屋買賣無效。”法院在司法實務中也認為出賣人未履行通知義務,即將標的物出賣給他人的,先買權人得請求法院宣告該買賣合同無效。但司法實踐中這種做法值得商榷。再出賣人未履行通知義務,擅自將標的物賣給第三人,將出賣人與第三人訂立的合同認定為無效,不利于保護無過錯方當事人的利益,其弊大于利。市場交易行為只要不違背國家利益或社會公共利益,當事人應該有選擇合同效力的權利,這也有利于節約交易成本,保護交易安全。合同法語民法通則相比較縮小了無效合同的種類,就是這種立法理念的體現。應當將出賣人與第三人之間有害于優先購買權的合同規定為可撤銷合同。只有先買權人在提起訴訟時,表示愿意以同等條件購買,法院才能宣告該買賣合同無效。因為如果先買權人不打算購買出賣物或者不愿意以“同等條件”購買出賣物,則此時先買權人的利益并未因出賣人與第三人之間的買賣合同而受到損害,自沒有宣告其買賣合同無效的必要。而且維持出賣人與第三人之間買賣合同的效力,一方面可以防止先買權人利用優先購買權提起惡意訴訟,阻止出賣人正常出賣房屋,另一方面又有利于房屋價值的充分實現,同時保護了善意第三人的利益,促進了交易安全和財產流轉,使法律價值得以真正體現。
出賣人與第三人之間買賣合同被撤銷后,應當同時在出賣人與先買權人之間成立以同等條件為內容的買賣合同,第一、優先購買權為一種附條件形成權,在同等條件下,先買權人僅依一方之意思表示便使出賣人負有將所有權轉移給其的義務,出賣人在此種情況下負有承諾的義務;第二、這樣可以減少當事人的訟累,節約司法資源,符合“兩便原則”,有利于徹底保護優先購買權的利益,防止出賣人以種種理由使優先購買權無法實現,如以不出賣為理由來對抗優先購買權,致使優先購買權無法實現,導致優先購買權形同虛設,不能發揮其應有的作用。
當出賣人與第三人之間的買賣合同被撤銷時,合同尚未履行,先買權人可直接請求出賣人交付標的物,自無探討之必要,但若合同已經履行,先買權人應當向誰請求交付標的物呢?為了避免由第三人將標的物返還給出賣人,再由出賣人交付給先買權人的繁瑣,也為了防止因當事人怠于返還標的物和價款所可能產生的糾紛,法律宜規定先買權人有權請求第三人交付標的物,不得請求出賣人交付;第三人對其已經支付給出賣人的價金有權要求先買權人償還,而不得請求出賣人償還,對于尚未支付的價金,免除第三人的支付義務,第三人在沒有從先買權人處受領其已支付給出賣人的價款之前,就標的物的交付享有同時履行抗辯權,有權拒絕向先買權人為出賣物所有權的轉移。

論述優先購買權救濟喪失的條件

法律主觀:

一、 侵犯優先購買權的損失賠償范圍
以出租人侵害承租人優先購買權的賠償范圍問題為例,可以考慮以下幾個方面:
1 、搬家損失,即無法行使優先購買權而被迫搬家所支出的必要費用 ;
2 、租金損失,即在 租賃合同 有效期內,如在租賃房屋出賣時點承租人行使優先購買權后,則在購買后,租賃合同到期日前的租賃期間內,承租人將無需支付房屋,減少該部分租金的支出 ;
3 、差價損失,即履行利益的損失,侵害承租人優先購買權的主體應當賠償承租人買房出賣時所定的價格與該房屋現在市場價格之間的差額損失。就具體司法實踐而言,應區分兩種情況,
其一,如租賃合同到期后承租人起訴請求 損害賠償 ,則以合同到期時的市場價格與房屋出賣時的價格之差為準計算承租人的房屋差價損失。
其二,如租賃合同有效期內承租人起訴請求損害賠償,則以起訴時的市場價格與房屋出賣時的價格之差為準計算承租人的房屋差價損失。
二、 什么是優先購買權
優先購買權是指特定人依約定或者法律規定,于所有人出賣動產或者不動產時,有依同等條件優先購買的權利。該權利性質乃形成權,即優先購買人得依一方的意思表示,優先簽訂出賣人與第三人同等條件的買賣契約,無需義務人承諾。
1 、 按份共有 人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的,應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。
2 、兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例 ; 協商不成的,按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。
三、優先購買權的形式要件

優先購買權優先購買權行使的形式要件——“行使期限”
我們說優先購買權于其基礎法律關系或法律事實產生之時即已成立,但在出賣人出賣標的物以前,先買權人不得主張該權利,該權利能否行使、何時行使都是不確定的,只有在出賣人出賣標的物時該權利才得以行使。
1、出賣人告知的內容只能為出賣意圖,而不能為出賣條件。
2、法律應明確規定優先購買權的行使期間。

優先購買權被侵害如何救濟

優先購買權的救濟方式是協商處理、或者起訴到法院來判決處理,具體情況下對于股東優先購買權的行使時間是知道該股權轉讓之日的20日內,未在上述規定的時間內提出購買的不適用于優先購買。
【法律分析】
股東優先購買權的救濟方式是協商處理、或者起訴到法院來判決處理,法律上明確規定了股東優先購買權的行使時間,有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權,應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的,視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的,不同意的股東應當購買該轉讓的股權;不購買的,視為同意轉讓。經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時間各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。
【法律依據】
《中華人民共和國公司法》 第七十一條 有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權,應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的,視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的,不同意的股東應當購買該轉讓的股權;不購買的,視為同意轉讓。經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。

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