法律主觀：

根據法律的相關規定，租賃合同分為定期租賃合同和不定期租賃合同。租賃期限屆滿后，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，對于不定期的租賃合同，當事人雙方均可以隨時解除合同。但是考慮到承租人搬遷或者另尋房屋需要一定的合理時間，對于出租人提出解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準備時間。當事人可以約定明確期限，也可以不約定明確期限。對于約定明確期限的租賃合同，到期后租賃合同自然終止，承租人須返還原物。但雙方當事人皆可以依明示或默示的方式將租賃期限延長，此即“續租”。對于未約定期限的租賃合同，不應理解為永久租賃，而應理解為任意期限;承租人有權在任意時間提出退租，而出租人也有權在任意時間撤租，當然，出租人在撤租之前，應給予承租人必要的準備時間。

租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同中特殊的相關法律法規如下：
一、法律法規明文規定的不得出租的情形。
照城市房屋租賃管理辦法第六條規定，下列房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋權證的;
(二)司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標準的;
(七)已抵押，未經抵押權人同意的;
(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
從上述規定可以看出，出租的房屋應當權屬清晰，并且符合安全、規劃、環保、衛生等要求，這些規定都很容易為大家所理解，但租賃房屋未依法取得房屋權證的;共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬于違法建筑的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形，出租人和承租人卻經常忽視已抵押房屋的租賃問題。
二、注意設有抵押權的房屋出租時的法律規定。
2000年9月29日高人民法院審判委員會133次會議通過的高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
根據以上擔保法司法解釋的規定，房屋權人將已抵押的房屋出租，對于出租人而言，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人(一般也是出租人)對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。對于承租人而言，如果出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，即承租人只能向出租人主張賠償損失。如果出租人已書面告知承租人該房屋已抵押的，其損失只能由承租人自行承擔。對于已抵押的房屋，如果抵押權人代表國家利益，未經抵押權人同意而且未書面通知承租人的，租賃行為因損害國家利益而屬無效(合同法關于無效合同的明文規定)。經抵押權人同意出租的，出租人應當履行書面告知義務，而承租人應明確了解承租已抵押的房屋的法律風險。
三、簽定租賃合同時容易出現的一些法律問題。
現實案例中，簽定租賃合同時容易出現的合同漏洞主要有：
1、對租賃標的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補。)和質量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛;
2、對租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續合理使用。比如，有一典型案例：當事人提供產權證所載租賃房屋位于共有建筑的一二樓，用途為“商業用房”，承租者將其開設為娛樂場所或者餐飲行業。租賃期間，承租人為了追求利益大化，通宵24營業，賓客絡繹不絕，三樓以上左鄰右舍(業主共計128戶)苦不堪言，造成極其惡劣的影響。租賃期滿，承租人揚長而去。而，物業公司和共有建筑物為不滿，經業主大會開會舉手表決，一致研究決定，該商鋪不得經營娛樂及餐飲行業，終導致房屋人的權受限并缺失。
3、租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時的保證金退費產生糾紛。根據合同法有關規定，一般應由出租人負責維修和保養，但當事人另有約定的除外。
現實案例中，在合同履行過程中常見的欺詐主要有：
1、出租人不按合同規定的時間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水斷電，道路不暢，場地不清，等等。)。
2、出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起，但糾紛的發生卻是頻頻出現。
3、承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。
4、承租人擅自改變租賃房屋的現狀。
5、承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租等。
6、承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。
7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費。此種情況比較典型，現舉一案例：出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉租)，將租賃房屋轉租，并套取了押金，履約保證金，轉讓費，以及房租差價。當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人(轉租人)，出租人(轉租人)實際已經席卷大筆消失。蒙受巨大損失的承租人當然不會輕易騰房給房東，而房東理所當然地要收回房屋，此種利益沖突無法調和，只有訴諸法律。后受損失的，恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。
四、聰明的防范。
要防范這些漏洞與欺詐，我們應該如是：
1、訂立租賃合同前盡可能了解合同一方的有關信息。
訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經營范圍、資信狀況以及履約能力、商業信譽進行必要的考察。如自己進行了解有困難，可以委托律師向對方所在地的工商部門進行查詢，并且可以通過對方同行業或相關企業進行了解。
2、租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同應由專業律師起草、修改、把關。
(1)租賃合同中的條款，應盡量詳盡明確。
(2)合同條款應當盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現糾紛。
(3)對合同字句應當認真斟酌，字句表述應清晰具體，避免模棱兩可，避免多種解釋的語句出現。
(4)在租賃合同中，對于租賃房屋的使用、維修保養應當予以明確規定，以避免出現糾紛。
(5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數額。
(6)為避免合同欺詐，可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。
(7)租賃房屋，應采用書面形式。未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，依法可以隨時解除。
五、補救措施。
遇到問題時，可以采取下列補救的措施來減少或挽回損失
1、對出租人不按期交付租賃房屋致使承租人無法實現合同預期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。
2、對有特殊使用要求的出租房屋，出租人應交付有關范圍的使用說明、裝配圖紙、操作規程等，并在租賃合同中加以明確約定。
3、租賃房屋存在權利瑕疵，第三人對租賃房屋主張權利致使承租人不能使用的，承租人可以要求減少租金或免交租金。
4、承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。
5、承租人擅自改變租賃房屋現狀，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃房屋的價值，返還租賃房屋時承租人可以要求出租人支付一定開支，但是雙方另有約定的除外。
6、承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租他人的，出租人有權解除合同。
六、一般違約責任。
1、出租人的違約責任
(1)未按約定將房屋及其附屬設施交付承租人使用的，應當支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償。
(2)交付的房屋及其附屬設施不符合合同要求，或未按合同規定對房屋進行維修養護，危及承租人正常、安全使用的，應負責修理;承租人有權要求支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償。
(3)出賣、轉租房屋時，未按法律規定保證承租人優先購買權或優先承租權的，應負責賠償損失。
2、承租人的違約責任
(1)未按約定支付租金的，除補交租金外，還應償付違約金。拖欠租金達到一定期限(私房租賃為6個月)的，出租人得解除合同。
(2)對出租房屋使用不當，造成房屋及其附屬設施不合理損害的，應負責恢復原狀或者賠償損失。
(3)擅自轉租、轉借、換租房屋或利用房屋進行非法活動的，出租人有權解除合同，并請求支付違約金。
七、附則：租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同法條相關規定
第二百一十二條、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條、租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條、租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條、租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途
第二百一十七條、承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。
第二百一十八條、承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十條、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條、承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第二百二十二條、承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條、承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條、承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的，歸承租人，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條、承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八條、因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百二十九條、租賃物在租賃期間發生權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條、出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
第二百三十一條、因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二條、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
第二百三十四條、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條、租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。
第二百三十六條、租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
八、租房合同范本
范本一:
租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同
出租方(甲方)：，男/女，年月日出生，身份證號碼承租方(乙方)：，男/女，年月xx日出生，身份證號碼甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：
一、甲方將位于市街道小區號樓號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自年月日至年月日，計個月。
二、本房屋月租金為人民幣元，按月/季度/年結算。每月月初/每季季初/每年年初日內，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。
四、乙方不得隨意損壞房屋設施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔裝修改造費用。租賃結束時，乙方須將房屋設施恢復原狀。
五、租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，則須提前個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后天內答復。如同意繼續租賃，則續簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優先租賃的權利。
六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前個月書面通知對方，經雙方協商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同，須向另一方支付違約金元。
七、發生爭議，甲、乙雙方友好協商解決。協商不成時，提請由當地人民法院仲裁。
八、本合同連一式份，甲、乙雙方各執份，自雙方簽字之日起生效。如有違約，賠償對方經濟損失。
甲方：
乙方：
年月日

特定的應用程序的審理城鎮房屋租賃合同糾紛的法律解釋“的若干問題
法釋[2009] 11號
（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）
正確的裁決的的小鎮租賃合同糾紛，保護的合法的權利和利益的當事人依法，按的一般原則民法的人民共和國的中國“，在物業法，人民共和國的中國，中華人民共和國合同法“及其他有關法律，法規，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一篇文章在這個解釋中所指稱的城市住房，城市，鎮規劃區內的房屋。
鄉，村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛，可以參考的解釋過程。但另有規定外，法律，適用其規定。
租賃公共住房，廉租住房，經濟適用住房糾紛的，當事人按照國家福利政策并不適用于這種解釋。
第七條出租人未取得建設工程規劃許可證或者不按照建設工程規劃許可證建設的房屋租賃合同與承租人的規定是無效的。但原訟法庭辯論結束前取得建設工程規劃許可證或經主管機關，人民法院批準建設應視為有效。
第三出租人未授權或不按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人的租賃合同是無效的。辯論年底前建設主管部門批準的，人民法院應當認定一審法院。
租賃期間使用的臨時建筑，多一些無效的期限超過。但年底前的辯論一審法院批準延長使用期限的主管部門批準的，人民法院應當確定有效的延長使用期限的租賃期間。
第四條當事人以房屋租賃合同是沒有根據的法律和行政法規的規定，辦理注冊登記手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不支持。
雙方已同意登記手續，進入房屋租賃合同生效的為準。但是，當事人一方已經履行主要義務，除非對方接受。
第五租賃合同無效，當事人請求的租金標準參照合同支付房屋占有使用費的，人民法院一般應當予以支持。
雙方當事人的合同而遭受的損失的賠償請求是無效的，人民法院依照合同法的有關規定和司法解釋第九條，第十三條，第十四條的規定。
第六條訂立的幾個租賃合同，的出租人同樣的住房主張履行合同的情況下，一個有效的合同，承租人，人民法院，以確定履行合同的承租人按以下順序：
（A）有合法擁有的租賃住房;
（B）辦理登記手續;
（C）為合同成立的第一個。
不能取得租賃房屋的承租人請求終止合同，賠償損失，并按照“合同法”的有關規定處理。
第七承租人未經授權的改變住房建設主要承重結構或擴張，仍然沒有恢復在一個合理的周期時間由出租人要求，在出租人要求終止的合同，并要求賠償損失，人民的法院根據兩張百元合同法19規定的十分之一。
第八條有下列情形之一，導致租賃住房是不可用的，承租人請求終止合同的，人民法院應當支持：
（A）出租房屋是司法機關或行政機關扣押的法律;
（B）租賃房屋權屬有爭議的;
（C）出租房屋違反法律，行政法規的強制性規定，房屋的使用條件。
第9條，承租人經出租人同意裝飾，沒有形成滿足的租賃合同是無效的，出租人同意裝飾材料，使用的，由出租人保留的折扣，不同意拆遷的使用承租人。因拆遷房屋造成的損失的，承租人應當恢復原狀。
滿意的裝修材料已經形成，經出租人同意利用的，折扣由出租人保留，不同意使用現值的損失由雙方各自按照合同無效的故障共享。
第出租人，承租人裝修，租賃或終止合同的期限屆滿，除非當事人另有約定，不能滿足裝飾材料去除由承租人同意。因拆遷房屋造成的損失的，承租人應當恢復原狀。
第11條出租人同意，承租人的裝修，終止合同，雙方已形成為滿足裝飾材料處理沒有約定的，人民法院按照以下分別：
（一）出租人違約導致合同的終止，承租人請求出租人賠償的的租賃剩余價值損失的剩余時間裝修的，應予支持;
（B）在終止合同，由于默認情況下，承租人，承租人請求出租人補償裝飾的剩余年期的租賃剩余價值的損失，不支持。然而，經出租人同意利用的價值，在適當的補償;
（C）違反合同，因為雙方終止合同，裝修的剩余期限的的租賃剩余價值損失的，承擔相應的責任，由雙方根據自己的過錯;
（D）導致合同的終止，而不是由于標的物的剩余期限的租賃剩余價值的損失，由雙方按照公平的原則，共享的裝飾。否則，所提供的法律，適用其規定。
第十二條經出租人同意，承租人的裝修，在租賃期間屆滿，承租人請求出租人賠償的附著力裝修費，不予支持。然而，由當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾或擴大所產生的費用由承租人負擔。出租人要求承租人恢復原狀或賠償，人民法院應予以支持。
第十四條出租人，承租人同意擴大兩個擴展的治療費用沒有約定的，人民法院按照以下分別：
（A）的建設和擴建費用由出租人承擔費用，通過合法程序;
（B）不適用法定建設程序，擴大成本分攤費用由雙方按照故障。
第十五條承租人??經出租人同意，將租賃房屋給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃年期，人民法院應當確定多協議的一部分，是無效的。然而，出租人和承租人另有約定的除外。
第三十六出租人知道或應該已經稱為了承租人轉租，但沒有異議被提出后六個月內，到取消的合同沒有的同意的承租人或確定轉租合同無效的請求的理由，人民法院應當不支持。
由于租賃合同糾紛的情況下，人民法院可以通知次承租人在訴訟中作為第三方參加。
十七，支付的租金，在出租人要求終止的合同因承租人，分租契承租人請求代承租人支付的租金欠和違約金以終止該合同的出租人，人民群眾的權利辯護人民法院應當予以支持。但轉租合同無效的除外。
分代承租人支付的租金和違約金超過應付的租金數額，可以抵銷租金或追索權的承租人。
第十八條房屋租賃合同是無效的，性能或解散的時候，出租人請求子承租方承擔騰房義務，支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應當予以支持。
19承租人，承租人的租住公屋的合伙企業，個體工商戶或個人從事經營活動的，在租賃期內死亡宣告失蹤或者宣告死亡，其合作運營商或其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋，人民法院應予以支持。
第20條的所有權在租賃期內的租金變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行租賃合同的，人民法院應當支持。出租房屋有下列情形之一的，或當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前成立的抵押權人，抵押權人抵押權發生所有權變動的;
（B）房屋在出租房屋的，人民法院查封。
第21條規定出售出租房屋的出租人是不是一個合理的時間內通知承租人，或有其他侵害承租人的權利的優先選擇權的情況下，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應當予以支持。但請求確認出租人與第三簽訂商品房預售合同的轉讓無效的，人民法院不支持。
第二十二條出租人，抵押權人協議折扣，出售或租賃房屋償還債務，承租人應當在合理期限內通知。承租人要求在同等條件下優先購買房屋的，人民法院應予以支持。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃住房的，應當通知承租人在5日的拍賣。承租人未參加拍賣的，人民法院應當確定承租人放棄優先拒絕權。
第二十四條有下列情形之一的，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（A）住房總數人民行使優先取舍權;
（二）出租人的房屋出售給近親屬，包括配偶，父母，子女，兄弟姐妹，祖父母，祖父母，孫子女，外孫子女;
（三）出租人履行通知義務，承租人在十五日內未明確購買;
（四）第三人善意購買租賃房屋和注冊。
之前執行的終審第25條的解釋，這種解釋后執行的當事人再審申請或按照這種解釋并不適用于審判監督程序決定再審的情況下。