房產(chǎn)知識(shí)—房屋買賣相關(guān)法律問(wèn)題的解答
一、什么是商品房？
　　依據(jù)我國(guó)的國(guó)情，目前我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋。
　　一種是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造銷售的商品房；
　　另一種是政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房；
　　還有一種是公房改制出售給個(gè)人的房改房；
　　另外一種是公民私有的房屋。
　　那么什么是商品房呢？不能說(shuō)所有作為商品上市交易的房屋都是商品房。
　　專家認(rèn)為，法律意義上的商品房指的是：有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開(kāi)出售房屋。
　　
　　二、什么是住宅用房和商業(yè)用房；什么是現(xiàn)房和期房？
　　1，根據(jù)商品房的用途商品房可分為：住宅用房和商業(yè)用房。
　　住宅用房是指專供家庭、個(gè)人生活居住使用的房屋；
　　商業(yè)用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋。
　　2，根據(jù)房屋存在狀態(tài)，商品房又可分為：現(xiàn)房和期房。
　　現(xiàn)房是指已經(jīng)建成并能夠居住、使用的房屋，買賣現(xiàn)房的行為成為現(xiàn)售。
　　期房是尚未建成正在建設(shè)中的房屋，買賣期房的行為稱為預(yù)售。
　　
　　三、在簽訂商品房買賣合同前應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)注意哪些法律問(wèn)題？
　　一是防止商品房的虛假?gòu)V告；二是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資格審查；三是了解商品房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利；四是了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格；五是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)提供正式合同文本和商品房銷售發(fā)票。
　　1，怎樣防止商品房的虛假?gòu)V告？
　　目前有些開(kāi)發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬(wàn)不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。凡是宣傳廣告和開(kāi)發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說(shuō)，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補(bǔ)充協(xié)議中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房你可以通過(guò)對(duì)房屋的實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍?br />　　2，怎樣對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資格審查？
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”。
　?。?）、“一照”既《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（售房人）是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。
　?。?）、“五證”既《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發(fā)糾紛。因此，購(gòu)房前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況，或者要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)證件。
　　3，“五證”的用途是什么？
　　（1）《國(guó)有土地使用權(quán)證》是單位或個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過(guò)國(guó)家征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋才能正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家繳納土地出讓金，開(kāi)發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無(wú)法取得土地使用權(quán)證。
　?。?）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（房證）。
　?。?）《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工許可證的建設(shè)工程，均屬于違章建筑，不受法律保護(hù)。
　?。?）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是商品房銷售或預(yù)售的憑證。沒(méi)有此證，房屋不能銷售或預(yù)售。購(gòu)房人應(yīng)將“五證”結(jié)合起來(lái)查看，才能確保萬(wàn)無(wú)一失?！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這“兩證”表明購(gòu)房人所購(gòu)商品房屬于合法交易。
　　4，查審“五證”時(shí)需要注意些什么問(wèn)題？
　　在審查“五證”時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購(gòu)買的房屋。目前有些開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開(kāi)發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購(gòu)房人應(yīng)著重審查所購(gòu)房屋是否在預(yù)售或銷售的范圍之內(nèi)。許可證上售房單位與購(gòu)房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應(yīng)查驗(yàn)“五證”原件，以防開(kāi)發(fā)商利用復(fù)印件欺騙購(gòu)房人。
　　5，如果商品房設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，將產(chǎn)生怎樣的后果？
　　我們說(shuō)，購(gòu)房之前應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，如是否設(shè)定了抵押等情況也應(yīng)了解。是因?yàn)樯唐贩克?xiàng)權(quán)利主要是指抵押權(quán)，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開(kāi)發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請(qǐng)求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購(gòu)買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)很大的麻煩，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購(gòu)買。如果不清楚你所購(gòu)買的商品房是否抵押，開(kāi)發(fā)商又保證該商品房沒(méi)有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中注明。
　　6，怎樣了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格？
　　如果你購(gòu)買的是現(xiàn)房，再簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，你可以要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的驗(yàn)收合格證明。銷售住宅用房的開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
　　7，什么是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》？
　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文書(shū)，可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的承諾承擔(dān)保修責(zé)任。商品房售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。
　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出注意事項(xiàng)。
　　8，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》主要內(nèi)容有哪些？
　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
　　第一，工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；
　　第二，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；
　　第三，正常情況下各部位保修內(nèi)容和保修期：
　　屋面防水3年；
　　墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、以及管道滲漏、
　　墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂、
　　門窗翹裂、五金件損壞、衛(wèi)生潔具1年；
　　供熱系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期；
　　燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；
　　管道堵塞2個(gè)月；
　　其他部位、部件的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與用戶自行約定。
　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一般包括以下內(nèi)容：
　　第一，開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
　　第二，結(jié)構(gòu)類型；
　　第三，裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
　　第四，上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；
　　第五，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；
　　第六，門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
　　第七，賠點(diǎn)負(fù)荷；
　　第八，承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等應(yīng)注意事項(xiàng)的說(shuō)明；
　　第九，其他需說(shuō)明的問(wèn)題。
　　9，為什么一定要開(kāi)發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票。
　　正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是目前我市的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時(shí)要求的。所以作為購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本是否為吉林省建設(shè)廳和吉林省工商行政管理局監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒(méi)有涉及的問(wèn)題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售許可的辦理程序
1、申請(qǐng)人在市政務(wù)中心導(dǎo)辦臺(tái)抽號(hào)后，到房管局窗口申報(bào)材料。窗口人員對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行初審，初審合格后予以受理，發(fā)放受理通知書(shū)、錄入、掃描資料，并進(jìn)行建檔;若材料不齊或不符合法定形式的，一次性告知申請(qǐng)人;
2、組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘;
3、組織協(xié)調(diào)建立預(yù)售房屋銷售系統(tǒng);
4、首席代表簽署審核意見(jiàn)，報(bào)分管局長(zhǎng)簽發(fā);
5、分管局長(zhǎng)簽發(fā);
6、申請(qǐng)人憑受理通知書(shū)在市政務(wù)中心房管局窗口領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定予以公示。
商品房預(yù)售特征
1、房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。
2、房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房預(yù)售弊端
房屋預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所以開(kāi)發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。
而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒(méi)有了后顧之憂，便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
在我國(guó)，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，交付訂金后，即申請(qǐng)銀行按揭交付全部房款，這離房屋正式交付一般還有幾年的時(shí)間。另外，預(yù)售房屋款項(xiàng)直接一次性交給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有第三方對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，保證該資金專項(xiàng)用于房屋建設(shè)。

買期房簽的是預(yù)售合同是正常的。從定義上來(lái)看，預(yù)售合同是指由購(gòu)買者（預(yù)購(gòu)方）與出售者（預(yù)售方）約定的由購(gòu)買者預(yù)先支付價(jià)金之一部或全部，而由出售者于將來(lái)一定時(shí)期交付商品的商品買賣合同。必須雙方達(dá)成協(xié)議合同才生效。因此預(yù)售合同有著“預(yù)訂”的含義，開(kāi)發(fā)商需要按照約定到時(shí)候提供房屋，并且應(yīng)該按預(yù)售合同規(guī)定的價(jià)格、品種、質(zhì)量、規(guī)格、期限、履行方式、履行地點(diǎn)等要求履行合同。預(yù)售合同也是具有法律效力的。如果后期開(kāi)發(fā)商并不能按照合同提供房屋，那么應(yīng)該進(jìn)行退款并支付相應(yīng)的違約金。我們?cè)谫?gòu)買預(yù)售房屋的時(shí)候，一定要查看開(kāi)發(fā)商是否具備商品房的預(yù)售許可證，有了許可證才可以辦理網(wǎng)簽，這也是后期能夠辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

一、符合房屋現(xiàn)售條件的 商品房預(yù)售 合同的效力 出賣人未取得 商品房預(yù)售許可證 明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由 主張合同無(wú)效 的，不予支持。 二、預(yù)約合同的效力和履行 當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為 商品房預(yù)售合同 的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方 無(wú)正當(dāng)理由 拒絕 簽訂房屋買賣合同 ，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。