從各國物權(quán)法的規(guī)定來看，由于各國的國情不同，因而物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)的種類亦不盡相同。在羅馬法中，用益物權(quán)包括役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)。其中役權(quán)分為地役權(quán)和人役權(quán)，人役權(quán)又包括用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)和奴畜使用權(quán)；《法國民法典》規(guī)定了用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)、地役權(quán)。這種規(guī)定沿襲了羅馬法中的用益物權(quán)的分類，即把役權(quán)分為人役權(quán)和地役權(quán)，前三種用益物權(quán)都屬于人役權(quán)的范圍；《德國民法典》規(guī)定的用益物權(quán)包括：地上權(quán)、先買權(quán)、土地負擔、役權(quán)。其中役權(quán)包括地役權(quán)、用益權(quán)和人的限制役權(quán)；《日本民法典》規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)和地役權(quán)三種用益物權(quán)；《瑞士民法典》只規(guī)定了役權(quán)及土地負擔，役權(quán)的具體種類包括地役權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)、建筑權(quán)、對泉水的權(quán)利。從這些規(guī)定中，我們可以得出兩點認識：一是用益物權(quán)大多是以土地為標的的不動產(chǎn)物權(quán)，二是地役權(quán)、地上權(quán)、用益權(quán)是用益物權(quán)的最基本形態(tài)。
歷史沿革
在中國古代法中，用益物權(quán)包括地上權(quán)、地役權(quán)、地基權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)。這些用益物權(quán)基本上都是以土地為用益物的，反映了中國古代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的特點。在清末起草的《大清民律草案》中，規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)和地役權(quán)三種用益物權(quán)。之后，北洋政府和國民黨政府的民法都規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)和典權(quán)四種用益物權(quán)。施行于臺灣的國民黨民法仍規(guī)定著這些用益物權(quán)。新中國成立后，由于眾所周知因素的影響，我們在法律上只承認所有權(quán)，而否認他物權(quán)，特別是用益物權(quán)，致使中國在將近40年的時間里，不僅在法的理論上否認了用益物權(quán)制度，而且在法的實踐上也一直沒有建立用益物權(quán)體系。1986年《民法通則》的頒布，是中國民事立法的一個里程碑。它以“與財產(chǎn)所有權(quán)有關的財產(chǎn)權(quán)”概念代替了用益物權(quán)的概念，規(guī)定了屬于用益物權(quán)的國有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、國有資源使用權(quán)、采礦權(quán)、國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)、相鄰權(quán)。除《民法通則》規(guī)定的用益物權(quán)外，中國的其他特別法中還規(guī)定了漁業(yè)捕撈權(quán)、狩獵權(quán)、水權(quán)等用益物權(quán)。最高人民法院的司法解釋中還確認了典權(quán)和地上權(quán)的制度。盡管中國現(xiàn)行立法中規(guī)定了一些用益物權(quán)，但從整體上說，中國的用益物權(quán)制度還是比較雜亂的，還存在著相當多的缺陷，主要可以概括以下三個方面：
立法概念不準確
中國的民事立法，一直沒有使用過物權(quán)及用益物權(quán)的用語。《民法通則》使用的“與財產(chǎn)所有權(quán)有關的財產(chǎn)權(quán)”，學者們通常認為指的就是用益物權(quán)。歷史已經(jīng)證明，用益物權(quán)是一個既準確，又嚴謹?shù)母拍睿瑸楦鲊餀?quán)法所通用。用“與財產(chǎn)所有權(quán)有關的財產(chǎn)權(quán)”這一中國獨有、但卻極不準確的非法律概念來代替用益物權(quán)，明顯違反了立法的技術(shù)要求，導致了立法概念的模糊。法律規(guī)定如此，最高人民法院的司法解釋亦是如此，在大量的有關典權(quán)的司法解釋中，典權(quán)都被典當所取代。而實際上，典權(quán)與典當是兩個截然不同的法律制度：一為物權(quán)，一為債權(quán)。
立法內(nèi)容不完整
在中國《民法通則》中，涉及用益物權(quán)的規(guī)定少得可憐，被認為是用益物權(quán)規(guī)定的條文只有4條。區(qū)區(qū)幾個條文，怎能容納下用益物權(quán)的豐富內(nèi)容！盡管在其他法律、法規(guī)中有一些更為具體的規(guī)定，但這畢竟不是民事基本法的規(guī)定，而且這些規(guī)定往往帶有明顯的行政色彩。這種規(guī)定的結(jié)果，不僅使用益物權(quán)的立法內(nèi)容過于簡單、原則、分散，留下許多空白點，而且往往使民事權(quán)利無形中帶上了行政管理的枷鎖，給權(quán)利人行使民事權(quán)利帶來不便。
立法體系不科學
從羅馬法，一直到《德國民法典》，盡管各國設置的用益物權(quán)種類不盡相同，但各國民法無不都有自己完備的用益物權(quán)體系，以涵蓋該國所有權(quán)與其權(quán)能相分離的各種形式。中國《民法通則》雖然規(guī)定了一些用益物權(quán)，司法解釋中也確認了某些用益物權(quán)，但中國的用益物權(quán)尚沒有形成一個科學、完整的體系。有學者認為，最典型的用益物權(quán)體系，應當包括地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、德國和瑞士法中規(guī)定的用益權(quán)和中國古代法固有的典權(quán)。我們姑且不論這種主張正確與否，單就這些用益物權(quán)而言，中國的民事立法都未明文規(guī)定，更不用說完善的用益物權(quán)體系了。
中國用益物權(quán)立法的上述缺陷，嚴重影響了用益物權(quán)作用的發(fā)揮。為了適應市場經(jīng)濟條件下，優(yōu)化資源配置的需要，解決資產(chǎn)閑置和資源缺乏的矛盾，我們必須建立完善的用益物權(quán)制度。
如何構(gòu)造中國的用益物權(quán)體系
如何構(gòu)造中國的用益物權(quán)體系，學者們的看法差別很大。具有代表性的意見，主要有：
第一，用益物權(quán)包括經(jīng)營權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、地役權(quán)；
第二，用益物權(quán)包括地上權(quán)、地役權(quán)、用益權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)；
第三，用益物權(quán)包括經(jīng)營權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)（相鄰權(quán)）、典權(quán)、采礦權(quán)、租賃權(quán)；
第四，用益物權(quán)包括經(jīng)營權(quán)（國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體組織成員的承包經(jīng)營權(quán)）、國有自然資源使用權(quán)（國有土地使用權(quán)、水面灘涂養(yǎng)殖使用權(quán)、草原使用權(quán)、水使用權(quán)、采礦權(quán)）、地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)。
這些意見有一個共同的特點，就是基本上是以現(xiàn)有的法律規(guī)定為依據(jù)來探討問題的。但由于中國用益物權(quán)立法的局限性，這些意見也就不可避免地帶有局限性。
用益物權(quán)體系
我們認為，中國未來的用益物權(quán)體系應當包括下列用益物權(quán)：地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、用益權(quán)，而永佃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)、國有自然資源使用權(quán)、租賃權(quán)等，則不能成為中國未來的用益物權(quán)。因為：第一，永佃權(quán)已無存在之基礎；第二，承包經(jīng)營權(quán)并不是嚴格的法律用語，在未來的用益物權(quán)立法中應當盡量避免使用；第三，國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)是一個多年來一直爭論不休，而至今尚沒有完全解決的問題。對國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)，我們傾向于通過法人所有權(quán)的方式來解決；第四，國有自然資源使用權(quán)可以改造成為用益權(quán)；第五，租賃權(quán)自始都是一種債權(quán)，雖然現(xiàn)代法中有“買賣不破租賃”原則，但這并不能改變租賃權(quán)的債權(quán)屬性。
地上權(quán)
傳統(tǒng)民法理論認為，地上權(quán)是指為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹木、樹木，使用他人土地之權(quán)。中國民法中是否存在地上權(quán)，是否應當確認地上權(quán)，學者們有不同的意見。有學者認為，中國的土地使用權(quán)實際上就是地上權(quán)，或相當于地上權(quán)；也有學者認為，地上權(quán)與土地使用權(quán)的性質(zhì)是不同的，我們沒有必要硬拘泥于地上權(quán)的概念，不應非將它們的名稱統(tǒng)一不可。我們認為，從本質(zhì)上說，土地使用權(quán)與地上權(quán)并沒有什么差別，完全可以用地上權(quán)這一準確、統(tǒng)一的概念取代土地使用權(quán)的概念。建立中國的地上權(quán)制度，應當以現(xiàn)行的以營造建筑物、種植樹木為目的的土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)及造林權(quán)為基礎，同時，應當確認地下和空中地上權(quán)。
地役權(quán)
地役權(quán)是一種古老的物權(quán)形式，不僅在大陸法系國家普遍存在，而且英美法系國家也予以確認。通說認為，地役權(quán)是為實現(xiàn)自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利，可分為積極地役權(quán)和消極地役權(quán)、繼續(xù)地役權(quán)和不繼續(xù)地役權(quán)、表現(xiàn)地役權(quán)和不表現(xiàn)地役權(quán)。中國立法中沒有地役權(quán)的規(guī)定，《民法通則》只是規(guī)定了相鄰關系。相鄰關系與地役權(quán)頗為相似，立法例上也有將相鄰關系作為一種地役權(quán)加以規(guī)定的。如，《法國民法典》在地役權(quán)篇第二章“法律規(guī)定的役權(quán)”中就規(guī)定了諸如流水、通風、采光、滴水、通行等相鄰關系。中國也有部分學者將相鄰關系與地役權(quán)等同起來，用相鄰關系取代地役權(quán)。這是不正確的。從法律性質(zhì)上說，地役權(quán)與相鄰關系是不同的：相鄰關系屬于自物權(quán)的范圍，其創(chuàng)設的目的是對所有權(quán)行使效力及范圍進行直接限制；而地役權(quán)屬于他物權(quán)的范圍，其創(chuàng)設的目的在于利用他人土地以便于實現(xiàn)自己土地的利益。自羅馬法將相鄰關系作為所有權(quán)行使的限制措施，納入所有權(quán)體系，德國、日本、瑞士等國的民法都沿用此制。因此，在未來的用益物權(quán)中，應當將相鄰關系與地役權(quán)區(qū)分開來，在用益物權(quán)體系中，給地役權(quán)以一席之地。
典權(quán)
典權(quán)是中國傳統(tǒng)的特有物權(quán)制度，是指支付典價，占有他人之不動產(chǎn)，而進行使用收益的權(quán)利。典權(quán)是屬于用益物權(quán)或擔保物權(quán)，還是兩者兼而有之，學者們甚有分歧。我們曾對這一問題作過詳細的論述，認為典權(quán)是一種用益物權(quán)。在傳統(tǒng)民法中，典權(quán)的標的物包括土地和房屋。新中國成立后，以土地為標的物的土地典權(quán)被廢除，但公民之間的以私有房屋為標的物的典權(quán)一直大量存在，并得到了司法實踐的承認和保護。隨著市場經(jīng)濟的活躍，典權(quán)的適用范圍有擴大的趨勢。中國未來的用益物權(quán)立法應當確認這一具有中國固有傳統(tǒng)的物權(quán)種類，并將典權(quán)物擴大到一切不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利，如土地、房屋、地上權(quán)等。
用益權(quán)
用益權(quán)是指對物或權(quán)利不加變更地使用和收益的權(quán)利。在國外立法例中，如羅馬法、法國法、德國法、瑞士法等，均將用益權(quán)作為人役權(quán)的一種。按照《德國民法典》的規(guī)定，用益權(quán)包括物上用益權(quán)、權(quán)利上用益權(quán)和財產(chǎn)上用益權(quán)。借鑒國外的用益權(quán)制度來構(gòu)造中國的用益物權(quán)體系，這是一種積極有益的探索。有學者主張，中國的國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)和國有資源使用權(quán)可以改造成為用益權(quán)。我們贊同創(chuàng)設用益權(quán)制度的設想，但對用益權(quán)的具體內(nèi)容則有不同的看法。我們認為，目前有兩種權(quán)利可以歸入創(chuàng)設的用益權(quán)之中，即以開發(fā)利用國有、集體自然資源（森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面、礦藏）為目的的使用權(quán)和以耕作、牧畜、養(yǎng)殖為目的而承包國有、集體自然資源（土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面）的承包經(jīng)營權(quán)。因為，這兩類權(quán)利都符合用益權(quán)的特征，其內(nèi)容與用益權(quán)基本相同。至于國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)，應當通過法人所有權(quán)的途徑加以解決。關于能否將農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)改造成為永佃權(quán)問題，學者們有不同的看法。有學者主張，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以改造成為永佃權(quán)；也有學者主張，現(xiàn)代法中不能重建永佃權(quán)制度，但在未來立法中可以借鑒永佃權(quán)制度中的某些合理成分及其做法。我們認為，農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)以改造成為用益權(quán)為宜，而不宜改造成為永佃權(quán)。因為：第一，在現(xiàn)代法中，隨著各國土地政策的不斷改進，永佃權(quán)已趨式微，甚至消滅；第二，永佃權(quán)作為封建剝削的工具，已在大陸消失近40年，這種國情不能不予考慮；第三，使用用益權(quán)而不使用永佃權(quán)，國外已有立法先例。《法國民法典》、《德國民法典》、《瑞士民法典》都規(guī)定的是用益權(quán)，而沒有規(guī)定永佃權(quán)。 用益物權(quán)是羅馬法及受羅馬法影響的大陸法系國家民法的特有概念。中國民法學界對用益物權(quán)含義的認識沒有原則分歧，均將用益物權(quán)界定為：以物的使用收益為目的而設立的權(quán)利。在對用益物權(quán)性質(zhì)的認識上，學者之間還存在著一定的差別。有的學者用他物權(quán)的性質(zhì)來闡述用益物權(quán)的性質(zhì)；也有的學者從用益物權(quán)與擔保物權(quán)的區(qū)別上來分析用益物權(quán)的性質(zhì)。我們認為，認識用益物權(quán)的性質(zhì)，應當從三個方面入手：
第一，應明確用益物權(quán)是物權(quán)，所以，用益物權(quán)應當具備物權(quán)的通有性，如法定性、優(yōu)先性、排他性和追及性等；
第二，應明確用益物權(quán)是他物權(quán)，所以，用益物權(quán)應當具備他物權(quán)的通有性，如受限制性、派生性、不完全性等；
第三，應從用益物權(quán)與擔保物權(quán)的區(qū)別上來認識用益物權(quán)的性質(zhì)。
綜合上述三個方面，我們認為，用益物權(quán)除具有法定性、優(yōu)先性、排他性、追及性和受限制性、派生性、不完全性等物權(quán)和他物權(quán)的共有屬性外，還具有如下法律性質(zhì)：
1．用益物權(quán)具有用益性所謂用益性是指用益物權(quán)是以物的使用和收益為目的而設立的物權(quán)。用益性是用益物權(quán)的基本屬性，是用益物權(quán)與擔保物權(quán)相區(qū)別的基本標志。按照馬克思主義的觀點，物具有價值和使用價值的雙重屬性。用益物權(quán)和擔保物權(quán)是就這兩種不同的價值而設立的權(quán)利：用益物權(quán)側(cè)重于物的使用價值，擔保物權(quán)側(cè)重于物的價值或曰交換價值。正因為如此，用益物權(quán)又稱為使用價值權(quán)，而擔保物權(quán)又稱為價值權(quán)。由于用益物權(quán)的目的在于對物的使用和收益，因而，它不可能具有擔保物權(quán)的變價受償性和物上代位性等屬性。就是說，用益物權(quán)不涉及以用益物的價值清償債務問題，也不涉及用益物滅失后以其他物代替的問題。用益物權(quán)的用益性因用益物權(quán)的種類不同而存在著范圍和程度上的差別。例如，傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)和永佃權(quán)都是以土地為用益物的權(quán)利，但兩者的用益范圍和程度卻存在著明顯的不同：地上權(quán)以在土地上營造建筑物和種植樹木為用益范圍，而永佃權(quán)則以在土地上耕作或牧畜為用益范圍。
2．用益物權(quán)具有獨立性所謂獨立性是指用益物權(quán)不以用益物權(quán)人對所有人享有其它財產(chǎn)權(quán)利為其存在的前提。用益物權(quán)的獨立性表明用益物權(quán)不具有擔保物權(quán)所具有的從屬性和不可分性的屬性。就是說，用益物權(quán)不以他權(quán)利的成立為成立前提，不隨他權(quán)利的讓與而讓與，亦不隨他權(quán)利的消滅而消滅；同時，用益物的變化，如部分滅失或價值減少等，用益物權(quán)都將隨之發(fā)生變化。在用益物權(quán)獨立性問題上，地役權(quán)似有例外。通說認為，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。這似乎與擔保物權(quán)相同，其實不然。地役權(quán)的從屬性和不可分性與擔保物權(quán)的從屬性和不可分性存在明顯的差別。地役權(quán)的從屬性是指地役權(quán)不得與需役地所有權(quán)分離而存在，不得保留地役權(quán)而處分需役地所有權(quán)。這種從屬性具體表現(xiàn)在：地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)一同讓與，地役權(quán)不得與需役地分離而成為其他權(quán)利的標的；地役權(quán)的不可分性是指地役權(quán)不得被分割為兩個以上的權(quán)利，也不得使其一部分消滅。可見，地役權(quán)的從屬性和不可分性是為保證需役地人的用益目的而采取的措施，而非為保證某一債權(quán)的實現(xiàn)而設置的。
3．用益物權(quán)具有占有性所謂占有性是用益物權(quán)須以實體上支配用益物為成立條件。物權(quán)是一種支配權(quán)，用益物權(quán)和擔保物權(quán)都是如此，但用益物權(quán)和擔保物權(quán)的支配形態(tài)不盡相同。用益物權(quán)的內(nèi)容在于使用收益的實體，即對物的使用價值的用益，因而它必然以物的實體上的有形支配，即實體占有為必要。用益物必須轉(zhuǎn)移給用益物權(quán)人實際占有支配，否則，用益物權(quán)人的用益目的就無法實現(xiàn)。例如，若不轉(zhuǎn)移土地，地上權(quán)人或永佃權(quán)人就無法在土地上營造建筑物、種植樹木或進行耕作；擔保物權(quán)的內(nèi)容在于取得物的交換價值，因而可不必對物進行實體上的有形支配，以無形支配為滿足。在擔保物權(quán)中，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)以標的物實體上的有形支配為必要，但這種支配并不是用益性的。在質(zhì)權(quán)和留置權(quán)中，都有權(quán)利人非經(jīng)物之所有人的同意，不得使用收益物或留置物的規(guī)定。否則，權(quán)利人應負民事責任。