房產知識—房屋買賣相關法律問題的解答
一、什么是商品房？
　　依據我國的國情，目前我國存在著多種性質的房屋。
　　一種是由房地產開發企業建造銷售的商品房；
　　另一種是政府組織建設的經濟適用房和廉租住房；
　　還有一種是公房改制出售給個人的房改房；
　　另外一種是公民私有的房屋。
　　那么什么是商品房呢？不能說所有作為商品上市交易的房屋都是商品房。
　　專家認為，法律意義上的商品房指的是：有資質的房地產開發企業開發建設并向社會公開出售房屋。
　　
　　二、什么是住宅用房和商業用房；什么是現房和期房？
　　1，根據商品房的用途商品房可分為：住宅用房和商業用房。
　　住宅用房是指專供家庭、個人生活居住使用的房屋；
　　商業用房是指用于商業、工業、旅游、辦公、經營活動的房屋。
　　2，根據房屋存在狀態，商品房又可分為：現房和期房。
　　現房是指已經建成并能夠居住、使用的房屋，買賣現房的行為成為現售。
　　期房是尚未建成正在建設中的房屋，買賣期房的行為稱為預售。
　　
　　三、在簽訂商品房買賣合同前應當應當注意哪些法律問題？
　　一是防止商品房的虛假廣告；二是對房地產開發商進行資格審查；三是了解商品房是否設定了他項權利；四是了解該房屋是否已經驗收合格；五是要求房地產開發商在簽訂合同時提供正式合同文本和商品房銷售發票。
　　1，怎樣防止商品房的虛假廣告？
　　目前有些開發商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。凡是宣傳廣告和開發商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補充協議中注明，而且任何違約都應在協議中設定賠償條款。如果是現房你可以通過對房屋的實地考察辨別真偽。
　　2，怎樣對房地產開發商進行資格審查？
　　房地產開發企業在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”。
　　（1）、“一照”既《企業法人營業執照》，首先要清楚房地產開發商（售房人）是否具有開發建設銷售商品房的法定資質。
　　（2）、“五證”既《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發糾紛。因此，購房前，購房人應當向房地產開發商或有關部門了解上述情況，或者要求開發商出示相關證件。
　　3，“五證”的用途是什么？
　　（1）《國有土地使用權證》是單位或個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。我國的《土地管理法》規定，土地屬于國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過國家征用等方式變成國有土地使用權，才能取得房產證。房屋才能正常轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家繳納土地出讓金，開發商往往由于缺乏資金等各種原因無法取得土地使用權證。
　　（2）《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領取房地產權屬證書（房證）。
　　（3）《建設工程開工許可證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工許可證的建設工程，均屬于違章建筑，不受法律保護。
　　（4）《商品房銷售（預售）許可證》是商品房銷售或預售的憑證。沒有此證，房屋不能銷售或預售。購房人應將“五證”結合起來查看，才能確保萬無一失。“五證”中最重要的是《國有土地使用權證》和《商品房銷售（預售）許可證》，這“兩證”表明購房人所購商品房屬于合法交易。
　　4，查審“五證”時需要注意些什么問題？
　　在審查“五證”時，購房人應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購買的房屋。目前有些開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購房人應著重審查所購房屋是否在預售或銷售的范圍之內。許可證上售房單位與購房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應查驗“五證”原件，以防開發商利用復印件欺騙購房人。
　　5，如果商品房設定了他項權利，將產生怎樣的后果？
　　我們說，購房之前應了解開發商預售的商品房或現房是否設定了他項權利，如是否設定了抵押等情況也應了解。是因為商品房他項權利主要是指抵押權，已經抵押的商品房，一旦開發商作為債務人不履行義務，抵押權人將行使抵押權，抵押權人就有權請求人民法院對抵押物進行拍賣、變賣而優先受償。購買已經抵押的商品房一旦產生糾紛，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發商又保證該商品房沒有抵押，應當在合同的補充協議中注明。
　　6，怎樣了解該房屋是否已經驗收合格？
　　如果你購買的是現房，再簽訂合同之前，應當了解該房屋是否已經驗收合格，你可以要求開發商提供相關的驗收合格證明。銷售住宅用房的開發商還應當在交付房屋時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
　　7，什么是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？
　　《住宅質量保證書》市房地產開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文書，可以作為商品房買賣合同的補充約定。房地產開發商應當按照《住宅質量保證書》的承諾承擔保修責任。商品房售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應當在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。
　　《住宅使用說明書》應當對住宅的結構，性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出注意事項。
　　8，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》主要內容有哪些？
　　《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
　　第一，工程質量監督部門核驗的質量等級；
　　第二，地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
　　第三，正常情況下各部位保修內容和保修期：
　　屋面防水3年；
　　墻面、廚房和衛生間地面、地下室、以及管道滲漏、
　　墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂、
　　門窗翹裂、五金件損壞、衛生潔具1年；
　　供熱系統和設備1個采暖期；
　　燈具、電器開關6個月；
　　管道堵塞2個月；
　　其他部位、部件的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產開發商與用戶自行約定。
　　《住宅使用說明書》一般包括以下內容：
　　第一，開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；
　　第二，結構類型；
　　第三，裝修、裝飾注意事項；
　　第四，上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
　　第五，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
　　第六，門、窗類型，使用注意事項；
　　第七，賠點負荷；
　　第八，承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等應注意事項的說明；
　　第九，其他需說明的問題。
　　9，為什么一定要開發商提供正式合同文本和銷售發票。
　　正式的商品房買賣合同和商品房銷售發票是你在房地產管理機關辦理房證時必須向其提供的，也是目前我市的房地產管理機關在辦理商品房所有權登記和頒發房證時要求的。所以作為購房人應當注意房地產開發商所提供的合同文本是否為吉林省建設廳和吉林省工商行政管理局監制的正式合同文本，對于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補充協議中注明。特別注意的是，房地產開發商應當向你出具正式的由稅務部門印制商品房銷售發票，而不能用普通的收據代替。

商品房預售，應當滿足下列條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2、持有建設工程規劃許可證;
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;
4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售許可的辦理程序
1、申請人在市政務中心導辦臺抽號后，到房管局窗口申報材料。窗口人員對申報材料進行初審，初審合格后予以受理，發放受理通知書、錄入、掃描資料，并進行建檔;若材料不齊或不符合法定形式的，一次性告知申請人;
2、組織現場踏勘;
3、組織協調建立預售房屋銷售系統;
4、首席代表簽署審核意見，報分管局長簽發;
5、分管局長簽發;
6、申請人憑受理通知書在市政務中心房管局窗口領取商品房預售許可證，準予商品房預售許可的決定予以公示。
商品房預售特征
1、房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。
2、房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
商品房預售弊端
房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。
而預售制度更大的危害在于，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。
在我國，購房者與房地產開發商簽訂預售合同，交付訂金后，即申請銀行按揭交付全部房款，這離房屋正式交付一般還有幾年的時間。另外，預售房屋款項直接一次性交給了房地產開發商，沒有第三方對預售資金進行監管，保證該資金專項用于房屋建設。

買期房簽的是預售合同是正常的。從定義上來看，預售合同是指由購買者（預購方）與出售者（預售方）約定的由購買者預先支付價金之一部或全部，而由出售者于將來一定時期交付商品的商品買賣合同。必須雙方達成協議合同才生效。因此預售合同有著“預訂”的含義，開發商需要按照約定到時候提供房屋，并且應該按預售合同規定的價格、品種、質量、規格、期限、履行方式、履行地點等要求履行合同。預售合同也是具有法律效力的。如果后期開發商并不能按照合同提供房屋，那么應該進行退款并支付相應的違約金。我們在購買預售房屋的時候，一定要查看開發商是否具備商品房的預售許可證，有了許可證才可以辦理網簽，這也是后期能夠辦理房產證的關鍵。
法律依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

一、符合房屋現售條件的 商品房預售 合同的效力 出賣人未取得 商品房預售許可證 明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由 主張合同無效 的，不予支持。 二、預約合同的效力和履行 當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為 商品房預售合同 的除外。預約協議訂立后，當事人一方 無正當理由 拒絕 簽訂房屋買賣合同 ，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。