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商品房違約金過低如何處理,有什么違約情形?(商品房買賣合同約定的違約金過低)

首頁 > 債權債務2023-12-09 18:18:43

房屋買賣合同中違約金的相關規定

房屋買賣合同中違約金的相關規定

  一、什么是違約金?我國違約金的性質是什么?

  按照合同法第114條的規定,違約金是當事人在合同中約定的一方違約時應當向對方支付的一定數額的金錢。其具有以下法律特征:1、違約金是在合同中事先約定的,它主要是在訂立合同時作為合同的手段之一規定在合同中,也不排除在合同訂立時或訂立后對違約金進行專門的或補充的約定。2、違約金是違約時支付的一定數額的金錢。違約金是當事人雙方對違約方承擔損害賠償數額的一種約定。3、違約金是對承擔責任的一種約定。

  在我國違約金的性質具有多重屬性:它具有補償性為主、懲罰性為輔的性質,同時具有擔保屬性,為了使違約金的性質整體發揮功能,國家應當對違約金進行適當干預。這是本條司法解釋出臺的歷史背景。

  房產律師寇志中特別提示:為什么要在這里特別提到違約金的法律屬性,是要弄清在法院審理時可以對違約金的支持程度。還有,如果你想在合同中加大對違約的懲罰力度,制裁違約,想適用懲罰性違約金時,就特別注明,“本違約金的約定,是經雙方慎重磋商,用以嚴懲不誠信的違約方的,屬懲罰性違約金,故不適用調整條款。”這樣法官就會支持特別約定條款。沒有特別約定的,則一般適用補償性違約金處理原則,即以補償損失為適當。

  二、本條司法解釋適用的條件是什么?

  本條司法解釋的內容為:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

  從該條款規定可以看出,要適用減少或增加違約金的主張必須具備下列條件:

  1、商品房買賣合同中必須有約定的違約金條款;

  2、在商品房買賣合同中約定的違約金過高或過低;什么是過高或過低,在下文中討論。

  3、要有合同一方當事人請求;不請求則一般不處理,但也有法官依職權裁判的實例。

  三、什么是違約金過高?什么是違約金過低?

  本條司法解釋是對合同法114條第2款的具體規定,合同法規定:約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

  那么什么是違約金過低?合同法已有原則性規定,即以低于因違約所造成的損失為標準,約定的違約金低于造成的損失的,則為過低;

  本條司法解釋也直接引用了合同法的過低的原則性規定,“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

  什么是違約金過高? 合同法沒有原則性規定,合同法支持的是過分高于造成損失的,但什么是過分高于,實踐中不便把握。

  本條司法解釋, 對什么情況下屬“違約金過高”,也即“違約金過高”的具體標準作了明確規定。明文將“超過造成損失的30%”定為標準,具有司法實踐上的.指導意義,可說是提高了處理具體案件時的可操作性。

   四、違約而給對方造成的損失包括哪些?

   賠償損失的范圍在我國學術著作和司法實踐上有直接損失和間損失的提法,但我國現行合同法并沒有使用這兩個概念。《合同法》第一百一十三條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者當預見到的因違反合同可能造成的損失。”

  直接損失就是實際上造成的財物減少、滅失或損毀,以及因此增加的支出;間接損失就是可得利益的損失或其他可能造成的損失。實際上,我國司法實踐中一直對違約損失的賠償范圍限制過嚴,正如某最高人民法院法官所說:“國內通常的做法則考慮得太復雜,對損失額一壓再壓,對判決后能否執行也作為損失額考慮的因素。”

  在實踐中,通常有這樣一些原則來界定違約損失的范圍:(一)確定賠償的目的是在金錢的是在金錢力所能及的范圍內,使受害人置于合同正常履行所能達成的同樣的狀態;(二)損失是在正常和自然情形下發生的損害;(三)違約受害人有權取得實際損失是訂約時可以合理預見的違約可能產生的結果;(四)如何確定當事人是否可以合理預見,要根據當事人的知識來認定。認定的方法有兩種:一種是推定,另一種是根據實際具有某種知識確定。

  在商品房買賣合同中,合同雙方因一方違約而給對方造成的損失通常包括各種手續費、銀行利息及路費、誤工費、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費用,并特別注明律師費、等等。具體數目可以由雙方在違約后共同協議商定。

  對可得到利益的損失,可以主張,但計算要有度。這在我國《合同法》第一百一十三條中有明確的規定,“損失賠償額應當相當于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益”。 損失賠償額不得超過訂立合同時所預見或應當預見的損失以及合同實際金額。這在我國《合同法》第一百一十三條以及其他有關法律與司法解釋中,也有相應的規定。

   五、 如何要求增加或降低?

  雖然違約金的具體數目在合同中已有了具體約定,但這種約定并不是一成不變的,可以根據實際做適當的調整。對當事人來說,應學會合理利用這一條款,即使負有違約責任,也可根據《司法解釋》規定申請按實際情況適當調整違約金,減少不必要損失。

  如果合同中約定的違約金符合上文所述的過高或過低情況,則可以法律程序要求增加或降低。其通常方法是:1)雙方當事人協商解決,這一步當然不是必經程序。2)向人民法院起訴或向仲裁庭提起仲裁要求增加或降低。

  對于如何調整的方法,通常有這樣幾種:1、以實際損失調整違約金,對實際損失以補償;2、以遲延給付一年的賠償額不超過欠付的本金為限予以調整;3、參照最高人民法院有關逾期付款違約金標準,并在此基礎上乘以四倍計算違約金;4、參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第16條,即“以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。” 5、將過高的違約金數額減少到損失的2倍額度;6、以“不超過合同未履行部分的總值為限”酌情予以調整;7、不采用固定比例或上限的調整方法,完全由法官根據不同案件進行自由裁量。

  但對于商品房買賣合同違約金的增減幅度:在實踐中,1、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少, 法院可以支持到30%。2、當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

   六、 本條司法解釋對違約金的調整與本解釋中的懲罰性賠償是否沖突?

  在適用十六條時,對違約金過高的處理,不包括該司法解釋中五種懲罰性賠償所增加的不超過已付房款一倍的賠償責任。

  在本解釋第八條、第九條及第十四條中,規定了出現(1)沒有或系假預售許可證;(2)合同訂立前或后重復抵押;(3)合同訂立前或后一房二賣;(4)隱瞞系拆遷安置房;(5)面積縮水或增加3%以上等五種情形時,可退房款及利息,賠償損失及不超過已付房款一倍的賠償,或者不退房時面積差增加超過3%補房款,減少超過3%則雙倍返還。符合這五種情形的,應該按照這五條司法解釋的規定處理,不應在調整范圍內。

  房屋買賣合同中的違約金如何約定
  在二手房買賣過程中,很多人對于違約金存在誤解,導致房屋買賣合同不能正確簽訂,或者不能實現己方的意愿。因此在這里要澄清幾個關于違約金的事項:

   一、違約金是否不能超過合同總金額的20%?

  在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中,中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20%,也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高,完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協商確定。

   二、約定了違約金,一方遲延履行合同義務時,守約方就可主張全額的違約金?

  在二手房買賣合同中,通常會約定一種“滯納金”,主要是針對遲延履行合同義務時,違約方需支付的;另外一種是違約金,通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時,違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹,或者對法律一知半解,很多人混淆了這兩種違約金的適用,在一方稍有違約情形時,守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金,但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約,導致合同解除時,才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行,一般參照“滯納金”追究違約責任。

   三、既然合同中約定了違約金的數額,就應該按照約定執行?

  違約金可以由買賣雙方依據自己的意愿協商確定,但如果發生糾紛,并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償,只是彌補損失,而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低,都可參照實際損失進行調整。具體說,如果合同中約定的違約金高于實際損失的30%,則認為違約金約定過高,需要適當調低;如果合同中約定的違約金低于實際損失,則守約方除可主張違約金外,對于違約金不足以彌補損失的部分,還可要求違約方賠償,即參照實際損失調高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口,每逾期一天,需按日支付合同總金額千分之五的滯納金,當雙方發生爭議時,下家無法證明自己的實際損失真有那么多,法院最終將違約金調整為每日100元。

  因此房屋買賣雙方要結合上述法律規定,依據自己的實際情況,合理的約定違約金,才能充分保障己方的利益。


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房子違約金怎么賠償

房子違約金賠償方法,具體如下:
1、房屋買賣合同違約一般以合同標的額的20%計算違約金,造成的損害較大時違約金可以適當上浮,但最高不應超過實際損失的30%;
2、具體標準可以雙方在合同中協商約定,同時可以根據違約情形來判斷實際損失。
房屋買賣過程中產生的糾紛的解決方法:
1、協商解決
根據國家有關價格管理的法律法規,商品房銷售價格由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定,同時房地產企業應按規定實行“一套一標”,明碼標價,接受監管。如果在履約中當事人發生矛盾糾紛,應當根據合同約定協商解決,協商不成可通過司法途徑解決。
2、調解解決
調解,是指購房糾紛的買賣雙方,在不能通過相互協商解決糾紛時,根據一方當事人的申請,在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下,通過說服教育,促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法規和政策的規定,相互諒解,達成和解協議,使購房糾紛及時得到解決的一種方式。
3、仲裁解決
仲裁又稱公斷,是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生后達成協議,自愿將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機關、社會團體和個人的干預,仲裁委員會與行政機關之間沒有隸屬關系。仲裁裁決一經做出,即具有法律效力,并且仲裁裁決是終局的,不存在當事人上訴的問題。如要采用仲裁方式解決糾紛,購房者和開發商必須訂有仲裁協議,自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁,那么就不能采用這種方式解決糾紛。
4、行政解決
購房糾紛的行政解決,是指經商品房所在地的房地產管理機關等部門調解無效或達成協議后,當事人又反悔的糾紛,或者是購房糾紛當事人直接到行政部門投訴,由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。就方式而言,行政解決一般經過一級行政決定和行政復議兩個階段。其中,一級行政決定是行政復議的前提和必經程序。包括購房糾紛在內的房地產案件的行政復議依《行政復議法》的規定進行。
5、訴訟解決
購房糾紛的訴訟解決,是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下,解決購房糾紛的一種方式。購房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當事人是發生購房糾紛的平等民事主體,即公民、法人或非法人組織,購房糾紛的民事訴訟,由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設有專門的房地產審判庭)根據《民事訴訟法》的規定進行審理。
綜上所述,行政訴訟一方當事人是公民、法人或非法人組織,另一方是對前者做出具體行政行為的行政機關。購房糾紛的行政訴訟,由人民法院行政審判庭根據《行政訴訟法》的規定進行審理。
【法律依據】:
《中華人民共和國契稅法》第三條
契稅稅率為3-5%。
契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。
第四條
契稅的計稅依據:
(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;
(二)土地使用權贈與、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;
(三)土地使用權交換、房屋交換,為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的,或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的,由征收機關參照市場價格核定。

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