審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。最后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么?商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種合同協(xié)議，主要是用于房子認(rèn)購(gòu)的，是賣(mài)家和買(mǎi)家雙方共同簽訂的一個(gè)合同證明，確認(rèn)房子已經(jīng)被購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的，是收到國(guó)家的法律保護(hù)的。那么商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)都具有哪些受?chē)?guó)家保護(hù)的效力呢?接下來(lái)，小編和大家一起了解一下什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有哪些效力。

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力：

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種書(shū)面協(xié)議，它具備以下的效力：

　　1、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的，簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，賣(mài)家不可以以任何的理由回收銷售給買(mǎi)家的商品房。買(mǎi)家不可以以任何理由進(jìn)行退款和不要已經(jīng)買(mǎi)下來(lái)的商品房。

　　2、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種證明，它可以用于法庭，可以作為奪回財(cái)產(chǎn)權(quán)利的證書(shū)。如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)上面有買(mǎi)家和賣(mài)家的簽名確認(rèn)，那么法官可以根據(jù)原告和被告進(jìn)行決定商品房最終歸誰(shuí)。

　　3、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種協(xié)議信任，如果當(dāng)事人違反了當(dāng)初協(xié)定好的跳進(jìn)和義務(wù)，就要為此付出一定的代價(jià)，需要承擔(dān)一定的責(zé)任，而且是有義務(wù)的。如果當(dāng)事人違反了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)上的協(xié)議，是需要接受法律的制裁的。

　　4、如果當(dāng)事人已經(jīng)完成了合約上的各種誠(chéng)信義務(wù)，而有一方要求作廢協(xié)議，那么當(dāng)事人就算不能達(dá)成最初的協(xié)議和義務(wù)，也是不承擔(dān)法律責(zé)任的。

　　5、如果實(shí)際信息和實(shí)際的商品是不符合的，那么是可以進(jìn)行毀約的，這可能屬于欺騙的買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)商品的信息和實(shí)際交易存在部隊(duì)稱的時(shí)候，可以進(jìn)行披露。

　　6、不合理的條件是可以進(jìn)行商議和拒絕的，有一些開(kāi)發(fā)商為了暴利而免除自己對(duì)商品的責(zé)任和義務(wù)，欺騙消費(fèi)者，這種行為是要付法律責(zé)任的。

　　7、如果雙方的交易是在不誠(chéng)信的前提下進(jìn)行的，那么雙方都需要負(fù)法律責(zé)任。

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者出具的法律證明，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不僅具有法律效力，還可以作為法庭上的物證。商品房認(rèn)購(gòu)證在簽名之前，是需要進(jìn)行協(xié)商和談判的，不是隨便簽字的。現(xiàn)在很多不法的商家會(huì)通過(guò)一些不法的條約和手段欺騙消費(fèi)者簽字，這種行為一經(jīng)查實(shí)是需要被拘留的，并且回收改開(kāi)發(fā)商對(duì)手上所擁有的建筑土地的權(quán)利。

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商品房認(rèn)購(gòu)書(shū) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)就是指購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在簽訂 商品房預(yù)售合同 或 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 之前簽訂的文書(shū)，主要是確認(rèn)購(gòu)房者在將來(lái)某個(gè)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步洽談、 簽訂購(gòu)房合同 的預(yù)約。 必備條款如下： (一)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況； (二)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等)； (三)房屋價(jià)款計(jì)算； (四)定金； (五)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。