物權法解讀

資料介紹

物權法解讀百姓五大難題一、關于土地使用權期限的問題

物權法出臺前，人們經常擔心自己住房70年后土地使用權的歸屬，而且由于不同地塊開發周期的差異，常造成買房人土地使用年限縮短。

例如浙江寧波的張先生于2004年在上海浦東某小區購得一套約150平方米的商品房，但是等房產證辦出后發現土地使用權期限已經過了14年，張先生將開發商告上了法庭，請求其賠償相關損失。但是此前由于相關法律法規尚不健全，其損失到底是否會產生及如何計算均無明確依據，最終敗訴。

現在依據《物權法》的規定，市民的住宅建設用地使用權期間屆滿以后，自動續期。上述案例的情況在《物權法》通過以后迎刃而解。

二、關于車庫、車位的歸屬問題

此前，關于小區車庫、車位的權屬問題，并沒有一個統一明確的規定，這實際上是建筑物區分所有權、特別是業主共有相關制度在我國物權法立法上的缺位。實踐中通常是開發商通過出售、出租等方式處分小區車庫、車位，業主的合法權益容易受到侵害。

據楊浦某小區業主反映，小區一塊空閑場地被物業公司改造成了停車場，經小區業委會和物業協商，由物業公司管理并收取停車費，所收款項物業公司和小區業主三七分成，但需給業主停車一定的

優惠。但后來物業公司并未兌現承諾，還擅自提高了業主停車費。雙方糾紛不斷，鬧得不可開交。

根據《物權法》規定停車場屬于業主共有。同時規定，對建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換。據此規定，上述案例中的停車場的所有權應當歸業主共有，業主有權自己管理或者聘請物業管理，物業公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務。

三、關于相鄰關系的問題

民法通則涉及到了通風、采光等具體的相鄰關系問題。第八十三條規定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。但是由于規定過于籠統，導致實踐中侵害權利人通風、采光權的情況屢見不鮮。特別是個別開發商，為了在有限的土地上盡可能開發出最多的樓盤，甚至不惜違反有關國家工程建設標準，開發樓盤的日照、通風、采光等均不符合相關規定的要求，對業主及其他不動產權利人的合法權益造成極大侵害。

《物權法》則明確規定，建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產權利人不得違反國家規定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。除明確了不動產權利人擁有通風、采光、日照等權利，還增加了禁止污染物、廢物、噪聲、光、電磁波

輻射等有害物質的違規排放條款，明確了不動產相鄰權人權利遭受侵害后的請求權基礎。

但仍需特別提醒的是，廣大買房人在購買房屋時一定要事先對所購買房屋的通風、采光、日照等是否符合國家有關工程建設標準做到心中有數，及早防范避免糾紛。四、關于物權行為和債權行為的區分問題

所謂物權行為是旨在設立、變更或者消滅物權的法律行為；債權行為是旨在設立、變更、消滅債權的法律行為。物權法出臺之前，對于物權行為和債權行為的區分原則，存在較大爭議。

例如，張某向開發商購買了一套價值約80萬元的房屋，并登記辦理了房產證。后張某簽訂買賣合同將該套房屋轉讓給吳某，吳某向張某支付了約40萬元。過戶登記之前，因張某尚拖欠開發商房款，法院判決解除張某和開發商之間的房屋買賣合同，并撤銷了張某的產證。吳某無奈之下只能將張某告上法庭，請求繼續履行合同。一審法院認為張某的房地產權證已經被法院撤銷，故其事實上已經不是產權人，無權處分該項房產，張吳的合同為無效合同。后雖二審法院改判合同有效，但從本案反映出的是由于物權法的缺失，導致司法實踐中沒有堅持物權行為和債權行為的區分原則而造成適用法律的偏差。

而根據《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

依本條規定，只要雙方當事人合同依法成立，該合同就生效，吳某仍可向張某主張自己的債權，但他僅取得債權請求權，物權并未發生變動。同時，物權登記的變化也不影響合同的效力，至此物權行為和債權行為做出了明確的區分。

五、關于不動產善意取得制度明確問題

關于善意取得，長期以來人們認為只有動產可以適用善意取得，而不動產則不能適用。但從客觀善意的角度講，只要買房人信賴不動產登記機構的登記信息作出行為，則不論其是否知道登記記載事項以外的其他信息，均應認為其是善意。然而司法實踐中對此理解不一，往往導致適用法律出現偏差。

而《物權法》規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。依此規定，不動產也可以適用善意取得。這不僅符合不動產物權變動公示公信的原則，對今后正確處理涉及房地產等不動產糾紛將會起到巨大的作用。（作者為聯業律師事務所律師）

名詞解釋 物權指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產指土地以及建筑物等土地附著物；動產指不動產以外的物。制定物權法，對明確物的歸屬，充分發揮物的效用，維護經濟秩序，促進社會主義現代化建設，

具有重要意義。 公示指確認物權設立、變動的依據，如登記。物權公示是為了讓他人清楚地知道誰是權利人，以維護權利人、與交易有關的人的合法權益。除有相反證據證明的以外，記載于不動產登記簿上的人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人。 預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。 建筑物區分所有權隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現象就是建筑物區分所有。建筑物區分所有權包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。 相鄰關系指兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或者使用人，因通行、采光、通風等必需，依照法律規定產生的權利義務關系。 共有指兩個以上的自然人或者法人對一項財產共同享有所有權。共有關系可以依照法律規定發生，也可以根據合同約定發生。依照民法通則的規定，共有分為按份共有和共同共有。