1、意外事故
以致不能履行合同或不能如期履行合同時，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的責(zé)任。不可抗力的主要情形有：(1)自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、洪水、冰雹;(2)政府行為，如征收、征用;(3)社會異常事件，如罷工、騷亂。
2、建設(shè)工程
開發(fā)商的進(jìn)度影響的，則開發(fā)商可以免除逾期交房的責(zé)任。但是作為購房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)實(shí)具體事項(xiàng)的操作中開發(fā)商往往將各種理由歸于免責(zé)事由以逃避責(zé)任，比如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能解決，但這種問題并非為不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前通過具體勘測就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險，而不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。因此，此種情況不能歸結(jié)于免責(zé)事由，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
不構(gòu)成延期交房的情形
第一，因?yàn)椴豢煽沽υ驅(qū)е挛窗磿r交付，根據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任;據(jù)此，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理的時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則可能承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二，因重大規(guī)劃、設(shè)計變更影響了按時交付的，如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更，如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離等等情況，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進(jìn)行修改;或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題，如地質(zhì)條件的突變等，必須對設(shè)計進(jìn)行變更的，此類情況雖不能歸入不可抗力范疇，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平，也可根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。
根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

違約責(zé)任的免責(zé)事由包括法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。
一、法定免責(zé)事由是指由法律直接規(guī)定、不需要當(dāng)事人約定即可援用的免責(zé)事由，主要指不可抗力。
不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，常見的不可抗力有：
1、自然災(zāi)害。
2、政府行為。
3、社會異常現(xiàn)象。
二、約定免責(zé)事由是指當(dāng)事人約定的免責(zé)條款。
免責(zé)條款無效的一般情形包括：
(1)一方以欺詐、脅迫手段將免責(zé)條款訂入合同，損害國家利益的；
(2)雙方當(dāng)事人惡意串通，免責(zé)條款損害國家、集體、第三人利益的；
(3)免責(zé)條款損害社會公共利益的；
(4)免責(zé)條款違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的；
(5)免除故意或者重大過失所生責(zé)任的條款無效；
(6)免除根本性違約所生責(zé)任的條款無效。
【法律依據(jù)】
《民法典》第五百九十條，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。
因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。