訂立抵押合同時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)已出租如何處理訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。也就是說，財(cái)產(chǎn)出租了財(cái)產(chǎn)所有人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，但出現(xiàn)糾紛時(shí)，債權(quán)人不能對(duì)原來的租賃關(guān)系進(jìn)行影響，原來的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的。已經(jīng)抵押的房屋能否出租抵押的房屋是可以出租的，他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán)，這兩個(gè)他物權(quán)是不矛盾的，可以同時(shí)存在同一個(gè)物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán)，所以設(shè)定抵押的房屋是可以出租的。但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過程中會(huì)產(chǎn)生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，肯定會(huì)影響到后設(shè)定的租賃，如何解決這種矛盾？抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人對(duì)該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！笨梢?，后成立的承租權(quán)對(duì)先設(shè)立的抵押權(quán)無對(duì)抗力，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時(shí)可以不考慮租賃事實(shí)的存在，租賃關(guān)系對(duì)于受讓人無約束力。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請(qǐng)求權(quán)。雙方當(dāng)事人有約定的除外。因此，承租人在租賃房屋時(shí)要核實(shí)房屋的抵押情況。如果讀者有涉及到法律的問題需要援助的，歡迎來華律網(wǎng)進(jìn)行咨詢，我們有專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)幫助你。

先抵押后出租，出租人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該租賃物已抵押的事實(shí)。已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對(duì)該租賃物不享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)租賃權(quán)。抵押人未書面告知承租人抵押事實(shí)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任；如果書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔(dān)。抵押權(quán)的效力，只對(duì)于被設(shè)定為抵押物的財(cái)產(chǎn)本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。取得孳息的清償順序：（1）收取孳息的費(fèi)用；（2）主債權(quán)的利息；（3）主債權(quán)。對(duì)于“先租后抵”的，拍賣變賣抵押物原租賃關(guān)系不受影響，亦即抵押物的承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)；同時(shí)出租人（抵押人）有告知承租人抵押物處置的義務(wù)，以保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。【法律依據(jù)】《民法典》第四百零五條，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。